海淀两宗“限房价竞地价”地块 两轮土拍四家房企自持商业比例均达100%

中房报记者 梁笑梅 北京报道

现实远比想象精彩。11月16日下午，海淀区两宗地块进行土拍，这是北京四宗地块进行“限房价竞地价”的试点项目。此次拍卖的海淀永丰产业基地18号地，由于保利、龙湖首开联合体、绿地、万科等在投报自持商品房面积均达到100%，10天后进入技术标竞选环节。19号地由于绿地、首开、保利、万科+住总联合体等四家企业均投报自持商业比例100%，10个工作日后，才能进行高标准商品房建设方案投报。

据了解，参与海淀地块竞拍的地块分别是海淀永丰产业基地18、19号地。18号地吸引万科、城建、绿地、招商、石榴集团等16家房企的竞拍。19号地则有碧桂园、绿地、中粮天恒首创联合体、远洋等11家房企竞拍。

海淀18号地起始价为38.4亿元，最高销售单价为每平方米5.61万元，面积138825平方米。竞拍前获得16次竞买报价，为41.4亿元。此地块竞拍到第37轮时，远洋出价50亿元，已经达到宗地设置的合理价格上限，转入竞报自持商品住房面积阶段。保利报出40%的居住商品住房自持比例40%，达到预设的自持比例上限。

根据规土委竞买规则，在现场竞价中最高报价达到地价上限价格，则由市土地储备中心对挂牌出让宗地组织现场竞报、投报企业自持商品住房面积比例。

最后，保利、龙湖首开联合体、绿地、万科等本次投报自持商品房面积均达到100%，10天后进入技术标竞选环节。

此外，另一地块海淀19号地起始价为44亿元，规划建筑面积为162894平方米。竞拍前获得11次竞买报价，为46亿元。经过52轮竞拍后，保利报出59亿元，达到预设价格上限。土拍中，保利、远洋、中铁、京投等在竞拍中显得相对活跃。

和上一轮结果相同的是，由于绿地、首开、保利、万科+住总联合体，四家企业均投报自持商业比例100%。10个工作日后，才能进行高标准商品房建设方案投报。

记者了解到，在限房价上，海淀永丰的2幅土地标准类似，商品房均价每平方米不超过5.34万元。最高单价不超过每平方米5.61万元。

在地价的限制上，卖地方设置了一个相比过去更为复杂的竞拍规则，包括设置上限、竞拍自持比例，来防止拍出地王。

如果竞拍顺利，按照计划两轮土拍后，共拍出301719平方米建筑用地，按照80平方米和120平方米来区分小户型、大户型，两类住宅的建设面积比例7:3，在现有地块面积情况下，海淀区会增加近2700套小户型房子，约800套大户型房子。

易居研究院智库中心研究总监严跃认为，“限房价竞地价”对土地市场进行价格管控，有积极作用。第一，使得激进拿地现象减少，房企拿地的压力会减少。第二，使得房企拿地会更加谨慎，尤其是房价涨幅限制后，会使房企拿地时会做更精细的考虑或计算。第三，使得后续北京控制房价的难度减少，尤其是地价受限制后，房价的管控也会更加容易。

值得注意的是，此类做法也会使得后续周边的二手房物业等都面临一个定价方面的影响。从房企角度看，后续拿地需要考虑更多细节的内容或问题。否则拿地难度会增加，因为要测算各类土地成本等，而购房者的角度看，可以看到更多价格相对便宜的住房，降低购房的成本。