工业用地想变性为商业用地，直接补交出让金是否可以，是否还需要进行招拍挂？ 土地改变用途为经营性用地原则上应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”
《 国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点“四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。”
如果用途的变更符合城市规划，笔者认为只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。但是，在实际当中，不同的地方对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。
归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如2楼朋友说的“必须招拍挂”等等。值得注意的是，“必须招拍挂”个人认为需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断（一定年期），因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。在这里我们仅讨论大多数取得工业用地的常用形式，即以出让方式取得的工业用地，作为本文讨论的工业用地变性的范畴。
举个栗子，2015 年 7 月 2 日成都市人民政府办公厅发成办函[2015]118 号关于《成都市人民政府办公厅转发市国土局、市经信委关于工业集中发展区外工业用地处置意见的通知》精神，“2005 年 1 月 1 日以前在工业集中发展区外取得的工业用地，因城市规划调整需要改变土地用途的，经市工业主管部门确认，市、区（市）县规划部门批准，市、区（市）县国土部门办理土地用途变更手续，按双评估价差缴纳土地出让收入后，由土地权利人实施自主改造。”成都政府在此发文中对工业用地变性适用范围，土地取得时间，适用企业做出了一个明确的规定。参照此文件，成都工业用地变性需满足几个条件：1、地块位于工业集中发展区以外；2、2005年1月1日前取得；3、控规已调整为商住用地。
每个地方政府对于工业用地变性，都有自己成文的规定或者不成文的内部操作惯例，具体的需要去当地的国土部门。一般来讲一线城市和大多数省会城市都会对工业用地变性的适用范围和数量有严格的限制。原因很简单，一是为了保证正常的土地出让市场，满足土地财政的政策需要；二是为了用好原本就有限的建设用地指标；三是打压通过获取工业用地囤地后变相转为商业用地的行为。在允许范围以外的工业用地，一律由政府收储，按照土地残值给予土地使用权人一定的补贴，由政府统一调规变性再到公开市场上出让，这基本上就没你什么事儿了。在一二线城市由政府收储的工业用地是占绝大多数的。
老狗最近才接触了一个很大地块，在城市发展主要方向上，城市规划已经调整了。土地方急于寻找有能量的合作方去实现土地变性，因为该地块不符合城市工业地变性的政策，只能收储。在土地方接触我之后，我给对方泼了冷水，劝对方直接放弃幻想。
按其他弱二三四五线城市，理想上也想把工业地全部收回来再重新整理打包上市出让的，但是实力不允许啊，一年就十几个亿的财政预算，也就只能勉强度日。如果再把土地收储，又要花掉大笔开销。因此大部分城市都是采取半放任的态度在对待工业用地变性，不置可否。但是对每年变性成功的指标和数量有严格的把控，一般来说地级市每年允许的工业用地变性土地不会超过三宗，以免影响正常的土地财政。
因此以后再有无知土地居间给你讲某某工业地可以成功变性，你就可以快速做出判断，给他一个响亮的回复了。
出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。
说了那么多，总结一下工业地改变用途的大致流程程序：
大前提，必须符合城市总体规划，必须满足当地政府对工业用地变性的政策风向。
1、递交变更用途的申请，然后报送国土部门。此步骤之前应当有一个线下的提前沟通相关部门的工作，在了解可行之后再提交资料；
2、国土部门内部经过研判，符合变性要求逐级上报到主管土地规划的副市长；
3、由分管副市（也有可能是市长）长召开办公会讨论是否通过；
4、会议通过，出具会议纪要及变性批复；
5、然后拿着批复到规划部门办理规划变更；
6、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同；
7、补缴土地出让金。调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定： 应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格”，也就是我们通常所称的双评估补差；
8、换发新的国土证。
PS：工业用地变性从申请开始到最终完成取得新证，在一切顺利的理想情况下的办理时间在6-9个月，通常情况下需要一年以上。一般来讲每个地区主管部门每年允许的工业地变性的数量不会太多，以免占用正常的招拍挂用地指标。因此大家在接触工业用地项目变性时，对项目操作过程要有一个合理预期。
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