婚前婚后父母为子女买房的五个法律技巧

驿鲁梨花

写温暖的故事，做温暖的人

今天给大家推荐我的一位好朋友：董晶律师。

私人财富管理专家。

民商法学硕士。

拥有银行、证券双从业资格。

长期致力于家庭（家族）财富保障与传承、婚姻家事、公司企业法律事务研究。

多篇学术文章被《中国律师》、《法制与社会》、《财富传承管理师联盟》、《智合法律新媒体》、《家族律评》、《婚姻法之家》、《法律博客》、《徐州司法》等媒体刊登转载。

团队能够从婚前约定、夫妻财产协议、人寿保险、遗嘱、家族信托、股权架构设计、股权激励、企业风险防范等多角度，为客户提供财富保障与传承及其财富风险防范的相关法律服务。

个人微信公众号：董晶看法（ID: familylawdongjing）

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董晶看法

跟着董律师懂点法

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法律 |情感 |财富 |传承

  全国房价的普遍高昂，年轻人结婚得有房住啊，短期内靠小夫妻二人自身的经济收入，普通收入家庭难以负担，父母一般会在力所能及范围内资助子女购买房屋。基于父母和子女之间的这种比较亲密的关系和我们中国特有的传统家庭文化的影响，父母在出资的时候，一般不明确或者是不愿意明确出资的性质，也就是说这笔出资购房款到底是赠与还是借款，或者是赠给自己子女一个人的，还是给小夫妻两口子的。但当下中国的离婚率确实非常高，尤其是年轻人婚姻更加不稳定，如果子女婚姻出现变故对父母的精神伤害无法避免但是物质上的损失是可以预防的。从家庭资产传承的角度看，守富（就是能让我赚到的钱永远在我的掌控之中）、传富（能够让我这一生赚取的财富有效地传承给我的孩子）是可以做到的。

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    一、按揭买房

    婚前：

    一是，婚前首付由爸妈付，婚后银行按揭还贷也由父母还，婚前首付直接由父母打入开发商的账户，婚后由父母的钱直接打入银行按揭还款的账户，离婚时不涉及折价分割。

    二是，婚前首付，婚后夫妻还贷，离婚时此房产是男方的婚前个人房产，需要对夫妻存续期间的共同还贷部分和增值部分进行补偿。

《婚姻法解释（三）》第10条 ：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依照前款不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

   婚后：

    如果婚后父母出首付，夫妻还贷的情况，或者是父母子女共同出首付夫妻还贷的情况，根据婚姻法《婚姻法司法解释二》第二十二条： 当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。也就是说如果没有特殊说明，那么父母的出资是对夫妻的赠与而不是对自己子女的赠与，如果日后婚变这部分出资就会产生被分割的风险，如果想隔离风险有两个办法，一是父母和小夫妻俩明确这笔款为借款而非赠与，第二就是房产按照出资比例加上父母的名字，按份共有保证公平。

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   二、付全款买房

   无论是婚前还是婚后全款买房， 父母通过银行转账把购房款、契税等直接给相关部门，并且房产证写自己子女一个人的名字，那么房产可以认定为是子女的个人房产，并且房产的增值也为个人财产。

婚姻法司法解释(三)第七条： 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。  这里的出资是全款还是部分？法条没有明确，实践多认为是全款出资才认定为是对自己子女的赠与。

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  三、分期付款买二手房

   买二手房，如果不是全款付，分期支付，若存在婚前和婚内都要付款，那么婚前和婚内都要实现账户的隔离，建议不要从父母的银行账户转入子女的银行账户再从子女的银行账户转入卖方的账户，而是直接把卖方账户要过来，从父母账户直接到卖方账户。资金线索很清晰，资金性质做说明：父母与子女签订单方赠与协议，子女的配偶不需要签字，说明购房款是赠给子女的与配偶无关。协议可以找两个无利害关系人做见证人，也可以到公证处公证。

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    四、限购等原因，借名买房

    借子女名义买房，借用子女的身份证买房。又担心：孩子瞒着自己借款抵押、加名、出租出售。可以怎么做呢？

   父母跟子女签订房产代持协议，这个代持协议在法律上不一定有效，代持还分有效代持和无效代持，为了规避法律政策所做的代持无效。但是可以说明一点是自己要买房，不是给子女买房。

  另外还可以做一件事，以子女名义买房加一个房屋共有产权人，可以是父母也可以是其他亲友。共有产权登记有什么优点：妈妈可以实现对房产的控制权，抵押借款、出租、出售、转卖可能性不大，有父母的名字，签合同、变更产权登记，都必须有另一位产权人到场签字，也是为了防止孩子日后把配偶的名字加上，起到一个控制作用。

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   五、父母子女出资共同全款

   父母和孩子共同出资去买房，一般孩子已经结婚，也积攒了一些夫妻共同财产。比如说房产价值100万，父母出50万，小夫妻出50万，如果没有特殊约定出资性质，根据中国目前《婚姻法》的相关规定，这50万会视为送给小两口，那么小两口，用的这笔钱再加上自己的夫妻共同存款购买的房产，当然是婚后的夫妻共同财产了。如果发生婚变，父母的这笔资产肯定是会受损的。那不买房小夫妻又没法住，不能很好的生活。我建议我们父母可以用变通的方式去操作，比如说这个房子购买是夫妻小两口来居住，没问题。但是可以跟儿子儿媳共同商量，我们彼此都有出资，那我们对房屋也要享有权利，我们可以双方按份共有房屋。因为我们两个家庭父母方和小夫妻都出了50%，按照公平原则，我们都可以把名字加到房产证上，万一出现婚变，只有小夫妻名下50%的份额是夫妻共同财产，拿出来分割。这样就隔离了父母的出资部分，也算公平合理，也满足了小两口的住房需求。