一位项目总的门窗招标经历

作者简介：

刘华霆，男，太原理工大毕业。注册监理工程师、造价工程师、曾任川建项目经理、浙江海纳山西分公司技术总工。监理公司总监、工程造价咨询有限公司山西分公司技术负责人。房地产成控总监、现任房地产项目总。

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第一步：门窗品质定位

做为一名项目总，在决定招标窗户时，心里当时心里很惘然，虽然项目定位是高档产品，但品质高到哪儿合适，毕境项目还要成本控制，要想在高档与成本之间寻求一个平衡，这个平衡点的尺度很难把握。比如窗户：当一个全省第一个吃螃蟹的用系统窗可以不？由于一直没有对产品没有真正的定位，便一直在决策过程中犹豫不决，其间参考了全省已建的万科、保利、恒大、绿地、绿城、富利、融创、当代摩码、红星等大地产项目的窗户标准与质量要求，但一直不尽人意，直至去山东临沂的奥正花园考察后，才找准找对项目的定位：即项目不能一味求高大尚，不计成本追前卫，但一定要有增值服务，何谓增值服务呢？个人觉得所谓增值服务即开发商和业主能达到双赢的结果，开发商提供的房子要超过业主的心理预期（当然在成本可控的情况），要提供一定的品质需求，并且日后有增值的空间。

知识点（来源：贺加栋 ）：

《建筑系统门窗技术导则》（RISN-TG026-2016）中给的关于系统窗的定义为：

运用系统集成的思维方式，基于不同地域气候环境和使用功能要求所研发的门窗系统，按照严格的程序进行设计、制造和安装，具备高可靠性、高性价比的建筑门窗。

系统窗厂家相对应的楼盘定位。系统窗厂家琳琅满目，系统窗的选择以满足楼盘定位为准，可参考下表：

注：普通窗参考价为税后完工价格530元/㎡（山东省铝合金60系列5+12+5+12+5常规五金配件）。

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第二步：门窗单位考察

门窗定位基本确定之后，下一步就是招标，窗户招标就按通行的办法，指定同类品牌材料，招标加工厂商。

通过朋友们介绍、大地产同行介绍，首先着手型材的选定，通过介绍南方的凤铝、坚美、伟业、亚铝、长冶中德、西安高科、山东南山、华健、建华、天津百亿、奋安、中铝、拓田等销售代理陆续见面。

面谈主要内容有：

①、各家对型材厚度标准正负误差是多少（型材正误差越大质量越好，房地产满意，但代加工厂不满意。代工厂是按吨购的，正误差出料少。型材薄了房地产商肯定不满意了。但代加工厂满意，即国标 1.4 厚的型材控制在多少合适，加上喷涂粉末又是多少合适，我最后综合定为含喷涂在内不低于 1.45 厚为宜）。

知识点：

《铝合金门窗》GB/T 8478-2008：

《铝合金门窗》GB/T 8478-2020：2020年2月1日实施，型材壁厚增加

②、喷涂所用材料及喷涂方式，最后定为电泳喷涂，品牌为阿克苏。

知识点（来源：中正信咨询 ）：

③、断桥铝中间的隔热条一定是PASS 尼龙条（从白云、源发、奥斯本、邮蒙中选用了白云），好多小厂常把尼龙条换成 PVC条代替，这是绝对不可取的。

我在咨询各厂家时我会突然插一句：我想降低成本把中间尼龙条换成 PVC 条，可以不。凡是答应换 PVC 的一律淘汰。只有注重品牌的会一口拒绝：我们只做尼龙条，要是用 PVC，那就不合作了，这样的厂家才是放心合作的厂家。

最后一个小插曲，我本想给厂家算重量时按去包装的重量算，结果各厂家一听立马就要在原报价基础上每吨加200元，实属无奈，这也是中国各厂家的潜规则吧，包装也是按铝型材重量计的，你要是想打破潜规则也没厂家配合。找准大品牌铝型材厂家就好办了，与他们配套同行的也属一线的了，他们之间也互有联系，让他们介绍自己相熟的优秀的代加工厂商、密封胶厂商、发泡胶厂商、五金厂商，胶条厂商、玻璃厂商等。

代工厂商也是通过熟识的大地产朋友介绍，进行考察，考察要点如下：

①、看已签合同，是否与大房地产合作过，

②、是否型材加工与玻璃加工是一起还是玻璃是代加工。

③、看与其合作的胶条五金等厂家是否大品牌。

④、看加工工艺、细节。通过考察，将小作坊、小规模、加工工艺粗糙的代工商全部淘汰。

其次，在考察过程中确定了两件事：

①与设计院沟通将 70 窗型改为 55 窗型。取消了用系统窗的念想。

②玻璃不再从台玻、南玻、耀皮中选择（因无 LOW 玻璃），玻璃中间不再充氩气。从而大大降低了成本。

考察型材厂家，因为南方型材着重防水，北方着重防风沙，所以选择了山东南山为首选第一家。南山是国企上市企业。实力雄厚、旁生支系企业较多。第二家为山东华健、华健专业做铝型材，不只在山东销量第一，华北口碑也不错。第三选择了西安高科。西安高科是国企、专业做窗户起家。之所以重点考虑国企与口碑响亮的，主要是考虑重视品牌的一般不会做假。

五金考察了国强、坚朗、杨氏立兴。其它则没再做考察。

胶条主要从沈阳瑞得、江阴海达中选择，新安东据说也不错，可惜被坚朗收购了，但山西当地一家没被收购，结果就出现了两家都卖新安东，各说自家的好，另一家的不好，搞得市场有点乱，所以没选择新安东。

密封胶发泡胶就从安泰、中原、硅宝、白云，之江中选了，从市场反映与大地产的供应商资源库中均可以查到，那就是谁电话能通知来就把谁放在招标文件即可。

窗框角码注胶最关健，窗户漏水多发生在此处，反而因玻璃与窗框处，窗框与墙交接处漏水处的原因不常见了。主要是看窗框角部、中梃处注胶的质量好不好，充不充实，此处采用德国原装卫士胶。工艺上必须至少打两个孔注胶以保证质量。干燥剂是中空玻璃里面填充的是分子筛，小一点好，颗粒小填充的相对来说填充的多，密实，干燥效果越好，通过比选，选用了山东绿能（颗粒较小）。

窗框与玻璃的密封一般有内外胶条、内外打胶、外胶条内打胶几种工艺，内外胶条要求工艺和匹配度要高一点，使用寿命长；内外打胶密封性防水性好，但使用寿命没有胶条长，综合考虑，采用了价比高的外胶条内打胶性工艺。但是如果施工不规范容易引起漏水，比如打胶之前玻璃与胶条没有贴紧，打胶后室外胶条与玻璃之间有缝隙，很容易进水。所以，材料再好也得选好加工厂，三分材料七分工艺就是说得这个道理。

这样，材料基本全部选定，就可以发布招标文件了。招标文件编制参照融创华北区的招标文件。评标方法参照保利地产的去最高价法，于是，招标文件就出炉了。