一、商品房按揭贷款商业模式下，涉及开发商（出卖人）、购房者（买受人）及贷款银行（担保权人）三方间商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，审理案件时，必须充分考虑各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡；因开发商未按照约定期限交付房屋，致使购房者行使解除权解除《商品房预售合同》，进而导致购房者与贷款银行签订的《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给贷款银行和购房者，而购房者不承担返还义务。

观点来源：《王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书》，案号：（2019）最高法民再245号。

二、商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

观点来源：周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，《最高人民法院公报》2016年第11期（总第241期）；一审案号：（2014）甬余民初字第90号，二审案号：(2014)浙甬民二终字第470号。

三、因施工方逾期完工，导致开发商向购房者承担逾期交房违约责任，开发商向购房者赔偿损失后，有权向施工方追偿；施工方系违法借用建筑施工企业资质情形的，资质出借人与借用人对开发商的损失承担连带赔偿责任。

观点来源：《李胜忠与肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司、瑞华建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事判决书》，案号：（2019）最高法民再231号。

四、开发商与施工方对工程逾期交工均有责任的，开发商向购房者支付的逾期交房违约金，可根据案件具体情况，确定由开发商和施工方按照同等责任均摊。

观点来源：《成龙建设集团有限公司与陕西锦泽置业发展有限公司、西安市莲湖区安远社区居民委员会建设工程施工合同纠纷再审民事判决书》，案号：（2018）最高法民再296号。

五、开发商与购房者的合同约定房屋及附属设施不符合合同及附件约定不影响房屋交付，当房屋已办理竣工验收备案手续且客观上已具备合同约定交付条件时，开发商通知购房者办理验收交接手续，而购房者以房屋需要修复为由拒绝接收房屋的，视为房屋已按合同约定交付，开发商无需向购房者支付逾期交房违约金。

观点来源：《陈保、天津津滨创辉发展有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》，案号：(2018)最高法民申3182号。

六、在开发商逾期交房时，购房者请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任的，如果双方此前无约定，人民法院不予支持。

观点来源：《民事审判实务问答》，最高人民法院民事审判第一庭编，2021年7月第1版。

问：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（本文以下简称《商品房买卖解释》）第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中，对于开发商逾期交房的情况，业主支付的银行按揭贷款利息往往高于同地段同类房屋租金。因此，在开发商逾期交房的情况下，能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任？

答：商品房买卖合同作为典型的双务合同，交付房屋及支付房屋价款是开发商和业主所负的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务，开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务，均应承担相应的违约责任。对于违约责任，《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。而在商品房买卖合同履行合同过程中，对业主迟延付款给开发商带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益。对于该部分利益，根据《商品房买卖解释》第十三条规定，在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下，为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息，相当于开发商从银行取得相应贷款的代价，这符合业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失实际。而对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住致该房屋的使用利益受损，《商品房买卖解释》第十三条将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这也符合业主实际损失的现实情况。

至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题，同《商品房买卖解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按期交房，业主将该房出租，则其所得的租金也可能会比其应支付的银行按揭贷款利息低，对此利息同租金的差额，业主也需自行承担。综上所述，《商品房买卖解释》所确定的开发商与业主需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失之基础上的，二者并不矛盾。故在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。

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