土地增值税清算之收入篇--土增税系列六

财税【2016】43号文，土增税收入为不含增值税的销售额。根据国税【2016】18号公告，房企一般纳税人销售自行开发的房地产，对《工程施工许可证》合同开工日期为2016年4月30日前的老项目，可以采取简易计税方法，计算增值税，销售额为“收到的全部价款和价外费用/（1+5%）”，则对应的土地增值税收入额为“收到的全部价款和价外费用-收到的全部价款和价外费用/（1+5%）*5%”。对采用一般计税方法的项目，增值税销售额为“（收到的全部价款和价外费用-对应的土地价款）/（1+11%）”，对应的土地增值税收入额为“收到的全部价款和价外费用-（收到的全部价款和价外费用-对应的土地价款）/（1+11%）*11%”。见图1

图1：

项目计税方法	增值税销售额	增值税	土地增值税收入额
一般计税方法	（收到的全部价款和价外费用-对应的土地价款）/（1+11%）	（收到的全部价款和价外费用-对应的土地价款）/（1+11%）*11%	收到的全部价款和价外费用-（收到的全部价款和价外费用-对应的土地价款）/（1+11%）*11%
简易计税方法	收到的全部价款和价外费用/（1+5%）	收到的全部价款和价外费用/（1+5%）*5%	收到的全部价款和价外费用-收到的全部价款和价外费用/（1+5%）*5%

清算单位中既有一般计税方法计征增值税的房产类型，又有简易计税方法计征增值税的房产类型，土地增值税收入额应分别计算。

按照18号公告，房企采取预收款销售方式的，增值税采取预交，一般计税方法项目预收的，按“预收款/（1+11%）*3%”预交增值税。简易计税方法的按“预收款/（1+5%）*3%”，预交增值税。土地增值税如何预交呢？是按收到的预收款乘以预交率，还是预收款减去预交的增值税后的余额乘以预交率，或者采取预收款减去对应的土地款、预交的增值税后的余额乘以预交率？希望税局能尽快明确。笔者建议采取预收款减去预交的增值税后的余额乘以预交率的方法预交土地增值税，合理且易操作。见图2：

图2

项目计税方法	预收款预交增值税	预收款预交土地增值税
一般计税方法	预收款/（1+11%）*3%	预收款*预征率
		（预收款-预收款/（1+11%）*3%）*预征率
		（预收款-土地款-预收款/（1+11%）*3%）*预征率
简易计税方法	预收款/（1+5%）*3%	预收款*预征率
		（预收款-预收款/（1+11%）*3%）*预征率

 

举例说明：安徽某房企在面积10000平米的土地上开发了2栋住宅和1栋写字楼，2栋住宅采取简易计税方法计征增值税，可售面积2万平米，1栋写字楼可售面积1万平米，须采取一般计税方法。房企缴纳土地出让金5000万元。2016年6月起预售，2017年8月该房企2栋住宅、1栋写字楼交付使用，2栋住宅全部实现销售共2亿元，写字楼全部实现销售共5000万。问：

    1、房企2017年8月份该项目增值税销售额以及项目应缴增值税分别是多少？

    2、房企土地增值税收入额是多少？

    3、如果房企2016年6月收到住宅预收款2亿元，写字楼1000万，2016年7月收到写字楼预收款4000万。问6、7月分别预交增值税多少，土地增值税多少？（土地增值税预征率住宅1.5%，写字楼2%）

    解：1、增值税销售额住宅部分：2亿/1.05=1.9亿；写字楼部分0.5亿/1.11=0.45亿。住宅应缴增值税额=1.9亿*5%=0.095亿；写字楼应缴增值税=0.45亿*11%=0.0495亿，合计为0.1445亿元。

2、土地增值税收入=2亿+0.5亿-0.1445亿=2.3555亿。

3、6月预交增值税：住宅部分2亿/（1+5%）*3%=0.057亿。写字楼部分0.1亿/（1+11%）*3%=0.0037亿，合计0.0607亿。7月预交增值税0.4亿/（1+11%）*3%=0.0108亿。

6月预交土地增值税为（2亿-0.057亿）*1.5%+（0.1亿-0.0037亿）*2%=0.0291+0.0019=0.031亿。7月预交土增税为（0.4亿-0.0108亿）*2%=0.0078亿