-- 这是忠伟的第 99 篇原创 --
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。这标志着中国版的REITs即将问世。
中国推出REITs，意味着普通人也可以低门槛参与到房地产投资中，获取租金收益和地产升值收益了。
很多朋友，可能第一次听说 REITs。这篇文章，准备给大家详细介绍一下REITs。
REITs的英文全称是 Real Estate Investment Trusts。 翻译过来，就是 房地产信托投资基金。
它是房地产证券化的一个重要投资工具。
国际上，这个金融投资工具已经运行了很多年。
上世纪60年代，世界上第一只REITs在美国诞生。这几十年来，REITs在海外飞速发展。以美国为例，美国的REITs管理的资产总值超过3000亿美元。美国和香港的REITs近些年的回报率普遍在7%以上。（欧洲因为经济和房产不景气，欧洲的回报率很差，甚至是负的。）
REITs学术化的定义太绕口，这里做一下简单的介绍，如下。
REITs是一种基金（普通人也可以参与）
这种基金，持有的是以收租为主要目的的物业（普通人也可以收房产租金了）
投资者除了获取定期的现金收益，还能获得物业增值的收益。（普通人也可以获取房价上涨的收益）
基金通过投资房地产赚来的钱，必须把绝大部分（美国要求是90%以上）定期分配给投资者。
更通俗一点的介绍就是：投资者把钱交给专业的房地产投资运营公司，形成基金。基金管理者拿着钱去买各种不动产，比如写字楼、商场、酒店、公寓、停车场等等。投资者既当了包租公，还享受了不动产升值的红利。
上面是通俗易懂的REITs介绍，下面介绍一下REITs的优缺点。
（1）REITs的流动性非常好
REITs的交易像股票一样方便。在交易时间可以随时买卖。对比来说，如果直接持有房产，流动性差，不容易出手获利。
（2）REITs的投资门槛低
直接参与房产投资，动辄需要上百万的资金。普通用户参与困难。但是REITs是一种基金，普通用户也可以用少量的钱参与进去。分享房租和房产升值收益。
比如，让大家去买一个商场，肯定普通人买不起。但是把商城打包成基金，买若干份基金，大家还是能买的起的。不需要自己打理，定期收租金。投资门槛降低了很多。
（3）REITs的交易成本低
房产买卖，要缴纳各种税费，交易成本非常高。但是REITs只需要支付交易佣金，不需要缴纳昂贵的房产交易税费。
（4）REITs没有限购
很多城市的房产，是限购的。不符合资格，不允许买卖。但是REITs没有限购，开户的投资者即可买卖。
（5）收益和分红相对稳定
REITs是定期强制分红。普遍要求每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样投资者可以获取持续的现金流，就像收房租一样。美国一般是每个季度派息一次。对比股票来讲，很多股票长期不分红。
（6）不用自己操心房屋管理
出租房屋的朋友，会觉得出租房屋麻烦事多。有一些杂事需要自己亲自出面去跑，比如设备损坏换新等。但是REITs投资，有专业的团队去管理房产物业，自己不用操心房屋管理。
（7）风险分散
REITs投资的是能产生稳定现金流的房产物业，与股市、债市的相关性较低。REITs的风险大于债券，小于股票。是投资股市、债市之外的一个好选择。
（8）抵御通货膨胀
通货膨胀发生时，不动产等资产通常会涨价。持有REITs，是对抗通货膨胀等好方案。
上面介绍了REITs的优点，下面介绍一下REITs的缺点。
（1）REITs可能会面临整体经济的风险
如果所处地方的经济不景气，房产的租金可能会下降。REITs的收益会受影响。
（2）存在房地产周期性风险
房地产是一种存在周期性的资产，REITs也可能随之出现周期性的价格波动。
（3）存在政策性风险
一些房产相关的政策改变时，可能会影响REITs的资产价格。
（4）利率变动风险
如果央行加息或减息，会对房产价格产生一定的影响，同时也会影响到REITs的资产价格。
（5）存在管理人信用的风险
如果资产管理人经营不善，只能通过抛售离场的方式止损。但是REITs的监管是很严格的，对管理人有法律上的监管和约束。
中国推出的公募REITs，不仅是投资商业地产。
在REITs试点的《通知》中，提到的聚焦行业，包括了收费公路、水电气热等市政工程、信息网络等信息基础设施，以及国家战略性新型产业集群。
这就是可以让普通老百姓，通过基金平台，参与到国资的大基建项目里面。
比如一些重要的收费公路、机场、5G建设等。
这样，国家解决了新基础设施建设的资金问题，普通百姓也可以享受到一线城市的基础设施建设红利。
同时，国内上万亿的存量基础设施，也可以进入REITs市场，回笼大量的资金，降低地方政府的负债。
中国以前缺少稳定的投资渠道，有了钱很多人去买房。现在随着REITs的试点，热钱有了新的蓄水池。也会降低热钱对房产价格的冲击。
这个REITs的推出，对国家、对地方、对企业、对个人，都可以获利。
以中国的基建能力，这个REITs一旦正式推出，规模一定会快速增长。
现在是试点，真正产品上线，还得有一段时间。
第一批推出的产品，应该都是很优质的产品，这样才能带动后续的发行。
这个REITs的推出，绝对是一个里程碑式的事件，值得我们拭目以待。
后续我也会持续关注REITs的进展，及时和大家分享，希望这个REITs能给大家带来帮助，让人人都能轻松拥有不动产。
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