明年开发商的的日子将很艰难

作者：齐俊杰（ID qijunjie82）

最近，我们反复表态，而且从2个月前要抑制资产泡沫，到最近明确点了名，就是要抑制房地产泡沫，再看市场由于美联储加息，利率市场上涨，债市全面失血大跌。这让整个的融资环境堪忧。

可以说，现在开发商处于了一个非常尴尬的地位，一方面本来就形势不好融资难，融资贵，而另外一方面又被严格监管，被按在地上去杠杆，所以这日子几乎没法过了。那么能不能过冬？这主要看地主家是不是还有余粮，而情况更加糟糕的是，地主家不但没有余粮了，反而地主都变成了杨白劳。有数据显示2017年，将有1000亿元的债务到期，远超过2016年的659亿元，所以可谓是亚历山大。

巨额债务到期，但开发商已经找不到钱了，截止到12月22日，今年以来房地产企业发行公司债8000亿元，占国内公司债发行总额为3成。从发行额来看，比去年多了一倍，尤其值得注意的是，从10月份开始，地产企业发行公司债单月占比就持续低于同期累计占比，且呈现明显下滑态势。12月份以来，地产企业发行公司债数量更是持续为0。

而从交易所公司债数据来看，地产企业发债下滑更为明显。其在11月份发行公司债只数就仅为1只，发行额5亿元，占比当月仅0.7%。

开发商对于银行的依赖程度高达65%，特别是小开发商大概能到80%，换句话说8成资金都是银行来的钱，现在只要管住了银行，开发商立马就失血。那么有个问题是，银行能不能管住呢？以前不能，现在必须管住。

前两天有个政策，非常的重要，我也说到了，但是看得人不多。可以说是给了开发商一记闷棍，就是央行将于2017年一季度评估时开始正式将表外理财纳入广义信贷范围。这就意味以前杂乱无章，任性胡来的银行表外资产，将要被央行统一监管了。如此一来，理财资金休想通过其他途径在监管之外去给开发商输血了。而这部分资金有多少呢，截至9月30日，银行理财资金中委托外部投资的金额为3.46万亿元人民币（4980亿美元），占总存续规模的13%。农村金融机构委外理财的比重约为50%。而这些贷款央行无法衡量，也不知道有多大的风险。而这些资金，其中有很大的一部分都流入了房地产领域，给了开发商拿地开发。所以之前是一种放任，你在监管之外，我再怎么调控，你仍然有资金补血，而现在我把你所有用钱的地方都看死，看你还怎么偷摸给他钱。

不上市开发商不能发债，理财资金还给管住了，信托也将大面积失血。去国外融资？恐怕绝大多数开发商还真没这个本事，似乎留给他们的只有卖房子一条路，但今年的调控的重点思路就是打掉流动性，限制交易，所以你开发商想降价卖房，估计已经卖不动了。不是大家不想买，而是没有贷款真心买不起了。有人说大幅降价能不能卖呢？肯定可以卖，但开发商与其大幅降价一套一套卖，还不如全扔给银行，或者其他开发商来的实惠。

现在成交量已经跌了一半，明年春节后，很可能会再跌一半，而用不了几个月，估计成交量只有9月份的1成左右，市场将彻底被冰封。那个时候，开发商手里的债务就开始要命了。很可能有的开发商会连利息都还不上了。那个时候，市场上会有更多的债务违约出现！会进一步推升发债的成本，换句话说到时候大开发商也不得不以更高的价格来发债，现在大开发商基本上发债利率6-8%，到时候弄不好也得过10%。

所以整体环境对于开发商极其不利，现在很多人已经在找钱了。希望能够撑过这个冬天，再等到一个春暖花开时，再捞一笔。而这种过冬之后大赚特赚的案例屡见不鲜，所以现在没人相信这是末日狂欢，总觉得挺挺总有希望，所以宁可借高利贷，也要挺住。该拿地拿地，该开发开发。该吃吃该喝喝。但有的时候要记住一句话，什么时候都有个度，善恶到头终有报，人间正道是沧桑，躺着赚暴利，炒地皮就发财的年代已经持续的太久，就像当年煤老板一样，富得流油终归过去，周期过后才发现，人生大起大落不过浮云，最后剩下的就是破产后巨额债务