福建省福州市中级人民法院
阅读提示：预告登记制度旨在保障将来物权的实现，现实中于商品房预售时应用较多。预告登记效力是预告登记制度的核心问题，对此在理论上和实务中有着不同观点。本篇内容来自于福州法院金融商事审判十大案例。
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案由
中国建设银行股份有限公司福州城南支行诉林金勇、刘亚丽等金融借款合同纠纷一案
裁判要点
预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预登记权利人据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。抵押权只有在正式办理抵押登记后，才依法设立。抵押预告登记，并不产生抵押权设立的法律后果。
基本案情
2011年10月9日，福建中旅房地产开发有限公司（简称“中旅公司”）与林金勇签订一份《商品房买卖合同》，约定林金勇购买中旅公司开发的某房产，总金额10218492元。林金勇于合同签订当日支付首期房价款5218492元，余款5000000元办理按揭贷款手续。
2011年11月2日，中国建设银行股份有限公司福建省分行（简称“建行福建省分行”）作为贷款人，林金勇、刘亚丽作为借款人及抵押人，中旅公司作为保证人，签订了《个人住房借款合同》，约定：林金勇、刘亚丽向建行省分行借款人民币500万元用于购买某房产，并自愿将某房产抵押给贷款人，中旅公司为《个人住房借款合同》项下债务提供连带保证责任担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记之日止。合同签订后，建行发放了500万贷款，案涉房产亦已办理了预购商品房抵押权预告登记。建行福建省分行将上述债权转让给中国建设银行股份有限公司福州城南支行（简称“建行城南支行”）。
建行城南支行因林金勇、刘亚丽未依约履行还款义务，划扣了中旅公司存于该行账户内部分款项，截至2014年2月27日，被告林金勇、刘亚丽尚欠按揭贷款本金4264464.34元及相应利息。
另，2013年8月29日，福州市鼓楼区人民法院作出（2013）鼓民初字第1989号民事判决，判决解除中旅公司与林金勇签订的《商品房买卖合同》、注销商品房预告登记，林金勇、刘亚丽向中旅公司支付违约金1021849.2元、律师费损失8500元以及返还中旅公司代偿款项。该判决已发生法律效力。
建行城南支行遂起诉请求：1、解除《个人住房借款合同》；2、被告林金勇、刘亚丽立即返还原告借款本金人民币4455186.14元及利息；3、原告对抵押房产享有优先受偿权；4、中旅公司对上述债务承担连带保证责任。
裁判结果
福州市中级人民法院于2014年4月9日作出（2013）榕民初字第1200号民事判决：
一、解除《个人住房借款合同》；
二、被告中旅公司返还原告建行城南支行借款本金4264464.34元及相应利息；
三、被告中旅公司应将其收受的购房款10218492元扣除本判决第二项所确定的金额、其为林金勇及刘亚丽代偿的银行贷款本息675183.27元、林金勇及刘亚丽应当支付的解约违约金1021849.2元和律师费8500元后的余款退还给被告林金勇；
四、驳回原告建行城南支行其他诉讼请求。
宣判后，双方均未上诉。
裁判理由
法院生效判决认为：案涉《个人住房借款合同》合法有效，建行福建省分行已将合同项下权利转让给原告建行城南支行，原告已依法享有讼争合同项下相关权利。《个人住房借款合同》约定讼争贷款用于购买案涉房产，现林金勇与中旅公司产所签订的《商品房买卖合同》已经生效判决予以解除，致使《个人住房借款合同》的合同目的无法实现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告诉请解除讼争《个人住房借款合同》，予以支持。对于《商品房买卖合同》和《个人住房借款合同》解除后各方当事人的权益行使和保护问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条明确规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告向被告林金勇、刘亚丽提供的500万元贷款已作为购房款实际支付给中旅公司，故依法应由出卖人中旅公司向原告承担返还按揭贷款本金和利息的义务。原告诉请林金勇、刘亚丽偿还尚欠借款本息并由中旅公司承担连带责任，依据不足，不予支持。关于被告中旅公司向林金勇收取的购房款，林金勇在前案和本案中均未提出相关主张，现中旅公司自愿请求法院判令，其应将购房款人民币10218492元扣除返还给原告的贷款本息、其为林金勇、刘亚丽代偿的银行贷款本息（暂计至2013年12月30日止为675183.27元）、林金勇、刘亚丽应当支付的解约违约金1021849.2元和律师费8500元后的余款退还给被告林金勇，该主张与上述法律规定及中旅公司与林金勇之间《商品房买卖合同》的约定相符，为避免当事人讼累，法院于本案中一并作出处理，对中旅公司的该项请求予以支持。原告另主张其对被告林金勇、刘亚丽提供的抵押物享有优先受偿权，但该房产所有权始终未转移至被告林金勇名下，原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，法院不予支持。
裁判意义
预告登记是物权法规定的新的制度，并广泛运用于商品房预售中，包括商品房买卖预告登记、商品房抵押权预告登记等。但银行、开发商等往往混淆预告登记与正式登记的区分，在发生纠纷时未能正确主张权利。
本案从预告登记的规范目的出发，认定抵押预登记并非正式抵押登记，抵押预登记不发生抵押权设立的法律后果，从而澄清了实践中对于抵押预登记作用的错误认识。至于预告登记与正式登记如何衔接问题，需要在制度层面进一步作出规定，而不能直接赋予预登记具有正式登记的法律效果。
核校：简牍
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