特色小镇：开发模式——旅游中转站

旅游小镇开发模式

第三 商业引导下的的旅游小镇开发模式——旅游中转站

一）彝人古镇：从商业地产到特色旅游小镇的逻辑

二）旅游小镇商业模式

案例：如何做3.0版的商业小镇

 滦州古城小镇

滦州古城-没有优势资源依托靠运营模式成功打造的新古镇

县级老城区改造项目，依托资源-滦河，区域与资源优势与项目相似度较高

区域以房地产开发为主，政府行政推动并给予周边环境改造、市政配套、形象与政策等各方面的支持。

购房者和经营者在前期均为项目3公里范围内民众和县城民众。

经济主线：已当地消费需求为主、项目周边区域扩大范围后自驾游消费需求为辅、传统旅游线截流客群引导性消费需求为补充

营销主线：依托经济主线和项目影响半径，而进行天平营销，总体平衡和节点侧重。

 

操盘周期和影响力分析

项目整体运营周期为5年，多期开发，售后返租运作。

国家4A级景区年底挂牌，旅游人群比重已占据大部比例，盈利模式基本确定并有效运转。

地域知名度和品牌号召力较高，目前能自行吸引项目所在地周边县市自驾团队旅游和消费。

周边住宅物业价值提升120%，周边商铺物业价值提升200%以上，周边地块价值提升270%。

项目从县级领导政务接待第一场所升级为市级领导政务接待第一场所，并作为省级旅游产业示范点和重点工程给予关注。

 

模式化运作-合理的成本控制和能效释放

以建筑为骨架、旅游活动和商业业态为血肉、以地方特色人文为筋脉、以针对性主题为魂魄。

造势-借势-顺势，通过概念和爆发节点促进销售快速回款，通过返租控制业态打造特色街区提升商气人气，通过商业和旅游运营最大化提升物业附加值并带动投资型物业销售。

旅游活动的点-线-面逻辑结构和商业运营的招商-活商-养商体系。

核心-功能型-辅助型-盈利型，明确，并针对性收放。

 

惨痛的教训-旅游和商业的规律必须遵循

商业的此消彼长有很多客观因素，做足差异化的同时，对于街区式商业升级到产业化商业，这一过程需要商家有较强的抗风险能力和经营能力，这与新兴商业街区的招商档次和招商难度是矛盾的。平衡点的把握需要极强的商业敏感度和大局观。

主力店在整个商业街打造的过程中，扮演的极为重要的角色。

旅游人群的层次和消费能力，在很大程度上支撑着旅游商品型商业业态的经营。所以在不同时期对纯旅游商业的植入，是一个旅游商业管理人员的素质表现。

旅游需要多样性，活动需要不断更新，如何确保核心旅游活动带来盈利点，如何确保核心旅游商业区的持续运营，如何确保传统活动和旅游特色演绎的人流平衡，都是整个古镇运营体系的难点。

好高骛远的推广和营销，基本判定了项目的死刑。

 

丽江古城小镇

差异化的旅游商业才是成功的基础

 

彝人古镇

开发模式：“彝人古镇”旅游文化与商住相结合的“高尔夫球场”开发模式。

项目定位：彝人古镇是以古建筑为平台、彝文化为“灵魂”的大型文化旅游地产项目。集商贸、居住、文化、旅游为一体，以彝族文化为核心，打造滇西旅游黄金线新窗口、旅游产品集散地、东南亚特色商品集散地和影视基地。

发展定位：国家4A级旅游景区（已授牌）、在彝人古镇做全世界的生意、滇中最大的旅游商品集散地、滇中最大的缅甸翡翠批发市场、滇中最大的集中韩国街区。

发展特色：与相关利益者实现共赢，举办活动等方式，使项目推广较理想，并迅速建立了品牌。

 

产品类型：有住宅、别墅、商业。住宅有多层、小高层和高层，别墅产品有商墅和普通别墅，商业有商铺、商住楼、客栈和大型独栋商业。

商业业态：业态丰富，其中以珠宝，餐饮和客栈占比最大，三个业态店铺数量都在50家以上。

建筑风格：以彝族古典民居为主题风格，时间上广纳唐、宋、元、明、清，空间上博采东、西、南、北、中，荟萃经典样式，使之成为以彝族为主调的古典民居博物馆。

项目功能结构：吃、住、行、游、购、娱

商家数量：600多户商家入驻

主题场景：人流聚集空间。水源广场、梅葛广场、咪依噜广场、毕摩文化广场、望江楼、威楚楼、特色生态市井文化街、东盟风情街、土司府、高氏相府等。

板块：以街道为单位进行内容和功能分区。旅游商品街、酒吧街、餐饮街、小吃街、客栈区、花鸟街、古玩街、民俗街、东盟风情街、韩国风情街等。

酒店住宿：1家四星级酒店——彝人古镇大酒店，建筑样式为彝族高规格民居，内部采用欧陆风格，有各类套房156间，容纳近300人住宿。 特色民居客栈、宾馆酒店58家，客房2057间，每天可容纳4000人同时入住，其中85%以上按照三星级标准打造。

饮食：目前有大型餐饮楼60家，可同时容纳3000人就餐。其中楚雄五星级饭店彝王宴就坐落在彝人古镇三期内，以其独具彝族特色的装修，优质服务和高档次彩屏为特色。同时，除了彝家饮食外，还有风味餐、特色小吃、烧烤。

特色交通：为丰富游览过程，提供观光小火车、游船、黄包车、马车等特色交通工具。

节庆活动：火把节、彝族年——千人彝乡宴、彝族情人节、赛装节和彝族竞技活动等。

表演节目：彝乡恋歌，祭火大典等。

历史背景：“古都琅勃拉邦（LangPrabang）是一个精致的古色古香的小山城，是老挝现存的最古老的一个城镇，距今已有一千多年的历史。琅勃拉邦全市有679座有保存价值的古老建筑物。1995年12月，琅勃拉邦被联合国教科文组织列入世界历史遗产名录。

地理区位：位于湄公河畔群山环抱的谷地，距离首都万象大约有500多公里。

建设规模：面积不到10平方公里。

城市现状：民风纯朴，自然生态保护完好，没有过分商业化的人际关系，被公认为东南亚传统与殖民风格保存最为完好的城市，成为西方游客追求的“世外桃源”。

项目特色：琅勃拉邦是老挝佛教中心，寺庙、佛塔林立，仅市区内就有30多座寺庙，居民笃信佛教，是名副其实的佛都。佛教兴盛造成了琅勃拉邦古寺众多。2万多的人口中，有200多名和尚。每天清晨和尚沿街化缘是一大景观。

佛寺建筑：寺庙装饰的主色有的以红为主，华贵雍容；有的以金色为主，灿烂辉煌；有的以黑色为主，庄严沉贵。其中被列为东南亚名寺的就有玄通寺和维崇寺等。

 发挥本土特色优势，将古老而神秘的彝族历史文化名人、建筑文化、人情风俗、节庆歌舞、饮食、民族手工艺、服饰等作为旅游要素，吸引游客；

   打破传统的旅游地产开发模式，并没有运用观光型的旅游资源，却直接开发商业旅游，加强开发的现金流。

   以特色建筑、特色活动、特色文化的旅游效应为宣传切入点，推动商业、居住物业的出租和销售；

   以大量的旅游宣传带动商业、居住的旅游房地产项目，在开发经营上实现了滚动开发，可持续发展。

借助政府的支持和帮助，进一步扩大影响力。