本文提及“政府的投资项目”，并非指“政府投资项目”，而是泛指一切使用财政资金投资或付费支付运营补贴等所有形式的固定资产投资项目，本文提及的“举债工具”包括地方政府发行的一般债、专项债和发起的PPP项目，本文提及的“融资工具”包含所有广义的资金筹资方式。
标准化厂房建设是地方政府招商引资工作的重要内容，在针对外埠或外国企业的招商过程中，经常会遇到招商对象对产业环境、地理位置、营商环境信心不足，不愿意大举投资建设的情况，此时，地方政府提供的标准化厂房就会起到举足轻重的作用。
由于标准化厂房投资巨大、回报漫长较多亏损，当地政府常常会面临无力投资建设的困难，导致拖累招商工作。
七公做了大约五年的标厂建设单位的法人，我们建设标厂的平方米造价大约在1500-2500元之间，然而，每月每平租金只能收到20元/平方米，扣完运营成本和税费，一年连180元/平方米都剩不下，还不考虑空置率和财务成本。多亏当年使用了国家优惠政策资金建设，要是一般民营企业，怎么会接受这个回报率。话说回来，这也是在类似区域中，社会投资的标厂与当地政府无法竞争的原因。对此，我们进行了行业全范围的调研，发现亏损的情况非常普遍，考虑到1线城市或者少数2线及2.5线城市，可能存在的土地升值空间及转为商用服务业用地的可能性，应该存在盈利的可能性；但是，大多数2线及以下城市，特别是考虑到招商引资的需要，亏损情况是非常普遍的；同时，我们也考察了很多外资工业地产商，情况也是大同小异；相对比较来看，高科技园区，租金承受能力高，情况就会好很多，但是，绝大部分地区，恐怕还做不到“招商选资”只招高科技企业 。【地价升值】通过简单的分析，如果工业地块能升值的情况下，可以预期转让收入等等。如果地块本身不升值，那就根本就是公益性为主的事，二线城市三环外的工业用地，基本上没什么升值空间，如果是产业新城融合了，还能稍好点。【出让价格】十几年前，我们工业用地可以协议出让，只需要考虑征地拆迁成本，大概几万块一亩，这个空间就比较灵活；现在必须走招拍挂，受各区域最低价限制，最低三十多万一亩，基本上没有盈利空间了。拿地当房子租，都赚不回来。【其他因素】招商过程中，建好厂房卖的，有很多是科研类或者假住宅。对于客户来说，就是自己不想建，非得买现成的情况，商住类全是，工业类很少的，有那个钱，为什么不自己盖呀，在工业厂房领域，不具备商住领域的普适性，一下子恰好买到完全适用的厂房，在重工业领域，几乎是不可能的。由于对于“公益性”一词，多个文件给出了多个定义，好友邢刚老师在公号《刚子那年》的《啥叫公益性资产？》一文里，对于涉及“公益性”的相关文件做了整理，全面地表述了对于“公益性”目前尚无高级别统一定义的现状，由此，业界对于若干项目是否属于“公益性项目”，也存在着很大的争议。广泛没有争议的观点是，向社会公众提供的必要的无收益的项目属于“公益性”，比如市政道路广场等等。但是对于有一定收益的项目，是否属于公益性项目，实践中不易掌握边界。例如，一般认为，公园虽然有收益，但由于收益远不足以覆盖投资，因此仍然属于公益性的，那么，迪斯尼乐园是否属于公益性的呢？好像不是，因为它是私有的么？OK，国资购买过来，是不是就变为公益性项目了呢？好像也不是吧。你公园做得亏损，就成了公益性的理由了，那不是鼓励亏损了么？盈利与否，不应该作为判定是否为公益性的唯一标准吧。标厂属于公益性还是市场化项目，与对其盈利与否的判断关系密切。特别是，由于标厂项目在不同地区的盈利情况大相径庭，越是著名的工业地产企业，在1线城市周边布局越密集，收入情况就越好，导致很多未参与过标厂建设运营的学者得出大多数标厂都盈利的与实际情况相反的判断。多去2,3线城市考察下，就能够理解，标厂更多的还是一种招商手段，而不能完全把标准化厂房视为市场化项目。
92号文在“严格入库标准”内容中，曾强调：
不适宜采用PPP模式实施。包括不属于公共服务领域，政府不负有提供义务的，如商业地产开发、招商引资项目等
关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目库管理的通知(财办金[2017]92号)
有些学者引用了上述92号文的说法，用来作为标厂不能纳入政府的投资项目的举债融资工具的证据，其理由是不充分的。
首先，92号文对于“招商引资项目”的界定，应该理解为招商引资项目本身，而不是“有益于招商引资的项目”，否则的话，高铁、机场、道路、学校、医院、养老、旅游，对于改善营商环境促进招商引资都是有益的，那都不要搞了吧。
同时，政府是否负有提供义务，在已有一定基础的情况下，是不易于区分边界的，医疗、养老、水务、交通、环保都确实属于政府负有提供义务的，不过，当一个四线城市的上述领域已经达到了一线城市的水准后，政府是否仍负有提供义务呢？上述领域就有提供义务，招商引资、经济发展就没有提供义务，这不符合逻辑。君不见，一个一般公共预算40亿的城市搞了一个50亿的完全政府付费的水处理项目，是否属于政府负有提供义务的范畴呢，这50亿不花，当地人民都喝不上水么？七公对此表示怀疑，虽然七公没有证据。我们提出“招商厂房建设内容可以纳入政府的投资举债融资工具中”的更主要原因，是在实操中，标厂建设的定义边界也处于不清晰的状态当中，比较容易合规合理的解决。
更多的信息表明，如果你不说他是标厂，而是创业基地、研发基地、培训基地、孵化基地、农民返乡就业园等等，一切会更顺利，而这些物业在实际使用中，是很难做用途区分的，除非你把它做成商住，那恐怕难逃追责。
七公在做招商引资的时候，曾经一度因作为地方优惠政策的工业用地土地出让金返还问题而很伤脑筋：合规性是个很大的问题。如果不能合规操作，一切的承诺都是水中花。后来我们提出了将返还土地款折算成基本等额的红线内基础设施建设的办法。在跟土地和建设部门会商的时候，得到了土地和建设部门的认可：人家可以卖清水房，我们为什么不可以卖精装修房？前提是上述基础设施的产权仍然归建设方所有。
标准化厂房也有类似的特征，你可以把它叫做是标准化厂房，你也可以把它叫做是许多的其他东西，很多具有基础设施功能的类似物业都有很多不同的名称。
【七公观点】在依法合规的前提下，只要你做的是有利于人民福祉和企业效益提高、有利于区域营商环境改善、有利于区域经济和社会发展的事情，就一定会想出解决办法来的。
【后疫情时代新基建投融资创新课堂现场图】
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