一、二手有哪些选房技巧？
购买二手楼的选房技巧对于大多数首次置业的人来说，购买二手房不失为一种明智之举。然而，选择什么样的二手房，却是一种颇为为难的选择。
1、从自身经济状况出发
选择二手楼，一般都是二十五至三十五岁的年轻人，部分人有一步到位的想法，也有追求外观、小区设施和会所是否齐全的心理倾向，容易走进不切实际的误区。因此，在选择购买什么样的二手房时，要量力而行，根据自己的经济状况进行选择，只选合适自己的，不选贵的。总的原则是你的积蓄付过首期款后，还小有余款。
临时过渡者可以选择一房一厅的小户型，结婚成家、居住时间需要长一点的可以选择二房的中小户型，有老人孩子的家庭最好选择三房。
2、要了解楼盘的使用年限、开发商及物业管理的情况
有的楼盘批地时间早，而建成入伙时间较晚，可能存在产权使用年限相对较短的情况；有的物业管理不到位，服务差，安全状况不好，切记物业管理水平是衡量一个二手楼盘价值的重要指标；有的开发商在建设楼盘时使用的建材质量较差，这些都是在选择二手房时要重点考虑的因素。
特别要考虑使用成本，有的物业管理费和停车费比较贵，使用时也会带来一定的经济压力，比如，对一般家庭来说，3—4元/月/平方米的物业管理费也是一笔不小的开支。
3、选择合适的地理位置
所购买的楼盘能不能保值或者增值，在很大程度上取决于二手房的地理位置以及区域内远景规划。要尽可能多的了解物业所在地的市政规划，将来的发展状况。详细了解周边环境和交通状况，特别是地铁等交通情况，要选择离自己工作或生活地点较近的地带。另外，要关注楼盘周边大块空地的“动向”，这些空地将来是用来干什么的，如果是大型商业、娱乐用地或学校和市政机关用地，这将意味着物业还会有较大的升值空间。
4、不要盲目地进行大额贷款
一般原则是每个月还银行贷款的数量不要超过月收入的一半，超过这个界限，经济压力将很大，如果自己的收入不稳定，压力会更大。同时，大额的贷款承担着利息较多，一旦不能及时还贷，将进入到银行的黑名单，使自己信誉受到影响。
5、要多次实地看楼
除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一定要多次实地看房。一方面，听别人介绍的情况可能与实际情况有差距，沟通中也可能因为表达的问题而出现偏差。另一方面，对于楼盘的具体情况，如楼距、房屋质量情况、户型是否方正、使用的面积有多大等等，都需要亲身去体验，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。看房要看细节，而不是看表面。不要只看白天晚上也应去看，白天能看清房屋的采光、户型结构和小区建设等情况，晚上看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。有条件的话要在雨天看房，下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。
6、要了解产权状况，避免卷入不必要的纠纷
有的楼盘可能会因为债务问题而变买，一旦没有了解清楚，就可能造成房产被查封，还带来损失。有的是因为夫妻感情不和或男女朋友分手而处置房产，有的是因为遗产继承问题而转让房产，这些情况如果不了解清楚，就会卷入到不必要的纠纷中。
7、不要被装修迷住眼睛
有的楼盘因为质量缺陷、结构不好等情况，会用装修去隐盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢也可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。同时，可以多向品牌中介公司的知名经纪人或专家请教，他们更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。
二、二手房的优与劣要清楚
二手房比新房的优势最大的一点来自信息均衡，不象新房那样存在相当多的无底洞。二手房的价格是有评估依据的,我们可以从毗邻地带的租赁价格新房出售最低起价二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠，换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。这里有一个经验值，商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的三分之二，其他类型的如公产房/小产权房则视地段及保障程度有较大差距，年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。
在旧房交易中，二手房选择产权证是最重要的。因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)，共有产权，产权不清，无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权，因此，要确认原单位是否同意该房子出售。
对房屋结构情况的考察。
二手房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代，建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建等造成主体结构损坏隐患的情况。
另外购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点。如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。
对房屋周边环境和设施设备的考察。
随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施的要求也越来越高。旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、水区安全保卫、卫生清洁等方面情况。
对房屋配套设施设备的考察。
要全面了解水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务，如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。
对房屋物业管理的考察。
良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利。对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况。要对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境(卫生、绿化等)是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平。最终评价是以质优价廉为好。
另外，还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的是本想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。
出价方式的谈判技巧
许多二手房价格是以包价出现的，即双证及过户费由对方出，买受人仅仅承担二手房的买价，而事实上售价里含有办证过户等手续费用在内并略有上浮。
方法是先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。
合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用不要计入到买卖价中，这个应该是房东自主完成的事项。
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