盈石发布2014年1季度商业地产市场报告

 　 可支配收入增长确保商业市场平稳发展 

 

　　2013年全国社会消费品零售总额同比增长13.1%，达到237,810亿元，整体市场销售稳定。同时，全国城镇居民人均可支配收入达到26,955元，比上年增长9.7%。尽管2013年实体经济放缓，不少零售业并购重组甚至关闭门店，但是在消费者多元化需求和人均可支配收入增长的刺激下，整体商业市场还是继续保持平稳发展。而刚刚进入的2014年，对开发商、品牌商和运营商来说也是充满机遇和挑战的一年。 

 

　　一线城市向非核心商圈转移，社区商业前景广阔 

 

　　截止2014年第一季度，盈石集团研究中心跟踪的20大城市商业物业存量达到6,875万平方米，其中一线城市占比为31.9％（见图一）。一二线城市核心商圈的优质物业继续保持一铺难求，租金持续走高的状态。而一线城市核心商圈有限的商业物业供应早已无法满足不断增长的市场需求，商业用地供应受限、开发成本持续走高使一线城市商业物业开发已经逐步由核心商圈向非核心商圈发展。以上海为例，一季度商业新增供应面积仅为处于新兴商圈内的36,000平方米。盈石集团研究中心认为作为新兴商圈的重要商业物业类型，大型中高端社区型商业也将迎来更大的市场空间，成为开发商、品牌商和运营商的新机会。 

　　  

　　图一：截止2014年第一季度全国商业物业存量 

　　

    二线城市蕴含巨大潜力，为开发商与运营商提供机遇 

 

　　根据盈石集团研究中心数据表明，截至2017年末，超过3,500万平方米的未来供应中，二线城市占比进一步增加，达到77.6%（见图二），显示了二线城市蕴含着巨大的商业潜力。值得注意的是武汉、南京、长沙等二线城市商业物业开发规模和未来供应量都比较大，开发商进入这些城市的商业地产市场时应相对谨慎。盈石集团研究中心认为面对巨大的市场供应，把握市场潮流，为消费者创造新的需求，挖掘消费者购买潜力，对消费者形成有效引导是开发商和运营商面临的挑战与机遇。 

 

　　图二：截止2017年全国商业物业未来供应 

　　品牌商调整发展战略布局，快时尚年增速仍居首位 

 

　　2014年各行业品牌商发展情况不尽相同，部分品牌商选择了调整发展战略如多元化经营、店面升级、整合并购等手段以寻求突破。快时尚行业虽然季度增速放缓，但年增速仍居首位。盈石集团研究中心数据显示，受春节长假影响，2014年1季度优衣库、ZARA等六大快时尚品牌门店数量季度环比增速放缓，为2.5%，但其年同比增速高达51.3%，远高于其他各行业。New Look一季度登陆中国大陆，并计划开设超过十家门店，A&F也将于4月进入中国抢滩国内市场，老牌快时尚纷纷做出应对加速开店，优衣库更计划今年开设100家新店。奢侈品牌增速依旧缓慢。2014年1季度，奢侈品开店数量季度环比增长1.5％。不少奢侈品牌计划重启在华扩张计划，如Gucci宣布今年将增开7家门店，同时关闭7家现有门店进行装修升级。但这是否意味着奢侈品行业的能触底回升还有待进一步的观察。大型超市继续通过整合升级来稳固自身发展。尽管受到沃尔玛关店潮的影响，但华润万家、家乐福等品牌的门店始终保持稳定增长，大型超市上季度门店总数保持不变，年度同比上升10.3%。餐饮品牌竞争加剧。受《来自星星的你》大热影响， 以Caffe Bene、漫咖啡为首的韩国咖啡品牌在华迅速扩张，开始抢夺星巴克和Costa两大巨头的市场。汉堡王等餐饮品牌也开始全力开店，拓展市场份额，肯德基、麦当劳等品牌商同样加快门店布局予以应对。受此影响餐饮行业门店数量增速上升，本季度较上季度增长4.9%，环比增速为四大行业之首（见图三）。 

　　  

　　图三：2014年第一季度中国品牌商发展情况 

 

　　购物中心同质化加剧，同质化成为开发商面临的最大挑战 

 

　　随着新项目的入市，购物中心在商业物业中占比持续上升。盈石集团研究中心数据表明，截止到2014年第一季度，盈石集团研究中心定期追踪的20大城市现有存量中，一、二线城市购物中心占全部商业物业比例分布达到68.3%和61.6%（见图四）。而未来供应中定位为购物中心的商业项目比例会继续增大，预计到2017年，在一线城市中的占比将高达97.3%，二线城市也达到88.7%；而百货则将进一步减少，一线城市未来供应中的占比仅为1.6%，二线城市也仅为7.0%。巨大的未来供应将加剧目前商业市场的同质化现状，为了更好的立足于商业市场，更多开发商和运营商认识到只有通过切实可行、独到新颖的创意形成购物中心的多元化与差异化，增加消费者喜闻乐见的互动与体验方式，才能保持对消费者的吸引力，并拓宽消费群。作为差异化的重要手段，增加体验式消费成为购物中心推广活动中必不可少的环节。 

 

　　图四：中国商业物业业态分布对比 

　　  

 

　　盈石集团研究中心总经理、英国皇家特许测量师学会（RICS）中国区发言人张平女士认为：”未来四年，从市场供应角度来看，中国商业物业市场的供应风险远远小于写字楼市场。新型城镇化政策驱动下的城镇化人口红利也将激发很多城市群更广阔的消费需求潜力，但未来约九成新增商业项目将定位为购物中心，同质化将成为摆在开发商面前的最大挑战。满足大众消费需求的社区型商业或满足个性化需求的不可复制的主题型商业或将成为解决同质化难题的利器。“