作者：张延陶
房地产的问题在于，通过去库存的办法把房价拉升以后，库存是去掉了，但是房地产供给问题没有根本解决。
2016年10月以后，20多个城市的限购对抑制房地产起到了一定作用。行政手段虽然能够暂时缓解问题，但是一旦反弹，就会很惊人。只有真正解决供给问题才能真正令房地产热降温。
首先，要解救中国的土地制度。在我国的土地制度中，有两个需要解决的问题，一个是小产权房，另一个是土地还有没有开发余地。
但是众所周知，解救中国的土地制度阻力常常不小。比如针对最近一轮的房地产价格上涨，北京市与央行就有分歧。北京市政府认为，房价快速上涨的原因是央行发行的货币过多，而央行则认为，并非货币惹的祸，而是因为北京市在进行功能疏解，所以放弃了很多新增的土地使用权。没有新增地块，库存只会越来越少，那么价格就会上涨。
这里有一个重要的背景，就是在房价快速增长的北京、上海，政府要给它新增用地指标，但是当地政府会拒绝。为什么？因为有了用地指标，后续就是拆迁程序，而拆迁所带来的矛盾越来越尖锐。
在这种背景之下，供给问题的解决就出现了难题。所以，导致了20个大城市房价疾速上涨的原因到底是货币发多了，还是土地减少了，还是地方政府不想要地？至今未有定论。
同时，政府始终坚持认为，现行货币政策是稳健的。但是我们分析，两种情况导致的问题非常突出，在有些城市确实是没有地了，比如深圳；而有的城市是拒绝新增的用地指标土地。
总而言之，有一点是明确的，解决土地问题只能通过土地制度。但是这条路也一定会万分艰难，5年之内能否妥善解决还是一个未知数。
第二，要解决房地产的投融资问题。房地产本身有其专门的融资制度，对其如何融资、向谁融资等做出了规范。而这个融资制度本身，是想为一些低收入群体解决问题，比如通过成立一些政策性的住宅银行、改革我们的公积金制度等方法，解决这部分人群的融资问题。而不是在居民家里本来有房子的情况下，通过加杠杆，去鼓励他买房、炒房。
但是在实际的操作中，我们的做法正是通过加杠杆，商业银行直接放款出来。大家都知道，2016年的M2里，绝大部分来自房地产，房地产的贷款余额已经达到了27万亿，而2016年增加的1.8万亿贷款，依然是用于购房的贷款，在我们新增的贷款里，有50%属于房地产，这样一来，房价怎么会不涨呢？
第三，要解决房地产的税收制度问题。这也是大家都在争论的，土地出让金与房地产税到底怎样解决的问题。
第四，要解决户籍制度问题。至今，我们也没有解决农民工的户籍问题，通过农民进城来拉动需求的问题也没有得到解决。
第五，要解决行政资源配置的问题。大家都知道，房价涨得最厉害的地段往往是学区房，或者是医院房。其背后的逻辑是，只要公共服务不均等，个别地方的房价就会涨得很厉害。
我认为这些措施是房地产破局的关键，但从目前的实施情况来看，我们任重而道远。
（祝宝良系国家信息中心经济首席经济师 ）
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