最近黄山房地产市场上公寓品类入市较多，很多购房者在我们后台留言，公寓到底能不能买，或者应该买什么样的公寓？今天，小编就带您详细了解什么是公寓。
首先，我们了解一下市场上有哪几种公寓？
公寓和住宅有什么样的区别？
一.公寓的定义与分类
（图片来源于网络）
市场上的公寓从功能上区分，一般分为住宅式公寓(属住宅性质)和商办型公寓(或称商业办公)和酒店式公寓几种类型，由于用地性质和产权年限上的不同导致贷款方式、贷款年限以及各种税费等存在诸多差异。
看完这张表，相信大家对于公寓的分类都有了一定的了解，现在市场上居多的是商办型公寓和酒店式公寓，小编今天就来详细给大家讲讲酒店式公寓与住宅的区别和优缺点。
二.公寓与住宅有何区别?
1、用途不同：公寓是投资为主，居住为辅；住宅是居住为主，投资为辅。
2、政策影响不同：住宅受政策影响较大，限购限贷；公寓基本上不限购不限贷（70年住宅公寓除外）。
3、升值诱因不同：公寓靠的是运营服务管理和地段价值；住宅升值靠自身土地资源禀赋
4、回报模式不同：公寓除了卖出，还可以租赁，还可以自己持有经营；住宅模式只有一种方式，卖卖卖（很多时候住宅租赁收入不够维持装修成本）。
5、回收周期不同：公寓投资成本低，回收周期快，年回报率高；住宅回收周期灵活，但年回报率低。
6、产品属性不同：公寓本质上是长期收益的金融工具，住宅本质上是商品。
7、投资风险不同：公寓总价低，年回报率高，但套现难度较大；住宅套现快，住宅项目只要价格合适，没有卖不掉的。
三.酒店式公寓的优缺点
优点：
1.面积小，总价低，不论是买房成本和装修成本都明显低于住宅，而且市场上大部分公寓采用精装修交付，省去装修期的烦恼。
2.商住两用，既可居住，又可运营，可做酒店或民宿经营，易转手，适合投资。
3.公寓对地段的依赖非常大，它必须是交通便利区域和商业中心布局或者环境优势的景区附近，这也决定了他们有更广泛的客群，所以出租率更高。再加之公寓高标准的装修，使得公寓有着高出租率和高租金的特点。
4.不限购不限贷，对于一些外来人士或者投资客来说，没有门槛限制。
缺点：
1.产权年限：商业用地40年，不能落户。
2.梯户比：一般商住公寓由于户型面积较小，每层住户较多，一般为10-20户，早晚高峰，很容易出现电梯难等的情况。
3.居住舒适度:由于公寓面积原因，一般不能做到像住宅一样南北通透，且多数存在卫生间无窗户、厨房过小或厨房呈开放式等问题，造成其居住舒适度低于住宅型公寓。
4.日常生活成本:按公建用途规定，其物业、水、电、气等为商业收费，较民用收费贵。
以上对公寓的类型和定义、公寓与住宅的区别以及公寓的优缺点做了详细的介绍，相信大家对于能不能买公寓心里已经有了答案，一个产品在市场上能存在肯定是有它的价值和竞争力的，否则政府也好，开发商也罢，不可能还在城市规划设计和开发中去建设这样的产品。
接下来，小编带您了解一下
我们应该买什么样的公寓？
一、从投资风险强度分析
黄山为四五线城市，而且黄山的经济结构体是以旅游为主的一个城市，本地常住人口偏少，常年游客较多，所以小编认为在黄山市场上值得投资的公寓且风险相对较少的产品有两类：一类是优质学区的住宅公寓；一类是环境优美、热点景区附近的商业公寓。
因为这两类公寓有一个共同的特点，就是利于租赁，要么是地段配套好，有学区支撑；要么就是环境优越，便于游客居住，以及游客对居住环境的青睐。所以上述两类公寓小编认为投资风险较低。
二、从产品结构和设计分析
公寓产品虽然是投资类产品为主，住宅为辅，但日常最主要的功能还是居住，所以从产品结构和设计上来分析如下：
1、公寓公共大堂
优质的公寓在设计上均配置较大而且装修豪华的公共大堂，来提升整体的公寓品质，从而也为后期公寓的租赁提供最好的第一印象，所以在选择公寓时第一时间应该了解是否配套公共大堂，而且公共大堂入口是否便利以及空间大小还有装修层次均要详细了解；
2、楼层及电梯户数比
目前市场上很多公寓均为高层设计，每层设计15-30户甚至更多，导致上下班高峰期等待电梯时间过长，所以在选择公寓的第二点应注重了解楼栋层数以及梯户配比，层数越低，单层户数越少，电梯数量越多的公寓出行越方便，另外我们还是了解电梯品牌，从而间接了解开发商的用心程度以及后期电梯使用质量；
3、公共通道设计
在大多数公寓的公共通道设计体现上，一条大走廊，然后层高偏低，白天如果不开灯会略显黑暗是大部分公寓的通病，但现在也有少数开发商在这一块进行了优化，利用围合式天井设计或者板式楼设计来解决了这样的问题，从公共通道的设计角度也更能体现开发商的人性化设计程度；
4、室内厨房设计
在之前，大部分公寓项目（住宅公寓除外）均没有厨房设计，但随着客户对厨房需求越来越强烈，近几年，公寓项目厨房设计慢慢变成的标配，其中也有不少公寓虽然配置了厨房，但确由于设计缺陷没有排烟管道；另外在厨房设计方面，实际上也很有讲究，由于公寓整体面积偏小，所以在厨房设计上很多公寓均设计为敞开式，在中国讲究烹饪的环境下，敞开式厨房也有一定的弊端，现在，也有开发商慢慢进行了户型优化，将厨房进行了独立化设计；
5、明厨明卫设计
据小编了解，市场上90%以上的公寓不能实现完成明厨明卫，所以在实际选择公寓上，能实现明厨明卫的公寓应该做为优先选择，暗卫就不用说了，相信很多人都吃过暗卫的亏，每天开着排气扇，卫生间里仍然潮气重而且异味难以扩散；厨房一般设计在入门处，所以暗厨除了油烟无法顺利流通外，也影响了烹饪及入户体验效果。
6、独立阳台设计
阳台的功能现在不仅只体现在晾晒衣物方面，现在更多的人把阳台当成了一个品酒、茗茶、阅读、休闲或者更多功能的空间，而且坐在阳台，微风拂面，舒适感油然而生。所以，在我们对生活品质提升越来越高的情况下，独立阳台设计将会成为开发商在未来公寓设计的重点考虑因素之一。
以上6点均是从居住体验的角度出发，哪个公寓项目在以上6点做的越好，相比较市场竞争力也越强。
三、物业管理、托管运营服务分析
物业管理、托管服务是作为公寓项目的加分项，做的越好，保值增值率越高，反之保值增值率越低。
1、物业管理
物业管理作为最基础的公寓物业服务，和住宅项目一样，物业服务的优劣也将影响到整体项目的市场口碑，所以，在选择公寓项目时，也应该对物业公司品牌背景，以及物业服务内容做一下充分的了解。
2、托管运营服务
一个好的托管运营服务公司，通过专业的平台，精准的营销、优质的服务，能为公寓项目大大提升品牌口碑以及提升物业租赁价值，也大大减少了我们自己去运营、去租赁的精力和成本，更有一些托管运营服务公司会承诺固定的回报率，来提高我们的回报收益。当然，针对承诺固定回报率的我们应当仔细的关注合同细节，把问题细致罗列清楚，以此保障我们的收益。所以我们在选择公寓项目的同时，如果有托管运营服务的，该类公寓可以优先考虑，因为，作为托管运营服务公司，他们在前期也会对该公寓项目做过基础市场调研，在经过营收分析后才会接手托管运营服务，只不过，针对托管运营服务公司，我们也要去进行详细了解，了解是否具有运营实力，具有运营资质等等，如果托管运营服务公司不够成熟，我们应该慎重考虑后选择性的是否将公寓交由托管运营服务公司。
联系客服
