最全房地产开发全流程指引（一），体会房地产行业工作的复杂性！

房地产开发建设六个大节点：拿地、规划、开工、开盘、清盘、入住！

即从不毛之地变成喧哗闹市，郊区变城镇的过程！

然后每个阶段又分为多个小阶段，正是这些一个一个小阶段才组成了整个房地产建设的全部过程，本文详尽介绍了地产行业开发建设的全部流程，不在其内不知其情，如果你体会不到那开发部门拿到施工许可证的欢喜，也就体会不到施工楼栋封顶的喜悦，更不会体会得到开盘那天对于营销的意义！

A、土地获取阶段

一、土地信息收集

1. 现状图：落实地块具体位置及周边情况
2. 规划设计条件：落实规划条件，了解限制性条件
3. 现场踏勘：对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。
4. 了解周边配套情况：了解地块周遍的商业、教育、交通等情况
5. 了解该区域未来规划情况：了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。

二、土地初判

1. 了解地块的上市方式和土地款:同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。
2. 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况:成本测算
3. 了解当地的房地产市场状况:产品形式、开发周期的安排

三、土地深判

1. 可行性研究报告：
2. 现状图（四至电子文件）
3. 市场深度调研
4. 项目最终定位
5. 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选
6. 开发周期及付款计划
7. 项目方案确定
8. 现金流测算

四、寻找合作资金

1. 项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究、项目招商版盈利能力分析
2. 明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）：项目商业策划书、合作伙伴确定、合作方案确定、合作细节确定
3. 引资（商业计划书）：签署战略合作协议
4. 合作实施（实施阶段）： 合作公司成立及相关手续办理

五、投标、摘牌

1. 投方案标：项目方案确定
2. 投经济标：确定土地上限
3. 拍卖：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术
4. 挂牌：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术

六、签订土地出让合同

1. 确定用地图、桩点坐标、用地条件：交纳政府净收益，契税，交易费

七、用地规划许可证

1. 土地出让合同、出让金、交易费交费证明

八、确权

1. 企业投资项目备案：

   办理房地产开发资质预审表、委托工程咨询资格机构编制申请报告、

向项目备案机关提交申请报告、建设用地规划许可证、原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）、土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）、土地出让合同、核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图

1. 交费证明：缴纳土地费用
2. 1：500现状地形图3份
3. 详规

9、办理土地证

1. 土地出让合同
2. 交费证明：缴纳土地费用
3. 建设用地规划许可证
4. 地籍图4份（薄膜图）
5. 土地登记申请书
6. 土地确权来源证明文件
7. 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明

B、规划设计阶段

一、区域市场调研

1. 项目所在地房地产市场总体供求现状
2. 项目周边竞争性楼盘调查
3. 项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）
4. 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向
5. 4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）
6. 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期
7. 提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息

二、项目定位

1. 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定
2. 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量
3. 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位；
4. 经济测算

三、设计前期

1. 明确产品设计思路
2. 明确设计院选择标准
3. 制定设计组织计划

四、方案设计组织

1. 方案与设计院选择与合同签订；
2. 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订；
3. 规划方案结合成本测算的研讨及确定：对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。
4. 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审；
5. 修建性详规成果；
6. 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）；
7. 建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定：各部门共同商讨成本指标，逐步深化。
8. 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）；
9. 建筑方案报建图；
10. 景观概念方案设计及确定；

五、指标确认阶段

1. 项目成本指标确定;
2. 项目考核指标确定;
3. 年度考核指标调整;

六、施工图设计组织

1. 施工图设计院的选择与合同签定；
2. 制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）：按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标；
3. 结构方案及设备选型研讨及确定；
4. 地质勘察报告：组织现场勘察，并提供地质勘察报告；
5. 施工图成果：
6. 总平面图
7. 放线图
8. 桩位图
9. 施工图报建图
10. 消防、人防报建图
11. 施工图审查全图及计算书
12. 编制典型楼座建安预算
13. 施工图会审：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核
14. 编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化；
15. 综合管网方案设计；
16. 景观扩初及施工图设计；
17. 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化；

C、开工建设阶段

一、建设工程规划许可证

1. 规划方案及市政方案送审：
2. 设计方案（含总平面方案）申报表；
3. 土地出让合同；
4. 修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）
5. 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书
6. 建筑方案送审：
7. 建筑设计方案申报表
8. 1/500 现势地形图1份
9. 土地出让合同
10. 开发部发展中心
11. 投资计划
12. 建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型
13. 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书
14. 取得许可证：
15. 投资计划
16. 大配套
17. 小配套
18. 消防证明
19. 人防证明
20. 地名证明

二、现场工程放线

1. 建设工程规划许可证
2. 规划局批复的项目总平面图及电子文件
3. 首层平面图
4. 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告
5. 施工单位配合做记录、现场保护
6. 移交施工单位

三、施工许可证

1. 建设用地规划许可证
2. 建设工程规划许可证
3. 市建筑工程施工图纸及技术资料报告书
4. 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同
5. 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3 以上）
6. 建设项目年度投资计划（当年计划）
7. 施工图审查
8. 质量监督登记表
9. 安全措施
10. 安全施工措施登记表

四、销售许可证

1. 营业执照
2. 资质证书
3. 《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》
4. 年度投资计划
5. 《建设工程规划许可证》
6. 《建设工程施工许可证》
7. 公用基础设施配套证明
8. 获取前期物业备案证明
9. 基础工程形象部位达到正负零及图象文件
10. 获取《面积计算成果表》
11. 项目总平面图
12. 获取商品房网上销售数据录入合格证明

五、企业投资项目备案

1. 规划成果
2. 大配套
3. 移苗

六、开工准备

1. 临水、临电
2. 平整场地
3. 施工组织方案
4. 招投标、签订合同：勘察合同、桩基施工单位定标、监理单位定标、土建施工单位、甲供材、分包商、沉降观测
5. 土建施工单位的公开招标及合同备案
6. 施工图会审：组织监理、施工单位一起对图纸会审、会同设计院进行会审，签定会审记录
7. 设计交底：会同设计院进行技术交底，签定交底记录
8. 质量监督手续：办理质检委托、办理安全检查委托
9. 环卫、环保等相关手续：申办项目临时、永久路口的报建手续；申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续；办理施工人员暂住手续；

七、开工

1. 施工放线：建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置
2. 规划验线：监理单位组织工程部、设计、规划局验线
3. 桩基施工：试桩施工，确定桩基施工标准、桩基全面施工
4. 桩基检测：委托桩基检测单位、进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告
5. 开槽：土石方工程、支护工程、降水工程
6. 地基备案
7. 基础施工：地基处理工程、混凝土垫层、地下防水工程、混凝土基础

8.基础验收备案：承建单位自评、监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查、监理组 织相关部门验收、签定建筑工程分部工程（基础）验收表

9.基础处理竣工结算：核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。

八、主体施工

1. 主体结构施工（水电穿插施工）
2. 二次结构施工
3. 样板房、售楼部、商铺、综合楼施工
4. 园林园建施工
5. 样板房、售楼部、综合楼、看房通道装修

---

未完待续......