长租公寓如何抓住发展红利期？

从2017年6月国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》到今年4月中国证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，住房租赁资产证券化正式落地，住房租赁市场正迎风而起——
“近年来，随着相关政策纷纷出台，资本不断涌入，长租公寓市场迅速崛起并进入了一个由增量转存量、由资源经济向管理经济转变的过程。而在这个过程中哪个品牌的运营能够给予客人好的服务，给予资本方好的回报，它便是佼佼者。”迈点网副总裁、众数信息总裁丁晓宇在近期举办的2018租赁地产(公寓及办公)行业高峰论坛上如是说。然而，根据相关数据显示，目前真正成规模的品牌长租公寓占比并不高。许多业者纷纷表示，长租公寓市场如果不往品牌化发展，不尝试资本化运作，即便市场规模不断扩大，也很难保证市场可持续性健康发展。
多元模式增强竞争能力
业内将长租公寓的大规模发展称之为海啸式发展，而每一个品牌就如同一叶方舟，如何在“海啸”中不被打翻？
YOU+国际青年社区创始人兼董事长刘洋认为，那就把所有的船连接在一起，正如当年房地产行业里的中城联，把所有高速成长的房地产公司的资金链、采购链、经验链都连起来，公寓行业也需要这样做。
长租公寓属于生活性服务业，在魔方生活服务集团CEO柳佳看来，该行业的延展性非常大，例如，共享办公和公寓的结合，以及餐饮服务、新零售的加入。这些合作，不仅能够让各个公寓品牌保持自己的特色，还能在为客人提供以人为本的服务的同时提升坪效。
保利商业地产投资管理有限公司助理总经理姚志鹏介绍，保利这两年走的是一租两翼战略，即地产+金融+社区大消费，其中，社区大消费就是长租公寓。“我们整合一切可以整合的资源，以规模发展为主。而这其中的关键点是盈利模式，一定要做好品牌溢价。”
辉盛国际已经在新加坡推出了REITs（房地产投资信托基金）项目在发行时，辉盛国际玩了一个噱头，这个REITs项目一半是酒店，一半是公寓，酒店+公寓的模式让辉盛的资产达到了150亿元人民币。
积极布局住宿产业的恒大酒店集团因势而动，也开始运营酒店式公寓和度假式公寓。恒大酒店集团公寓运营中心总经理邹嗣龙介绍，恒大酒店集团坚持的也是“规模+效益”的发展模式。在邹嗣龙看来，很多有房地产背景的酒店集团的转型和升级是对存量经济的一个积极反应。
“存量地产目前呈现出百家争鸣的局面，但激烈的市场竞争背后显示的是巨大的市场。”在世联红璞公寓总经理甘伟看来，长短租公寓结合是一种良好的增值方式。“坪效是空间创造了价值之后的整体溢价，可以通过多元化组合来寻求整体的资产解决方案。长租和短租的有机结合，可以提高品牌人群的活跃度，激活租赁空间的整体氛围，形成一个正循环。”
轻资产运营成主要选择
经历过一段时间的发展之后，长租公寓也面临转型升级，轻资产成为很多“大牌”转型的选择。
雅诗阁已进入中国20多年，雅诗阁中国董事总经理暨雅诗阁全球业务拓展总监陈志商表示，近年来，雅诗阁不断调整发展模式，避“重”就“轻”的同时，从细分市场入手，让更多的业主和开发商知道公寓这个业态有非常好的收益率，把公寓当成他们的增值伙伴。
乐乎城市青年社区一开始就是比较“轻”的模式。其创始人、CEO罗意解释道：“我们是零起点创业机构，不具备自己做包租的能力，所以我们选择了轻资产运营管理。如今行业成熟了，参与主体和参与方式更加多样化，整个行业的内涵和外延都发生了变化，我们也开始考虑更好地服务甲方。”
长租公寓在轻资产发展之路上有一个优秀的学习对象——酒店。窝趣和铂顿国际公寓就是很好的学习者。
先前很多人不看好长租公寓可以走轻资产的道路，但窝趣创始人兼CEO刘辉却不这么认为，在他看来，公寓和酒店同样是基于地理位置的生意，只要经营好，就能生存下来。此外，公寓的集中度不高，大量的房源在二房东的手上，这也给公寓品牌运营商带来了机会，他们可以通过自身的运营能力为房东、业主赋能和增值，赢得更多的合作伙伴。此外，中国的长租公寓市场很大，所有权跟经营权分开是必然趋势。市场未来对专业的品牌运营公司的需求会非常大。因此，刘辉在创业初期就选择了轻资产模式，并很快加入了拥有丰富酒店管理经验的铂涛集团。“我们现在不仅有C端的租客，还有B端的客户，我们希望不断通过自己的能力，经营好品牌，获得很好的溢价和出租率。”
“不论是对B端还是对C端，我们都要清楚作为品牌输出方，唯有通过资产运营给资产方创造价值，才可能有之后更多的资本运作。”跟刘辉一样，铂顿国际公寓创始人CEO郝磊在创业一段时间后，选择了东呈国际集团，借助强大的集团背书迅猛发展。据透露，不久的将来，铂顿计划随着东呈国际集团一同上市。
品牌运营实现资产增值
从品牌输出到资产增值，并不是踮起脚尖就能完美升级，而是需要强大的运营能力。
在刘辉看来，长租公寓行业需要“三类人”：一是买地建房子的，二是投资的，三是做运营的。“今天的资产证券化让原本投资4年才能回本4%—6%的资产很快就能兑现利润，这是资产证券化最核心的内容。那么运营者更应该专注于运营效率，让每平方米都能产出高利润，才有更多的机会。”
辉盛国际管理有限公司中国北区总经理潘英培说，他们是靠品牌吃饭的。“品牌”在资产运营过程中至关重要。“我们目前追求的就是小、精、美的高端品质，不一味追求规模化，‘深耕细作’才能让品牌和价值都做得更好。”此外，潘英培认为，长租公寓的资产证券化并不是只为了退出而做的，应该是为了更长久的、可持续的经营，也就是“赚钱”，必须要想着怎么给股东带来回报、怎么给未来的市场增强信心。
“现在市场上证券化金融杠杆工具非常多，企业要不要选择，自己要想清楚。但不论怎样，长租公寓的关注点应该放在租金的收益和物业经营的收益上。”在郝磊看来，如果选择了这条路却没有强大的运作能力，将来一定会出现问题。只有现在就把基础打好，把客户体验、产品、商家组合好，增强获客能力和内部成本管控能力，才有实力接住这个球。
金茂酒店管理公司、金茂公寓副总经理邵俊认为，一个没有稳定回报、租金收益的项目，何谈资产证券化？不要认为运营这件事情，复制一个团队就可以实现。“只有好的运营团队才可以为优质的物业赋能。”
“如果我们想用运营的资产去获得资本市场的认可，有很长的路要走。”在安歆公寓创始人兼CEO徐早霞看来，企业不管推行哪一类证券化方式都必须具备三个条件：物业必须合法合规而且进行过租赁备案；收入必须“健康”，有很好的现金流；有良好的管理能力。
罗意补充道，在资产证券化的背景下，企业应关注三个方面：一是要在多维度认清自己的能力后，再去匹配自己能够实现的目标；二是要广泛联合，没有一家企业能把整个行业的事情都干完、把所有的钱都挣光，所以行业纵深是足够的；三是要怀揣梦想，把该做的事情做好，梦想就能实现。
长租公寓如何能够抓住发展红利期，在市场博弈中获胜，玩好“资本”游戏，让我们拭目以待。