第一章：总 则
01
背景
自2010年4季度以来，人工及主要建筑材料均出现较大涨幅，国家规范要求及标准也在不断提高，建安成本陡然上涨10%以上，不断侵蚀着公司利润，成本上涨已成为现阶段房地产开发过程中不容忽视的现实问题。与此同时从2011年下半年以来，受国家宏观调控政策影响，房价出现了不同幅度的下跌，成交量也急剧萎缩，这种成本上涨而房价下跌的现状不断压缩公司的利润空间。在这种市场环境下，加强成本控制工作是我们必须要面对的课题。
为提升某集团成本控制的综合能力，扭转集团经营面临的缺乏成本竞争力的局面，落实成本控制重心向前期转移的战略部署，对于富有弹性的设计、营销、建安费用，结合集团实际情况以及外部对标调研结果，整理出相应的成本数据后，特制定《xx集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准》（2012年8月第一版）（以下简称为《本标准》），请各区域公司结合实际情况，认真执行。
02
编制原则
1、系统性原则：重点强调项目定位、设计与成本三者之间的协调统一，以全局眼光、系统控制的手法，确保品质与成本双优，避免认识及执行偏颇带来的系统偏差，彻底扭转项目管理粗放，投入产出比过低的不利局面；
2、渐进性原则：《本标准》优先对典型的、影响可售面积单位成本最大的、对产品品质无明显影响的分项进行规范；
3、强制性原则：全体员工都必须认真、全面、不折不扣地掌握并执行《本标准》。
03
编制依据
按集团最新成本管控思想，结合行业调研数据、管理思想及集团现有数据，汇编而成。
04
要求实施
1、本标准落实责任部门为子公司营销、设计、工程及成本职能部门，确保在前期项目定位、设计、招标、施工等全过程中完整落实；
2、项目实施过程中，可根据项目实际情况、竞争楼盘配置分析，允许分项成本配置标准跨档次选择，但总成本目标需符合《本标准》限额要求；若受土地出让条件限制或其他特殊情况，项目总成本无法满足《本标准》的限额要求，需上报集团成本部、产品部审核、总裁审批；
3、《本标准》的监督和核实责任部门为各区域/城市公司成本管理部、设计管理部，集团成本管理部、产品管理部对《本标准》的落实进行定期（季度）或不定期的核查，对严重违反《本标准》有关规定并给公司造成重大损失的，将追究当事人和部门的责任，给予批评与处分；
4、集团总部及各区域公司必须严格执行《本标准》，集团成本管理部、产品管理部在执行过程中随时收集各区域公司反馈的意见和建议，不断完善；
5、《本标准》由集团成本管理部、产品管理部负责解释、组织修订，适用于集团总部及区域公司的设计产品配置及成本管控工作。
第二章：产品配置、量化设计、成本限额指标
01
综合指标：产品配置、量化设计、成本限额指标表
02
结构指标：钢筋及混凝土设计量化指标表
第三章：关键成本分项控制建议
01
产品研发阶段成本控制建议
（一）赠送面积
赠送面积的目的是为了增加产品的附加值，从而加快销售速度、提高售价。赠送面积虽然可以增加产品的卖点，但赠送会导致建安成本的增加，在产品策划阶段中，应对功能性赠送面积（含地下室和户内赠送）做出评估，多方案比选进行价值判断，判断其是否具有较高的附加值足以抵消增加的成本。
1、 高地价项目需谨慎确定赠送面积比率，具体赠送多少合适需根据目标客户对售价的敏感性进行价值判断后确定；
2、 对于郊区大盘、低地价项目及容积率用不完的情况下应控制赠送，因赠送所带来的建安成本会降低项目利润，故需详细论证后方可确定是否赠送及赠送比率；
3、 户内赠送：
凸窗：高度小于2200mm，进深小于600mm的落地窗，不需要改造，不计建筑面积，对成本影响小，但可增加房间的使用面积；
设备阳台：进深小于600mm的阳台，不需要改造，不计建筑面积，对成本影响小；
4、 赠送地下室：
赠送与否及赠送多少地下室面积，需结合市场而定，重点考虑以下两方面因素：客户对购房总价的敏感性，赠送地下室所带来的成本增加、相应售价提升，客户是否愿意买单，而且能够快速销售；赠送面积并非越大越好，需考虑地下室的实用性和功能性，好用、够用即可，尤其是经济性住宅，客户对总价是比较敏感的；
5、 低附加值的赠送面积（别墅集中车库、无功能坡屋顶、无法使用的夹层、非景观转角凸窗），增加建造成本，且增加了施工难度，却不能有效提升销售甚至侵蚀利润，应该避免。
（二）地下室成本控制建议
1、 地下停车方式：
中高档及以下档次项目：普通多层、洋房、别墅优先考虑地上停车，尽量不做或少做地下停车，若做地下停车，则优先考虑分户停车，不宜设置全拉通/集中式车库；
高层若受限于当地政策必须做地下停车，也应进行多方案比选取最优方案，尽量减少地下停车。
2、 地下室成本控制建议：
3、 地下室布置层数：
能做半地下车库，尽量少做或不做全地库；地下室层数越少越好、原则是地下室尽量布置在地下一层：
4、 影响地下室成本的其他因素：
（1）地下室顶板覆土厚度：平均厚度每增加0.3m，地下室综合成本会增加30元/m2；
（2）地下室顶板尽量采用结构找坡，可省去顶板建筑找坡层（细石砼配钢筋网片），按此方案找坡层厚度平均200mm，地下室综合成本增加约105元/m2；
（3）消防车道尽量避免布置在地下室顶板上，以控制地下室结构成本；
（4）独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地址条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局；
（5）如设置地下大堂，尽量靠近交通核，不占用车位。
（三）公共部位装修成本控制建议
1、 楼梯间装修
（1）封闭式消防楼梯间（带电梯物业）：禁止满铺地砖，消防楼梯间优先选用钢管靠墙扶手，不得使用木质装饰性扶手，墙面刮白即可；
（2）中档及以下档次项目：水泥地面找平、压光即可；
（3）中高档及以上项目：5层以下楼层，地面可以考虑贴砖，但砖的材料价不宜超过30元/m2，墙面可以刷乳胶漆；
2、 开放式楼梯间（多层/不设电梯的洋房）：
（1）地面：贴砖，地面砖的材料价不宜超过40元/m2；
（2）墙面：普通乳胶漆；
（3）楼梯间扶手：中高端及以下档次项目，楼梯扶手价格不宜超过180元/m，高档及以上档次项目，不宜超过250元/m；
3、 地下室电梯厅、过道/连廊装修标准：
（1）中档项目：地下室电梯厅的装修标准不应高于标准层电梯厅装修标准；首层电梯厅装修标准可以与大堂装修标准一致，但过道装修标准应降档；
（2）中高档项目：可考虑设置双大堂， 首层电梯厅装修标准可与大堂一致，走道部分装修标准应降档；
（3）双拉通电梯厅设置时，连廊部分的装修标准不应高于标准层电梯厅装修标准；
4、 电梯厅建筑平面布置建议：
（1）高层尽量采用合并核心筒，节省公摊面积和结构成本、降低公共部位装修成本；
（2）高层建筑电梯前室消火栓箱体及设备管道，应提前考虑安装部位，避免装修时二次投入成本进行遮挡；
5、 电梯前室尽量考虑可以自然采光通风，节省风井设置及灯具的使用，同时避免设置正压送风系统；
6、 装修材料选择建议：
标准层电梯厅及走道装饰材料选择建议：
（1）低档项目：地面不得使用石材，采用普通抛光砖，电梯厅墙面不得使用抛光砖，走道墙面建议乳胶漆装饰，电梯门套宜做小门套，且不得选用石材，电梯厅顶棚可选用线条简单装饰，走道建议屋顶乳胶漆装饰；
（2）中档项目：地面不得使用石材，抛光砖的规格不宜超过 800mm×800mm，电梯厅墙面不得选用大规格高档次抛光砖，走道墙面建议乳胶漆装饰，电梯门套宜做小门套，可选用国产石材电梯厅顶棚可选用线条简单装饰，走道建议原顶乳胶漆装饰；金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准 第 21 页，共 33 页
（3）中高档项目：地面可以使用少量石材，但石材总量不宜超过 50%；墙面可以使用较高档次抛
光砖，电梯门套可以做石材大门套；
（4）高档及超高档项目：参考竞争楼盘确定配置标准；
（四）室外景观工程
1、示范区景观：统筹规划各分期、标段的销售需求，避免重复建设，示范区面积比例不得超过总环境面积的10%且≤1万m2；
2、软、硬景比例：应重点关注园林设计，注意软、硬景比例搭配，硬景（包括硬质地面、风雨廊道、人行道路）比例不宜超过30%；
3、构筑物、树池、连廊等部位内、外装饰材料选择：
非可视及非近人尺度部位：不得外贴石材，宜采用真石漆或其他便宜材料替换；可视及近人尺度部位：可以根据景观需要选择局部贴石材点缀，但不应选用昂贵石材，应选用便宜的石材，且同时控制石材厚度；
4、水景：造价高，后期运行费用更高，因此须控制其面积/规模，中档及以下项目不得设置水景；
5、绿化工程：
少用名贵苗木，多用本地普通苗木，增加设计层次感，不宜堆砌；减少乔木种类，提高设计标准化；非示范区尽量减少乔木布置，合理选择胸径、冠幅；小灌木按正常密度设计/栽种；
6、硬质地面：
非车行车道路，以水泥砖为主；非行车道路路面石材厚度不超过20mm(荔枝面不超过30mm)；花池、墙体压顶等装饰性石材厚度选择一般不超过20mm，周边采用双层石材 倒角、粘边；小区入口、大堂门口、会所等重要部位酌情加厚；
7、小区道路：
行车道优先采用沥青路面；中档及以下档次项目的立道牙，建议优先采用砼道牙；
8、围墙：围墙形式尽量简化，铁艺围墙应减少镂花，砌筑围墙饰面材料不宜选用石材，若需石材效果时，建议用真石漆替换；
9、园林灯具、泛光照明：应按需设置、合理设置，避免浪费，非开盘区尽量不要采用照树灯以及泛光照明，需要采用的应该进行论证；
10、岗亭设计：合理设计出入口，尽量减少岗亭布置，岗亭设计时需征询物业管理意见，计算后期管理投入费用，综合考虑后确定方案；
（五）室外市政工程
1、室外供配电：
（1）供电设计时，应认真复核用电负荷，提供两种外电引入方案并进行对比分析，保证满足用电要求的情况下，达到成本最低；合理控制赠送面积和每平米配电容量，尽量避免增容费产生；
（2）低压开关柜、高压开关柜、变压器、发电机等设备在满足使用要求的前提下，尽量选用通用性强的产品,优先采用环网负荷开关柜，其次选用断路器柜；
（3）变配电房原则上应建在供电范围的中心位置，尽量控制供电半径，减少低压电缆的长度，如因场地狭小或其他要求，采用小型化设备、全地下或半地下变配电房需专项论证；
（4）小区（室外）配电线路成本由低往高方案排序：普通电缆+全程穿管→铠装电缆+全程穿管→普通电缆+电缆沟→铠装电缆+电缆沟，但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案测算才能确认；
（5）室外一般低压主电缆选用4芯电缆，型号就低不就高，能用普通的就不用阻燃的，能用阻燃的
就不用耐火的；
（6）根据各地区实际情况，对于非垄断地区（如深圳）可实行高低压工程单独招标；
（7）根据小区的物业管理及所在地区各弱电运营商要求设置电信机房，有线电视机房，安防中心，依据规范要求设置小区消防中心，要求位置合理，进出线方便，要尽量避免线路的绕行，消防中心与安防中心可合并设置。
2、室外给/排水管网：
（1）根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选，成本递减顺序为：带水箱变频加压控制系统、无负压管网直联式供水系统、市政压力直供，视项目情况可选用多方案组合；
（2）尽量减少检查井数量，道路上污水（雨水）检查井间距在15米以上。化粪池尽量加大容量，减少数量；
第四章：限额执行检查与反馈
01
限额指标核查表：产品配置、量化设计、成本限额管理用表
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