作者 | 蔡丽娜 盈科泉州律所实习律师
来源｜盈泉壹号律团在线
随着房价的迅猛增长，越来越多的人选择在农村自建房屋，一来是因为在农村建房比在城里买房成本低很多，二来也是因为农村自建房有天有地，居住起来更为舒适。加之相比于城市的嘈杂与污染，农村给人一种宁静安逸的舒适感，吸引着更多人回到农村。
在现实中签订的多数宅基地转让协议实际上应认定为房屋转让协议，即转让小产权房。从受让人角度来看，用低于城市买房的价格买到农村房屋看似得了大便宜，但是一旦转让协议被认定无效，受让人就是哑巴吃黄连，有苦说不出了。那么，在转受双方平等自愿的基础上签订的转让协议为何会无效呢？
以案说法
（2015）屏民初字第361号
与“继承人”签订的，协议无效
被告的父亲于1988年取得的宅基地使用权，并于1989年取得建设用地使用权证，但因经济困难，一直到去世时都未建房。去世前，被告父亲立下遗嘱，确认上述宅基地由被告继承。被告父亲去世后，被告以继承人的身份将上述宅基地转让给原告，签订转让协议。后双方因转让事宜产生纠纷起诉至法院，法院最后认定“农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是我国为了保障农民基本生活需要的一项带有福利和社会保障性质的用益物权，因其特殊性，在宅基地上没有建房的情况下，不能发生转让和继承，也就是说，宅基地不属于遗产范围，宅基地使用权不具可继承性，上述遗嘱内容违反了土地管理法的相关规定，应认定为无效。因宅基地不属于被告所有，故原被告间签订的宅基地转让协议无效。”
分析：按照我国《土地管理法》的规定，宅基地所有权属于农民集体所有，农民可以在满足一定条件下向集体提出用地申请，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准后可以使用宅基地。可见，农民在满足一定条件时可以成为宅基地使用权人，但是所有权依然是属于集体的。同时根据我国《继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，因此在宅基地使用权不属于公民的遗产，依法不能发生继承的效力。所以，如果宅基地转让协议是与宅基地使用权人的继承人签的，则转让协议无效。
（2016）闽07民终579号
转让给本集体以外，协议无效
1985年，上诉人与被上诉人签订《立地基字》，约定被上诉人将名下的一块宅基地转让给上诉人，后双方因涉案地块拆迁问题发生纠纷诉至法院。经法院查明，双方当事人不属于同一集体经济组织。法院最后认定“本案中，上诉人并非XX县XX镇XX大队村民，被上诉人将诉争宅基地转让给不属于同一农村集体经济组织的行为，违反了集体经济组织的成员权属性。因此，转让协议无效。”
分析：农村宅基地使用权是指集体组织成员因建造住宅以及附属设施而对集体土地享有占有、使用的一种用益物权，其在一定程度上具有保障农民住房的功能，具有社会福利和社会保障的性质。因此，农村宅基地使用权具有严格的身份性，其只能在村集体成员内部之间转让。转让协议约定将宅基地转让给集体以外成员的，协议应认定为无效。
例外：宅基地使用权不能转让给本集体经济组织以外的人是为了保护本集体经济组织成员的合法权益，但是如果本集体经济成员明知转让事宜，并且未表示反对的，比如说受让人在受让宅基地（其上建有房屋）后宴请集体成员，或者在受让的房屋上进行了翻建并实际居住了数年，应认定为本集体经济组织默认同意将宅基地转让给集体以外的人，从有利于市场交易的角度，应认定为转让协议有效（参见（2016）闽08民终786号）。
（2016）闽03民终2207号
未经村集体同意的，协议无效
上诉人之父于1993年将诉争房屋转让给被上诉人，2014年因市政工程需要，区政府与上诉人签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款交付给上诉人。后，被上诉人不服诉至法院。一审法院查明，“被上诉人于1979年从松峰村迁至邵武市居住，1993年被上诉人与上诉人之父签订房屋转让协议并将户口迁回松峰村，其后被上诉人在松峰村开山种果至今，长达23年，邻里相处和睦，未曾因为转让房屋事宜发生纠纷。且，上诉人之父在转让房屋后就搬至邻村另一住所居住，并没有因转让房屋导致居无定所。”法院最后认定，房屋转让协议有效，驳回了上诉请求。
分析：在签订转让协议时，往往只有转让双方的人在场，至多有邻居当见证人，协议上很难见到有村委会的盖章。但是按照法律规定，宅基地所有权属于集体所有，转让必须经过村集体同意，那么没有村集体的盖章，如何证明已经经过村集体的同意呢？同意分为明示同意和默示同意，实践中只要受让方可以证明在受让房屋后，村集体成员在明知转让事宜的情况下并未对转让提出反对的，即可认定为村集体成员对转让人转让行为的默示同意。
（2015）海民初字第3236号
未经户成员一致同意的，协议无效
1980年原告（李四、王五）之父（李父）以户主（该户有原告李四父母及原告李四四兄妹，共计六人）的名义向土地管理部门申请建房，并取得《乡村建房宅基地许可证》，同年原告李父在上述地块建成三层楼房。2007年，李父与被告签订房屋转让协议，将上述房屋转让给被告后，全家搬至同村另一住所居住。2015年年初，上述地块遭政府拆迁，原告便向法院提起诉讼，要求确认李父与被告签订的房屋转让协议无效，请求判决被告返还房屋及所属地块。经查，李父夫妇已经去世，生前共育有四子女，长子先于父母去世，长媳及小孩于1993年分户；次子于2014年去世，次媳及小孩于2014年分户；三子于1995年结婚，婚后三媳（王五）将户口迁入；女儿（李四）于1998年结婚后将户口迁出，落户女婿处，因此在原告之父转让房屋时户中人员实际上只剩下李父夫妇二人、三子及王五，共四人。另经法院查明，房屋转让协议上有李父夫妇的签名及捺印，王五的签名及捺印。三子没有作为原告起诉，而是作为证人向法院出具了一份书面证言，证实当时签订协议时自己因为外出无法签字，便将协议书中的权利义务转让给王五，并得到了李父夫妇的同意，同时协议书上的见证人的证言与三子的证言一致。最后，法院认定，上述转让协议在签订时经过了转让人全户人员的一致同意，应认定为合法有效。对于原告要求返还房屋所依附的地块的诉讼请求，法院认为根据“地随房走”的原则，李父将房屋转让给被告，被告应该同时取得了房屋所依附的地块。综上，法院最终确认房屋转让协议合法有效，驳回了原告的诉讼请求。
分析：根据我国《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，即“一户一宅”原则，因此宅基地使用权是属于一户全体成员共同共有的。同时根据我国《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，作为宅基地转让协议的受让方，一定要明确转让方全体成员是否一致同意，一旦转让方有一人不同意，就可能导致整个协议的无效。
结合以上案例，小编将小产权房转让协议需要注意的几个关键点归纳如下：
1、宅基地使用权不能单独转让，但单独签订房屋转让协议的有效（地随房走）；
2、转让方在转让房屋后仍然有固定住所地（不限于在本集体）；
3、转让协议经过转让方全体成员同意（已分户的成员不再享有权利）；
4、转让协议必须经过村委会同意，或者有证据证明村集体明知转让事宜未提出异议；
5、受让方为本集体经济组织成员，且满足“一户一宅”的要求。
立法趋势
自1998年《土地管理法》取消了城市宅基地的规定后，宅基地使用权就特指农村居民使用集体所有土地建造房屋及其附属设施的权利。为了保证中国8亿农民“居者有其屋”的需求，我国实行宅基地无偿使用制度。2007年《物权法》对建设用地使用权的转让进行了明确的规定，但是对于宅基地使用权的规定却很模糊，其中第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”可见，宅基地使用权虽然在性质上与建设用地使用权一样，都是属于用益物权，但并没有直接适用《物权法》关于用益物权的规定，而是继续适用土地管理法的相关规定。
近几年城市居民越来越多地转向农村，一度出现农户户口一户难求的现象，宅基地使用权面临着改革的必然趋势。2008年十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，决定中明确指出了“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。虽然决定并没有对宅基地使用权作出具体的规定，但从“完善”二字至少说明现有的宅基地使用权规定已经无法适应社会发展了，随着城市居民向农村回流现象的频繁，宅基地使用权必须进行完善。尽管宅基地使用权改革已经进入了决策层的视线，但改革所触及到的方方面面，特别是对既得利益者所产生的影响，会让改革的过程缓慢而又艰辛。
但梦想还是要有的，万一实现了呢？
联系客服
