作者：卢晶峰

济邦咨询杭州办事处总经理

注册会计师、一级造价工程师。深耕基础设施投融资领域，主导国内外基础建设及公共服务投融资项目10余个，涉及产业园区开发、交通市政等多个领域，熟悉国内及东南亚部分国别基建投融资政策，在交易结构设计、财务分析方面具有丰富实操经验。

五、关于园区绩效评价

产业园区建设作为国家、地区发展相关产业和完善基础设施的重要手段，为了明确产业园区建设、发展的成功与否，有必要为此设计全面细致的考核体系。

在UNIDO产业园指南中，根据“包容和可持续的工业发展”（ISID）的核心原则，为园区绩效考核划分了三大类一级指标，即经济类绩效指标、社会类绩效指标和环境类绩效指标。这三大类一级指标包括了13个二级绩效指标，二级绩效指标下又细分为数项可量化评价的三级考核指标。

本节将基于UNIDO产业园指南中园区绩效考核相关指导意见，结合国内产业园发展实际需求，尝试对国内产业园区绩效考核体系设计进行探索及总结。

（一）产业园区绩效考核框架与示例

根据联合国工业发展组织编制的园区开发指南，一二级绩效考核指标框架如下：

园区开发指南绩效考核指标框架

上述13个指标又被具体细分为可量化的三级指标，合计约200个三级量化评价指标。这些可量化的考核内容可以通过量化标准计算出关键指标的得分从而判断园区运营绩效水平。然而由于国内外经济发展水平、产业基础等的不同，并非所有园区开发指南内列明的考核内容都适用于国内的园区绩效考核体系设计，且考虑篇幅有限。这里仅部分展示可参考指标及评价方式：

（二）本土化探索

如前文所述，由于国内外经济发展水平、产业基础等的不同，并非所有园区开发指南内列明的考核内容都适用于国内的园区绩效考核体系设计，须因地适宜做定制化改良。我们作为基建大国，基础设施及配套完善，因此对应指南中硬件相关考核我们不做重点，重点围绕产业招商落地及后续运营考核做本土化改良。具体可划分为通用性评价指标与专项性参考指标，其中通用性指标适合大多数产业园应用，而专项性指标须结合产业规划、招商引入准则等地方性要求专项定制。

通用性评价性指标

产业项目

- 新落地企业数及立项投资总额

- 新落地投资达到拟定标准以上企业

- 新上规模以上工业企业数（家）

固定资产投资

- 固定资产投资（亿元）

- 工业项目固定资产投资（亿元）

- 规模以上工业增加值（亿元）

- 规模以上工业增加值增速（%）

税收

- 税收总额（亿元）

- 税收总额增速（%）

- 亩均税收（万元/亩）

专项性参考指标

可考虑设置研究发展经费占比；高新企业或者获得省级科学技术奖、专精特新荣誉、省级先进制造荣誉的企业；突出引进行业龙头企业、中国企业500强、世界500强以及商务部认定或备案的跨国公司等直接投资的项目。具体由园区管理机构，园区所在地市相关职能部门根据当地情况主导编制。

六、案例——浙江某腾笼换鸟园区项目

项目位于浙江省某辖区工业功能区，占地约300亩，为“工业上楼”项目，工程内容包含征拆与新建工程，按“整体拆迁，分期开发”原则实施，建设投资约23亿元，其中园区建筑面积的约80%设置为生产性用房，其余为配套设施。

（一）开发模式

合作模式

某腾笼换鸟项目交易结构图

该项目的开发模式属于政企合作模式中的非股权合作模式。国有平台公司负责项目建设及政策协调等，具体包括土地整理、园区投资建设、报批、申请政策支持等；产业运营商负责招商运营，具体包括提供园区设计咨询、企业招引、园区运营等。

核心条件设置

设置与招商挂钩的回报

本项目产业运营商所获取的回报为销售收入计提费、租金收入计提费、物业费以及产业基金投资收入（或有），以上收入大小取决于产业园招商运营效果；如招商情况不佳，产业运营商极有可能亏损。故该回报设置可筛选有实力的运营商，并督促其招商。

设置与招商挂钩的履约担保

本项目在招商合作期设置了履约担保机制。根据中标产业运营商招商工作完成情况，国有平台公司逐年返还/解除部分履约保证金/保函。招商合作期末如生产性用房面积去化率未达标，则没收剩余部分保证金/保函。履约担保的数额要求、担保内容以及梯度返还设置同样可以帮助实现运营商的筛选和招商督促。

（二）回报机制

就本项目回报机制而言，从国有平台公司及产业运营商两个层面分析。

国有平台公司层面

国有平台公司为投资主体，直接享受地产增值部分收益（物业的出售以及出租收入）。同时本项目招引企业入驻生产经营，将给地方政府带来税收和新增就业人口两大贡献，也作为国有平台公司的间接收益/价值创造。

产业运营商层面

产业运营商一方面基于与国有平台公司之间的协议，计提销售收入和租金一定比例，以及收取全额物业管理费作产业运营商地产增值部分回报。另一方面，产业运营商可通过产业基金投资，获得产业投资收入，还可根据辖区内产业招商政策享有招商中介奖励等产业增值部分收入。

产业运营商收入组成表

为督促产业运营商实现域外企业招引和优质企业的招引，在销售计提费率上我们进行了梯度设置，以激励提升招商质量。另外，该项目还考虑设立产业基金，以深化产融结合，达到以融促产。

（三）绩效考核

为保证产业园的企业招引质量及运营质量，项目设定企业招引及运营标准，作为产业运营商的工作标准/对产业运营商的考核标准。具体包括企业入园标准、企业考核办证标准及运营服务标准等。

【感谢阅读】

文献参考：

International Guidelines For Industrial Parks (UNIDO, United Nations Industrial Development Organization，联合国工业发展组织）；

《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》（阎立忠）

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