从最新司法解释解析破产财产清偿顺序

最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复

（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）

法释〔2023〕1号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

最高人民法院  

2023年4月20日  

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

上述司法解释明确规定了“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权”。关于消费者购房优先权、建设工程价款优先权及抵押权等清偿顺位涉及到企业破产中“破产财产”清偿顺序的问题，本文从上述最新的司法解释来解析破产财产清偿顺序。

《企业破产法》将债务人的财产划定为两个部分，第一部分为有担保权的特定财产，该部分财产主要对享有担保权和法定优先权的权利人优先受偿，即别除权；第二部分为无担保权的破产财产，即一般优先权。一般优先权是对破产人全部财产而非特定财产的优先权利，如职工债权；特别优先权以破产人的特定财产为请求对象，如别除权。

一、特别优先权——破产别除权

别除权是指在破产程序开始前就债务人特定财产设定了担保的债权或享有法定优先权的债权人，在破产程序开始后可不依破产分配程序就该特定财产优先受偿的权利。别除权是对债务人设定担保之特定财产（本文权且称为“别除财产”）行使的权利，并非《企业破产法》新创设的实体权利，而是担保物权在破产程序中的实现，其基础性权利为担保物权，即《物权法》规定的抵押权、质权、留置权。同时，因法律还规定了除担保债权之外的其他法定优先权，比如消费者购房优先权、建设工程价款优先权等。别除权具体清偿顺序如下：

1.拆迁安置户的绝对优先权

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号版）第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”

尽管最高人民法院审判委员会第1823次会议通过《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》（法释〔2020〕17号修正）将上述条款予以删除，但拆迁安置权益优先已基本达成共识。

2.消费者购房优先权

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别规定了存量房、商品房买受人排除执行的情形。结合上述最新司法解释《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二、三条的内容可知，商品房消费者的房屋交付请求权以及价款返还请求权均优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

3.建设工程价款的优先受偿权

建设工程价款优先受偿权的法律依据是《民法典》第八百零七条，另外，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

4.担保物权

《企业破产法》第一百零九条规定，“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”上述担保物权主要是指在破产程序前已经以债务人财产依法设定抵押、质押、留置措施的有担保的债权。房地产公司破产案件中往往需要大量资金，为了进行融资，房地产公司将建设用地使用权、在建工程进行抵押，如上所述，建设工程优先债权优于抵押权和其他债权而劣后于被拆迁安置人债权、消费购房者债权，故有特定财产担保的债权劣后于上述三类债权。

5.预告登记的购房人优先权

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条规定，“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。”即预告登记赋予了在破产程序中的别除保护效力，具有准物权的效力。

另外，辽宁省高级人民法院《关于审理房地产公司破产案件有关问题的若干意见(试行)》中关于别除权清偿顺位的规定也可以参考，其中第12条规定：“根据相关法律、司法解释的规定及前述各条款的建议，享有各类破产优先权保护的债权，按照如下顺序清偿：（1）被拆迁人和被征收安置人的债权请求权（2）交付全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求；（3）承包人的建设工程欠（4）抵押权、质押权、留置权等担保物权、预告登记对应的债权请求权及其他可适用别除权的权利”。

按照登记的先后顺序确定清偿顺序，即预告登记在先的购房人优先权优先于其后登记的抵押权，预告登记在后的购房人优先权劣后于在先登记的抵押权。

二、一般优先权

《企业破产法》第四十一条规定了破产费用的概念及范围，主要是在破产程序中必然会发生的费用，包括破产案件的诉讼费用，管理、变价和分配债务人财产的费用，管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用。而第四十二条、四十三条明确了共益债务的概念及清偿方式，指出在人民法院受理破产申请后所发生的包括“为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务”在内的六种情形下的债务属于共益债务。基于破产费用必然发生、共益债务或然发生的情况，立法选择了倾向于破产费用更为优先的立场，主要处理原则如下：

1.若债务人财产足够同时清偿破产费用和共益债务的，均获得全额清偿；

2.若债务人财产足够清偿破产费用但不足清偿共益债务的，则破产费用先全额清偿，共益债务按照内部比例大小清偿；

3.若债务人财产不足以清偿破产费用，则破产费用按照内部比例大小清偿，共益债务不得获得清偿，此种情形下应终结破产程序。

根据《企业破产法》第一百一十三条的规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：

1.职工债权，即破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。

2.社保和税款，即破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款。

3.普通破产债权，即无担保债权、税收滞纳金等。

4.劣后债权，依照企业破产法第一百一十三条规定的顺序清偿后仍有剩余的，可依次用于清偿破产受理前产生的民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权。

通过上述分析，别除权的优先受偿，不同于破产费用、共益债务从债务人无担保财产中的优先随时清偿，更不同于普通破产债权的清偿顺序，而是在处置特定物后直接优先受偿。