北京想换改善房，有这么多烦恼

自2017年，北京市的房价得以受控后，房价现在已经处于一盒很稳定的水平（当然个别地区还是稳中有升）。但对于一般家庭或个人，百万千万房价，多数刚需工薪族也是无可奈何。对于一些有幸在北京购买了一套房产的朋友(这里主要指有户口或工作居住证的外地打拼族)，首先恭喜你，你已经有一个属于自己的窝了。但其实，打拼族刚需购买的房子，多为一些小平米的房产，比如40-50平米，因为总房价低，通过公积金贷款或者组合贷款，是有机会的。

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但小房子永远只是过渡房，随着打拼族需求变化，还是要购买改善房，这是第二阶段的需求。比方说青年人结婚了，有了小孩儿，平时很忙，都需要父母来京帮助自己照顾孩子，所以一个2-3居室的需求就此产生。

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那么问题来了，现在对于北京换房子，如果你第一套刚需用的是公积金贷款，那么卖掉之后换房，贷款方式仍是公积金贷款，算你是第一套房，可是如果是组合贷款，那么就算二套房了，二套房！80％，你懂的。

无论怎么样，我们算一笔账，其实对于买家，公积金和组合贷最终面临的境遇比较接近，首付压力都很大，假设，你在北京6环外购买320万的三居室。那么：

第一种，你公积金贷款最多贷120万，那么320－120＝200万都是首付，假如你的第一套房可以卖250万，那么假如满五年了，你可能解抵押需要花费掉107万，那么你手上的钱就还剩250-107=143万。距离200万还需要57万，如果包括中介费、过户费、契税等等，最终还需要将近68万元；

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第二种，你组合贷款，商贷部分一般需要衡量房子原值、总价和一些其他因素，根据目前政策，许多房子要组合贷款的话，商贷部分并不见得能贷很多，假如你能贷款10~20万，你还需要支付48~58万的首付，但是你要为此多支付很多很多的利息，综合情况来讲，也不太值当，大多数人可能更倾向于借。

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银行贷款的收紧，想换房的人需凑68万这部分款，除了用光自己的积蓄，还需要再借许多，烦恼、纠结、尴尬可能也就随之而来。

第一种，从亲戚借，外地来的打拼族，你如果还在北京有套房，然后还要会去跟工资6000左右的亲戚借钱，亲戚怎么想，尴尬不尴尬；

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第二种，从同学朋友借，朋友交情深的，一般很痛快的会接你5万8万的，稍好的朋友也就借你2万，家家都不易，能借钱就挺够意思了（很多朋友同学挺怕被借钱的）。假如借到了，要么1~2个月内就得还给人家，或者约定半年到一年，怎么也得许人家一个理财通的利息吧；

​第三种，小额信贷，这种一下可以借来不少钱，但是大家心里也都很清楚，这差不多算是高利贷呀，如果不巧碰过骗子流氓什么的，风险较大啊；

​第四种，信用贷，通过找银行进行信用贷款，但是绝大多数银行因为国家政策要求，你可以用于消费，可以装修、吃饭甚至买车，就是不允许你用于房屋购买（个别地方或小的银行也许可以，如果查到了你，这个对你购房可是致命一击）。

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所以，烦恼不烦恼，只有购房者知道(最大的烦恼就是没钱，最最大的烦恼就是不知道咋能多赚钱，啥也不说了，都是眼泪呀)。