物业交接时如何处理原物业公司预收的物业费？

案例指引

001    基本案情

        洛阳市华谷翠婷小区在业主大会成立之前，由开发商委托甲物业公司（以下简称甲公司）实施前期物业管理。

         2006年12月23日，乙物业公司（以下简称乙公司）与华谷翠婷小区业主大会选举产生的业委会（以下简称华谷业委会）签订《华谷翠婷物业服务委托合同》，合同有效期自2006年12月24日至2009年12月25日止

        合同签订后，乙公司于2007年1月1日进驻该小区实施物业服务。4月3日，甲公司、乙公司、华谷业委会、开发商经协商就该小区物业移交达成一致意见。

        四方做备忘录如下：

        1、甲公司预收的物业费、停车费经乙公司确认，总额50662.65元，乙公司承担8800元，甲公司应移交费用41862.65元。

        2、甲公司于4月14日前移交给开发商21000元，4月20日前移交20862..65元。逾期每日加收0.5%的违约金。

 

        3、费用由甲公司转交开发商后，经业委会同意转给乙公司，业委会监督使用。

        5月20日，业委会以乙公司管理过程中存在严重的违约行为为由，两次通知甲公司暂缓20862.65元预收物业费的移交。

         9月10日，乙公司因故撤离小区，引起本案纠纷。乙公司向法院提起诉讼，请求判决甲公司支付20862.65元，判决业委会承担民事责任。

002   裁判结果

        20862.65元的所有权人为该小区缴纳物业费、停车费的业主，而非甲公司、乙公司和业委会。驳回乙公司的诉讼请求。

003   案例分析

        （一）预收的物业服务费归业主所有。

        （二）交接备忘录约定的预收物业费处理方式不合法。

        （三）业主委员会无权代表业主决定预收费有的去向。

004    实务指引

        （一） 明确财务移交内容。

         财务交接的主要内容包括物业服务费、业主各类押金、停车费、代收代缴的水电费、多收或欠收款项、公共收益等。涉及的资料包括固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及相关代收代缴费用明细、物业费收缴明细表、维修资金使用审批材料等。

         （二） 依法结清预收、代收的有关费用。

      

         交接双方应当做好财务清结和资产盘点，依法结清预收、代收的有关费用。这是从根本上解决预收费用问题的方法，有利于较少纠纷，但相对成本较高。 

       （三）在形成选聘新物业服务企业的业主大会决议时，同时授权业主委员会处理交接事宜的权限，避免本案中虽经过多方协议，但业主委员会未经授权，致使协议无效情况的发生。 

        （四）相关费用交接时，签订多方协议。

           

        尽量避免仅有业主委员会与老物业服务企业或两家物业公司作为协议签订主体。 

005  法律链接

《物业管理条例》第十五条：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

       （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

      （二）代表业主以与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

      （三） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

      （四）监督管理规约的实施；

      （五）业主大会赋予的其他职责。

《物业管理条例》第二十九条：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

       （一）     竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下官网工程竣工图等竣工验收资料；

       （二）    设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

       （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

       （四）物业管理所必需的其他材料。

        物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述材料移交给业主委员会。 

《物业管理条例》第三十九条：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第29条第一款规定的资料交还给业主委员会。 

        物业服务合同终止时，业主大会选聘新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 

《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业服务使用人约定由物业服务使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

        已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳。

《合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

本文由菁英物业商学院摘自：

《物业管理经典案例与实务操作指引》

 

微信：wuyeguanlishi

菁英物业商学院

物业人的职业成长平台

物业书 | 物业证 | 物业课

客服微信：haowuye 老徐