如何开启房产裂变之路，一套变两套，两套变三套

目录更新如下

第一篇：人生第一套房一定要赚钱

第二篇：如何开启房产裂变之路，一套变两套，两套变三套

第三篇：普

通投资者如何快速筹集资金

第四篇：笋盘都去哪了？

第五篇：如何防范二手房交易的陷阱

......

正文开始之前，楼市团长声明：我本人是一个保守主义投资者，并不鼓励高风险的行为，裂变一定要在风险可控下进行，适度负债才是正确的。

具体讲裂变方法之前，我们先解决一个问题：

为什么要裂变？不断裂变买房有原罪吗？

通胀一直存在，人生爬阶永不止，楼市投资者进行裂变，自负盈亏，与任何人无关，没有所谓原罪。

我在大学的时候，一个偶尔的机会让我认识了一位师兄，我的商业启蒙来源于他。在大三那年，我跟他一起做香港业务，赚了一笔钱。我们晚上在校门的餐馆里，一边分钱，一边探讨将来。到现在我还记得那时他说的一句话：

人生的第一个100万是最难赚的，如果赚第一个100万你用了5年，那么第二个100万你只需要用3年，第三个可能只需要1年。用100万去赚100万是比用1块钱去赚1块钱容易的，原始资本至关重要。

是的，具有框架思维的人，一旦赚了钱，拥有了原始资本，他就鱼入大海，鸟飞长空。

既然原始资本非常珍贵，那就应该好好运作，而不是在楼市一赚到钱就马上拿去消费。

正确的事情反复做，你就是赢家，投资楼市不是第一套赚钱了就止步不前的，只要通货膨胀不停止，我们就一直做，做到没有行情，做到自己资源衰竭，无能为力，然后静待所有房产翻倍上涨，逐套收割。

在赚够5000万之前，其实每一分钱在我们眼里都是资本，而不是消费。

如果你一下子拥有了30万，你不应该立即把30万拿去买车，因为这30万就是你起家的本钱，你应该想着这30万怎么变50万，然后50万怎么变80万，80万变160万…

你只有30万的时候，就去买一台30万的车是错的，因为买了车你就没有翻身的资本了。当你有了500万的时候，去买一台30万的车，那是没问题的。

我见过2010年投资楼市就赚了数百万的人，为了减少负债一点，过得轻松，他没有继续裂变，建立更多仓位，而是整天游手好闲，干着不咸不淡的小生意。

八年过去了，当年跟他一样有数百万的人，身家早已过5000万，而他赚了钱之后不是挥霍，就是做小生意亏掉了，最后被迫卖房还债。他这几天还在担心父母的看病问题，到处求人借钱。多年未见，我接到他焦急的电话，发现他竟如此落魄，天壤之别，不禁一阵唏嘘。

他当年算是中产，显然8年的通货膨胀和人生动荡彻底洗劫了他，让他逐渐滑落阶层。

我们的人生其实是充满不确定性的，今天你有钱，你富贵，但后面会发生各种随机事件令你财富逃逸，无论是创业亏本，理财被骗，重病、人身意外，离婚纠纷、家族争斗等等，都会洗劫你的财富。

上文那个朋友在楼市不断上涨的大好时机，没有及时裂变，家庭财富积累少，基础太弱，经不起折腾，人生中他连输几局就爬不起来了。

我们不断裂变，追求财富的目的

我们追求财富，除了为了解放双手，获得相对自由，更多是为了让家人有更充足的保障，抵御人生的风险。

曾经有人问我：你已经远超同龄人了，还赚那么多钱，太贪婪了吧？

我只是淡淡回答了一句：这些钱如果是我一个人用，早就够了。但是，我还有父母家人以及整个家族。现在就我比较能赚钱，我努力多一点，不应该吗？你看到我赚钱是因为贪婪，而我却知道自己拼命赚钱是因为家庭的责任正好落在我身上。

人生爬阶，是一个永不停止的过程，你可以不喜欢房地产，但房地产所带来的收益，能让你从事任何你喜欢做的事，能让你的父母、妻儿生活更有保障。如果你明知道投资楼市能赚钱，也不愿意向穿越过楼市完整周期的人虚心学习，忍受成长的痛苦，那么你对家庭是不负责任的。

你每天勤奋地去上班，只是欺骗自己，因为你没有动脑。真正的勤奋是心力交瘁。结合脑力的劳动，才是人类最高级的劳动。光靠体力的劳动，其实跟动物上树摘果子没有什么区别。

不断裂变投资楼市，到底有没有原罪？

这个时候可能就有“网络喷子”骂了：如果人人都像你们这样不断裂变买房，国家就出事了。

这种人其实不懂经济学，首先，房价不是我们炒上去的，我们只是看到了房价会涨，然后跟着买从而获得收益罢了。

高房价的根源，不是买房客，也不是开发商，而是土地财政，买房是顺应趋势，与国同富，请认清现实，不要与趋势为敌。

先有房价涨，之后才有买房客顺势入市套利；绝不是先有买房客，房价才上涨，房价不是炒上去的。

如果买房客能够让房价上涨，那他们为什么不让房价一直上涨，然后涨上天一次性赚足走人呢？某些年份还出现下跌，甚至长期横盘又是怎么回事？

其实楼价涨跌，只是正常的市场现象，自有它的规律，只不过聪明的人懂得利用这个规律投资获利罢了。

再说了买房是降房价的，市场交易难道不是优化资源配置降低成本的方式么？

其次，不可能人人都买房的，因为人的动机千差万别，中国十多亿人，每个人都有自己的工作和投资选择，总有人不会选择投资楼市这条路，并且这条路也不是那么好走的，买一套两套轻而易举，买到五套、六套，为了搞贷款，办购房名额，你要忍受更多痛苦，几乎抽空自己。

赚钱从来都不容易，哪怕在楼市，每买一套都是泪。我曾经半年内买卖三套房产，卖二买一，这个过程的衔接小心翼翼，焦虑难熬，不是一般人能够体会的。如果一套房贷款下不来，轻则损失几十万定金，重则惹上官司赔偿，那时就夜夜失眠了。所幸自己熟悉流程，每套都踏准节奏，顺利办好。

而且，楼市投资参与者越多，市场越均衡，投资楼市的利润就会越少，这时就会有一部分人退出，所以永远不会出现人人投资楼市的局面。早年做淘宝赚钱，中国有没有出现人人做淘宝呢？没有，做的人多了，利润就薄了，后来者就止步了。

我们应该在每个周期的市场均衡之前进入楼市，那样才能获得超额利润。2014、2015年大涨前夕，市场上参与者并不多，极不均衡，竞争少，那时入市的人都获得了超额利润。现在各个城市大部分人都入市了，连大妈都知道买楼赚钱，价格已经很高，短期内获利不大。

最后我们投资楼市，拿的都是自己的钱，赚了归我们，亏了也是我们自己的真金白银。我们自负盈亏了，不要说投资楼市，我们投资任何领域，都没有所谓的原罪。

既然人生爬阶永不止且裂变投资楼市没有原罪，那如何开启裂变之路呢？

框架思维：

一、裂变的定义与前提

二、裂变的风险与方法

楼市投资裂变的定义：楼市投资裂变是指随着楼市上涨，用第一套房通过风险可控的方式不断叠加债务以建立更多面积的房产，形成优质、灵活的资产组合。

首先，楼市裂变是随着楼市上涨而进行的，如果楼市下跌，那就无法裂变。其次我们从定义中知道楼市裂变是从第一套房开始的。没有第一套房，光有现金，那也是做不了的。

因为现金是过剩的，只有资产和杠杆才是稀缺的，没有它们就没法开始裂变。

再次，我们采取的方式是用风险可控的方式进行债务叠加。如果不计后果进行裂变，那你那个不叫裂变，而是癌细胞扩散，裂变得越快，越容易出事。

最后，叠加债务的目的是建立更多面积的房产，以形成优质、灵活的资产组合。我们不是为负债而负债，而是为了买入更多优质的资产。如果借债买了万年不涨的劣质房产，那无异于自找苦吃。

明白了裂变的定义之后，我们看看裂变的前提

1、趋势

2、认知

3、资源

4、规划

裂变意味着不断买入，买入的前提就是：行情一定要涨！

那楼市涨了吗？涨了，过去20年它涨了，未来20年它还会涨。

至于为什么呢？这里不展开讨论，出门左转，点击链接看过往文章详细论述：中国房地产还能涨多久？

紧接着就是认知，指的是你对楼市的认知水平需要提升到一定层次，明白什么楼盘涨得快，容易回笼资金适合裂变时买入，用什么方式裂变容易获得银行贷款支持等等。小白轻易裂变，万一操作失误，卡在半途，那就麻烦了。

然后就是裂变前，你需要筹集资源。楼市裂变犹如战争，兵马未动，粮草先行。

你需要做几个工作：先去打一份预定贷款人的征信报告，看看该人是否具备贷款资格，同时开发预定贷款人以及你自己周边的大额信用卡，信用贷资源，然后6个月内什么都不做，不要再办任何会查征信的银行业务，安心养好征信，同时开始看房200套，到外面收集一线的市场信息。6个月后，开始裂变买房办贷款。

另外，还要开发朋友资源，提前招呼对方，自己未来需要借钱过桥，给时间对方为你筹资。

记住，楼市裂变不是变魔术，凭空而起，它是一生二，二生三，如果你裂变之前不开发资源，基础太弱，并且没有风控意识，必定出事。

至于规划，你需要安排好时间点的衔接，资金什么时候到位，购房的节奏等。

裂变的方法

（以下方法因为涉及政策问题，仅作免费分享，不鼓励任何人效仿）

1、只吃蛋不杀鸡法

某套房产以24万首付，贷款56万，总价80万买入，目前已经升值至200万，但这套房因为自住且周围规划利好很多还会继续涨，并不想卖掉，那有什么办法套80万出来拿去买另一套，实现一套房裂变成两套房呢？

答：假设原按揭在A银行办理，现在先还清A银行按揭贷款，赎出房产证100%产权，接着想办法借钱获得按市值200万7成，可以获得140万资金，再还清先前56万过桥资金，实得140减去56等于84万资金。这84万就是原来那套房生出来的蛋，可以拿去再买多一套。这就实现了增加资金的做法。

等到下一轮上涨，第一套房子从200万涨到了400万，再以同样的方法，借140万出来再去买一套，先前用84万首付买的第二套房也涨了，那么第二套房也以同样的办法进行裂变，这时理论上只要经过一轮上涨，你就拥有了四套房产，大大扩大了仓位面积，再经过下一轮，这4套房产继续裂变，仓位越来越多。

2、卖一买二法

某套房产原单价1万每平方，建仓面积100平方，市值100万，贷款70万，现在升值至单价2万一平方，市值200万。将房产卖掉，可以获得200万减去70万加上30万等于160万，然后将160万劈开两半，各80万，假设都是三成首付，则可以买入两套市值260多万的房产，两套房总市值520万，此时2万一平方，建仓面积260平方。最初房产市值100万，升值到200万之后，稍为操作一下，总市值达到了520万，翻倍不止。

3、二次按揭法

假设某套房产原市值100万，欠A银行贷款70万，现在升值至250万，那么可以找A银行办理二次按揭，将升值贷出来，可以获得：250万乘以7成减去70万等于105万，这105万可以再建一个仓位。

4、降维攻击，以大买小法

某套房产首付60万，现在还没升值，很难获得大额资金，但可以某种融资方式拿去三四线城市，可以建一个小仓位，买菜。

5、并发贷款法

现有两套价值166万的房产，假设仅有100万资金，首套三成首付50万，二套要五成首付84万，50+84=134万，那如何用100万将那两套房子买下来呢？

运用并发贷款法，即一周之内，同时递交两套房的按揭申请，由于征信报告有滞后性，所以两套均以首套房产计算，三成首付，即100万可以买下两套。