早前参加论坛的时候，听朋友讲过一个特别有意思的买房故事。
故事讲的是深圳某位购房者，手上大概有5000W的现金，首房首贷，自信心爆棚，以为拿着如此巨量的现金，在深圳楼市可以横着走，想买哪买哪。
结果他看中了一套深圳湾的房子，大概600多平的样子，非常的高兴，正当他爽的不行的时候，中介告诉他：兄弟，你的钱不够。
“这套房子，总价大概在1.7个亿左右。按照首付5成的比例来算，你还差3000多万；即使是住宅，按首付3成、不算税费的情况来看，你也差100多万。”
当然，故事的主脉络大概是这样的，除了5000W，关于后面的数字和场景啥啥的是我编的，但大体是这么个意思。
最后，那位手持重金的买房者骂骂咧咧的连夜坐车走了。朋友说：可能是含着眼泪走的...
几个月以后，39岁的熊黛林在微博上晒出两张美照，配文：hi，阳光普照的日子。朋友阿强看后，感叹道：同人不同命...
据阿强目测，熊黛林所处房子的方位，应该是深圳湾1号T5栋，高区，面积512平，市场售价大约在1.3-1.6亿。
为什么这么推测？按照图片内容所示，只有512平的户型的地板是方形拼接，并附出两张对比图。
这是熊黛林拍的——
这是朋友阿强拍的——
同人不同命。不是房子太贵，可能是我们挣的太少。
01.
手持5000W巨资，仍旧不能在深圳横着走。那么，总价1000W左右房子，在深圳有什么好的选择呢？最近，安静陪朋友间歇性的看房，用半个多月的时间，密集的看了总价1000W左右的房源。
先说下朋友的换房情况：朋友手上现在有2套，准备卖掉1套，用来改善居住的，再加上老婆最近准备生孩子，所以想考虑带稍好一点学位的问题。
他是科技园的码农，之前买房的时候没太多钱但是买房很干脆，买二手房的时候只看了同楼栋的户型，第二天有稍笋一点的盘流出来就下定了，属于非常果断系列。
因为这次的选择的标的因为到了1000W，所以想经过多次的对比才放心。朋友工作的地点在南山，往日频繁深圳东西两头奔跑，来回车程2个小时，所以这次准备在南山买。
在此之前，要说一下学位的概念。用坊间最通俗的话来说，就是深圳很多小区的房子如果不搭配名校，其实只能叫学区房。拥有名校的房子，才能够叫学位房。
为此，我特意给朋友列了一张清单。南山的学位房，按等级划分大概分为下面几个梯队：1、顶级学位 新生派顶级学位；2、优质学位；3、普通学位重点区域。
这里面的1是指南二外海德、南外高新、南外科华、深圳湾学校；2是指育才、学府、南海、文化、大冲、麒麟；3这次的考察不在朋友考虑范围之内。
所以，按照朋友的要求以及学位的排名，分别是南海、育才、大冲、高新、海德，我们前前后后跑了大概15左右的时间，平均每天看盘3-5个左右。
最后的结论是：总价1000W，如果要考虑到学位的话，其实买不到太像样的房子。
02.
按照朋友的喜好，安静为他特制了几条路线：从下向上看。意思是从排名相对末端一点的名校开始入手，再看好一点的学位房。
这样的做法，选择会相对广泛些，打击也不会太大。因为我的预感是：越往上，1000W总价预算的选择越窄。越往小，户型会越小。
我们最先看的是前海的一些房源，这几个小区所带的学位是南山双实验，也就是南山实验荔林小学、南海中学，也就是下图所圈起来的几个区域——
这个片区的房源相对会比较老些，比如说太子山庄，建成的年代大概是1999年-2000年左右，从外立面就可以看的出来。小区的单价也不高，因为太老了，价格不到7万/平。
太子山庄因为房子老的关系，1000W的预算大概还可以买到四房。在小区溜一圈，会发现其实小区园林的观感还不错，但一到了房子里面，就会发现确实是老小区，显的很沉旧，朋友看了这些大四房，头一直在摇。
因为涉及到隐私，所以我只是简单的拍了下...
往前推，房子稍微新一点的，有雷圳碧榕湾和山海翠庐，但单价又不一样了，大概只能买到很紧凑的三房，单价到了8.3万-10万/平左右。
这里面还有一个隐藏的逻辑是，因为是学位房的关系，大户型的单价比小户型有时候便宜很多。比如说前海诺德假日花园，小区的均价在10万/平左右，但小户型的单价早已上了11万甚至是12万/平。
这里面的解释也很简单：现在有的家长为了让小孩子上好一点的学位房，会买一个面积小一点的房子用来出租，然后自己再租一个大户型住。所以，小户型的单价会特别高。
诺德假日马路对面就是学校，孩子放学之后，过条马路就到小区。店里的中介告诉我，自11月11日豪宅税调整后，整个小区的房价套均涨了约50万左右，仅仅一个月的时间。
我和朋友在诺德假日的小区转了很久，当时在卖的有一套1000万左右的3 1房，面积大概是90多个平方，多出来的一个房间是业主改的，因为层高比较高，做成了二楼的书房，房子靠近大马路，会吵一些。
随后我和朋友又跑去了鼎太风华，看了同价位的房子。这个小区整体看上去观感非常不错，有曲径通幽的感觉。
整个小区分了七期开发，非常非常大。小区的均价在9万多左右，户型设计一般，遗憾的是：人太多，车位不够。我跑盘的时候，车只能停在马路边的宜停车，可想而知，到了晚上是什么的情况。
看完这几个盘，心里其实挺不是滋味的。因为这个片区的房子，即使是总价1000W左右的房子，仍旧不能满足很多需求，比如说户型稍大一些，比如说房子稍新一些，比如说车位不够...
03.
看了相对末端一点的学位房，我转变视角，带朋友开始去看育才学位的房子，大致在这个片区之内——
这个圈圈所画的图，所属学区是育才的太子湾学校，1000万总价左右的房子，如果想买大一点的，只能看非常老的房子，比如说海韵嘉园，差不多能够买到4房，均价在8.7万/平左右。
这个小区非常的老，小区花园基本很小，是架空起来的，只不过户型会有很多边边角角。想去看新一点的房子，只能去南海玫瑰园二期，小区里面住了很多外国人，小区打造的也非常现代化，很有审美的感觉。
只不过，这个小区的房价很高，均价大概到了12万/平，1000W的预算，只能买个97平左右的三房，而且楼层非常的低，三个房间总体也不大，完全找不到改善的感觉，更看不到海。
然后我们继续掉转车头，向育才二小、三小出发。蛇口是育才的天下，所以这个片区到处都是育才集团的学位。
去看这个片区的时候，我们发现其实这个片区的楼盘名基本都是“XX园”，什么爱榕园，什么文竹园，什么翠薇园，这些楼盘的名字，基本都是老小区，所以朋友直接没有看。
我们看的是整个片区最新、卖的也非常好的一个楼盘，雍景湾。
这个小区是2012年的，次新盘。小区旁边就是育才二小，非常的近。有一套学位用过被锁了5年的，挂盘价大概在1050W左右，不在考虑范围之内。
而这个小区的52平左右的两房，单价已经到了12.5万/平，总价在650W左右。这对我朋友来说，有点高不成低不就。
当然，也有单价便宜、户型大一点的，不过学位也用过了，还是双证，售价在1400W左右。单证的房源，4房左右，价格在1700W左右...
朋友看完这些房子，感觉有点绝望，因为这个小区他非常喜欢。挂牌房源少，而且超预算。
04.
朋友最绝望的时候来了，我开始带他看南山最好的学位房——海德学校。
从我圈的这张图，基本就可以看出属于这个学校的小区其实并不多，就三个：一个是滨海之窗，一个是漾日湾畔，一个较新一点的是观海台。
整个片区处于海岸城商圈内，海岸城商圈的商业环境几乎是无敌的，向西未来将会和华润万象城及人才公园打通，算是全深圳最强的商业综合体了，片区位置好且交通便利，位置绝佳更有名校加持。
1，滨海之窗，社区大园林好，刚换的金地物业和全新三菱电梯，品质感强很多，占比比较大的户型看滨河大道会比较吵。
2，漾日湾畔，相较前者各方面都差些，但对比市场上同类物业，楼盘还算不错，也是受噪音影响。
3，观海台，围合式园林，不靠主干道，安静不少，部分户型赠送两年海景，但价格偏高。
我们再来看看这三个楼盘的价格，其中滨海之窗的均价已经到了13万/平，大户型的价格稍便宜，大概是12万/平左右，但小户型的价格就贵了，中介朋友告诉我大概到了16万/平左右。
漾日湾畔的情况也大致这样，大一点的三房，95平左右要卖1400万左右。前面这两个楼盘，都是老房子。
观海台更新一些，均价突破了13.4万/平，现在在售的房源不多，小一点的三房大概到了1400万左右，大一点的到了2000W左右。
也就是说，在这三个小区里面挑，1000W总价的预算，甚至是买不到房子的，就算提到1200W总价的预算，也非常难挑房。一个是因为挂盘少，一个是因为两房的单价更贵。
朋友苦笑：1000W总价的预算，我感觉我真的是个穷人，深圳人真特么憋屈...
05.
其实整个看房过程相对以上描写来说，还是过于简单了些，因为我带他复盘的项目远远不止这些。只不过为了形文，所以简化了很多。（行文可能有错漏或者有出入，但大致能表明这个意思。）
用时近一个月，断断续续的基本将深圳南山所谓的学位跑了遍，朋友有点灰心，因为受到的打击有点大，他不像我，长期浸淫在大数据与一线市场里面。
他上一次买房，还是在2017年，时过境迁，他以前感觉1000W以上的房子，甚至算是豪宅了，现在一看，要各项兼顾的话，完全找不到太像样的房子。
要么呢，房子太老，要么呢，房间太小根本不算改善。要么呢，1000W总价的房子，可能连个停车位都没有。原来不知不觉中，深圳的房价已经这么高了...
1000W总价的预算，顶级学位 新生派顶级学位，勉勉强强可以买到两房；优质学位大概可以买到三房；普通学位的话，大概可以买到四房。
回顾与朋友整个一月的看房经历，基本又算一次年底的复盘。每年这个时候，我都会密集的去跑，一来更加真实的了解整个市场，便于给读者作置业计划，二来避免宏大叙事，用脚丈量整个深圳。
此次看房，收获良多，整理一些东西，供大家参考——
1，很多人说，深圳有钱人太多，10万 的新楼盘一开盘，基本是闭着眼睛买。其实在我看来，这是市场倒逼的结果。优质的二手房，价格涨幅有时候是出人意料的，而且未来的价格可能更出人意料。
这就像很多人不明白为什么有人出10万 的价格去买龙华深高北的学位房一样。这是被逼的，500万总价的三房，又要有商业，又要地铁口，又要名校学位，只能跑去龙华。
这不是购房人的意愿，是市场倒逼的结果。因为你如果以客户心态去买房，发现3年前五六百的预算，按上面几个要求，真的只能买龙华。而今，深圳很多高价优质楼盘一出来，被横扫也是这个理。
2、别坐井观天，否则你永远不知道深圳的房价有多高。以前深圳湾1号卖10万 的时候，很多深圳人以1000万为单位，叫千万级豪宅。
可是，现在深圳一眼望去，从前海路到东滨路，到深圳中心五路，深圳10万 的楼盘到处都是，都有点烂大街的感觉。有时候你难以想象，如此这样的房子，竟然要卖1000多万。
豪宅的梯度是核心地段 优质配套 大户型空间，至少要个4.5米的面宽，还要有个超大阳台。在房价的涨幅下，这些因子开始慢慢消失。
豪宅现在要改个梯度，只有上了2000W以上的房源，才能兼顾“豪”的需求，才能叫做真正的豪宅。
3、深圳的学位特别是好的学位，真的很值钱。昨天看罗振宇的跨年演讲，里面提到一句话让我印象深刻，叫做“考二代进场了”。
深圳虽然是座草根之城，但草根更明白教育的意义。这让我联想到一次饭局，饭局上有很多准妈妈，他们聊减负，聊孩子的压力大，聊以前泥腿子的我们。
饭局上有一个退休的校长，我依稀记得她是这么说的：你没结婚，可能觉得教育不重要，觉得孩子放养比较好，童年过的开心就可以了。可你真正有孩子了，孩子成绩如果不好，你会不自觉的狠狠关心起来。
99%以上的家长，只要实力允许，都会拼了命的让孩子上好的学校。
4、深圳现今带好学校的房子，普遍房子会比较老，而且实用率不太高，或者，停车位都没有，这个是学位房的弊端。
此时，如果你想让孩子上好一点的学校，就需放下'1000W是豪宅“这样的过时想法，买一套小一点的房子，然后再租一套大一点房子当作过渡。
我算了下，好多1000W总价的房子，房子的租金不会超过2W/月，相比于动不动四、五万的月供，这个方法是权宜之计。
...好了，这次的带看之旅，基本就写到这儿。下一阶段，安静还将持续的跑盘，更多更详细的跑盘心得、笋盘房源，或者有购房疑问，可以进下面小密圈。
这样的文章，以后我也只能放小密圈~
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