引 言
在房价居高不下的今天，购买期房成了更多人的选择，同等条件下期房较现房便宜建筑设计较现房更能满足买家的需求，且可能获得所购期房的增值收益。但是因为开发商的开发资金不到位、抽逃资金、挪用售房资金等问题或者工程管理问题等原因，迟延交房、甚至不能交房的事件时有发生，以致消费者的利益受损。
逾期交房违约金的诉讼时效如何起算？
当开发商存在逾期交房违约行为，购房者有权按照商品房预售合同约定要求开发商支付逾期交房违约金或者要求开发商赔偿因逾期交房产生的实际损失。但无论购房者是主张逾期交房违约金，还是主张因逾期交房产生的实际损失，该项请求本质上属于一种债权请求权，或者说是一种损害赔偿请求权。应当适用诉讼时效的规定。《民法典》第585条虽然对违约金进行了专款规定，但在司法实践中仍有争议，尤其是在迟延履行的场合，根据债务人逾期履行的时间按日累计违约金的条款是非常普遍的。违约方迟延履行时间越长，产生的违约金总额就越大，使得这种违约金与固定金额的违约金在许多方面有所区别。数额确定的一次性违约金，如“逾期交房违约金为已购房价款的XX‰”，实务中大多认可自合同约定的履行期限届满之日起计算。按日(月)计付的继续性违约金的，如“每逾期一日，开发商应向买受人支付已付房款XX‰的违约金”。由于现行立法对于这种违约金诉讼时效的起算点并没有直接规定可适用，学术理论众说纷纭，司法实践理据各异，裁判结果迥然不同。
主要有以下代表性的审判观点：
观点一
约定交房之日的次日起算
（主债务履行期限届满之日起算）
来源：（2019）津03民初255号；（2020）津民终1316号；厦门中院相关指导意见等。
该观点基于违约责任与合同义务二者具有同一性，违约金责任属于违约责任的一种承担方式。合同义务属于第一次给付义务，该义务不履行便转化为违约责任，故违约责任是合同义务的转化形态。根据债的同一性理论，违约责任的诉讼时效期间应当自主债务履行期间届满之日起算。持此观点者认为此观点有利敦促债权人积极行使权利，防止损失扩大，方便收集证据，提高法院处理效率。
反对者认为，同一性理论所产生的社会背景，与现在司法实践环境大不相同，当时民事责任形式较为单一，受害人的救济权主要表现为请求权并且以一定的给付作为对象。但是随着责任形式的重大发展与完善，现在不仅仅将损害赔偿作为责任承担方式，停止侵害、赔礼道歉、恢复名誉等民事责任承担方式也开始被广泛适用，这种同一性观念可能已不再合时宜。而且其忽略了按日累计违约金与一次性违约金的不同，简单地将其等同于与主债请求权。若开发商逾期三年不交房且购房人三年内未提出逾期交房违约金的要求，便导致诉讼时效经过，这种方式不但降低了开发商逾期交房的违约成本，更增加了非违约方的负担，这有失公平。
观点二
实际交房之日的次日起算
（自债务人实际履行时起算）
来源：（2014）南市民一终字第 949号；广州高院相关批示。
持该种观点的人认为逾期交房一直处于持续状态，违约金的诉讼时效起算是应当是从实际交房日之次日开始。双方约定的违约金数额从约定履行之日起随时间的推移按一定标准不断增长，虽然债权人在债务人违约之日便已知晓其权利受到了侵害，但债务人究竟延迟履行至何时未定，即具体的违约金数额未定，只有待违约金金额确定下来，诉讼时效才能开始起算。
反对者认为以实际交房之次日为起算点，会导致买受人为了获取更多的逾期交房违约金，可能怠于向开发商主张权利，也会造成诉讼时效被滥用。违约金数额的确定仅是债之标的额的确定，只是违约金关系在量上的确定，债权人可以就此主张一个数额确定的违约金。但此时，债权人违约金权利的确定并不等于权利因此受到侵害，而受到侵害才是诉讼时效起算起点的前提条件。债务人若是长期无法履行甚至直接拒绝履行，则根本不存在基础合同实际履行之日，诉讼时效也无法起算，这显然是不合理的。
观点三
自购房人向法院
起诉之日向前推算三年
（主债履行迟延时按日分别起算）
来源：（2019）最高法民申6048号；《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》。
该观点认为延期支付违约金的请求权属于继续性债权，即逾期一日计算一日的违约金，这些每日发生的违约金就应单独计算诉讼时效。在未出现诉讼时效中止和中断的情形下，起诉之日起倒数三年之内发生的违约金债权的诉讼时效尚未届满，应予保护。清华大学崔建远教授认为把系争的违约金看作一个继续性债权，类似租金债权、自来水债权、天然气债权等。如此，违约金债权的诉讼时效应当分段计算。按照精确的方法，可把一天的违约金作为一个“个别债权”，单独适用适用诉讼时效。
反对者认为在按日累计违约金的约定中，并不能将“按日累计”与“按日结算”相等同，按日累计的违约金不应被理解为这种违约金是以每日为明确的履行期限，债务人当日未履行当日应为的违约金给付义务，当日就成立一个单独的债。从文义解释出发，当事人没有明确表达该种按日累计的违约金应当按日支付，势必改变当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。而且，从交易效率上讲，债务人也确实不需要在以一日为单位的时间经过后，向债权人支付当日产生的违约金，这显然是效率不高的。
观点四
自购房人主张交房
而开发商拒不履行之日起算
（按履行期限不确定的债务处理）
来源：（2019）最高法民申6048号案；最高院公报案例（2005）民一终字第 85 号案等。
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