什么是REITs基金？

有一种资产，长期收益超越股市，波动很小，每年稳定分红（历史平均超过5%），还可以抗通胀，像股票一样交易，高流动，高透明，低门槛，与股票商品相关性低，放在组合中，可以提高收益风险比例

他就是我们说的 --- 

让不动产动起来

REITs基金，是个什么东东，听都没听说过，全面就是不动产信托投资基金，是一种投资于不动产的基金，在美国，不动产属于第三大类资产，总量约 17 亿美元

REITs本质是一种资产证券化的方式，就是让不动产动起来，怎么动？在证券交易所上市，与股票一样可以进行交易（上市的REITs就是一种股票）

上市交易的是公墓基金REITs,占REITs市场的2/3左右，还有一类资产就是私募REITs,也就是将不动产进行了证券化，只在非公开的市场交易，海外知名对冲基金黑石，橡树资本等都有专门投资私募的REITs的产品

大家熟悉的REITs是指拥有不动产的所有权，使用权的权益类REITs,其实还有一类资产是抵押型REITs,通过发行或者收购抵押贷款，抵押贷款资产证券（MBS），为不动产业主提供资金，类似银行角色

看起来像债券，动起来像股票

从下图近30年的走势来看，美国权益型REITs的收益和波动甚至超过股市

风险收益特征：长期收益以及波动高于股市

从美国近 50 年（1972年以来）的数据看，权益型REITs年化收益率11.14%（已经包括今年 1 季度的大跌），超过股市（标普 500 指数的 10.11%， 道琼斯工业指数6.86%）和债市场（高收益债8.42%，公司以及政府债7.33%）

不动产的收益主要来源于：租金回收，资产增值，从本质上看，不动产的长期收益来自经济增长，和货币增长

为什么美国REITs收益高于股市呢？

两个主要原因：

第一点：REITs普遍使用了杠杆，就像我们的房子，一般都会使用房贷，3成首付，意味着2.3倍杠杆

第二点：美国REITs不交企业 所得税（针对90%以上的分红部分），而普遍公司企业所得税高达35%

波动方面，REITs的历史年化收益率波动为 16.97%，介于纳斯达克（20.79%）和标普500（15.2）之间，显著高于各大债券指数（高收益债券8.35%）

四，资产配置中的‘定海神针’

在历史长河中，不动产成为大部分国家经济发展的重要支柱，在成熟市场中，REITs被视为股票，债券，现金之外的第四类金融资产，与其他资产相关的性比较低，因其收入稳定，高分红，高流动性等特征，被称为资产配置的‘定海神针’

五，REITs的6大特征