| 非法占用、买卖、出让、转让土地使用权违纪行为的认定 |
| 2010年01月28日 16:40:37 来源：通海县纪委监察局 |
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近年来，在土地管理方面出现了一些违法违纪的问题，有的还直接引发了贪污、贿赂等腐败案件，在社会上造成了极坏的影响。下面对常见的非法占用土地及非法买卖、出让、转让土地使用权违纪行为的概念及构成要件进行分析： 党纪处分条例第109条规定：“非法占用、买卖或者以其他形式非法出让、转让土地使用权，情节较轻的，给予警告或者严重警告处分；情节较重的，给予撤销党内职务或者留党察看处分；情节严重的，给予开除党籍处分。单位有前款所列行为的，对主要责任者和其他直接责任人员，依照前款规定处理。” 因此，党纪处分条例第109条中规定了四种违纪行为，即非法占用土地、非法买卖土地使用权、非法出让土地使用权、非法转让土地使用权违纪行为。 一、非法占用土地违纪行为 非法占用土地行为，是指违反国家土地管理法规，非法占用土地的行为。 本违纪行为的构成要件是： 1、本违纪行为侵犯的客体是国家对土地的管理制度。本违纪行为侵犯的对象是土地。这里的“土地”是指耕地、林地等农用地。耕地又包括普通耕地和特殊耕地（基本农田）。 2、本违纪行为在客观方面必须具有违反国家土地管理法规，非法占用土地的行为。这里的“违反国家土地管理法规”，是指违反《土地管理法》《森林法》《草原法》等法律以及有关行政法规中关于土地的规定。这里的“非法占用土地”，是指未经法定程序审批、登记、核发证书、确认土地使用权而占用土地行为。其表现形式主要有以下三种： （1）未经批准占用土地。这是指未经合法批准而占用土地。由无批准权的单位或超越批准权限的单位非法批准而占用土地的，也属未经批准占用土地。 （2）少批多占土地。这是指部分土地的占用是经过合法批准的，但超过批准的数量多占土地。 （3）骗取批准占用土地。这是指采取提供虚假文件、谎报用途或者借用他人名义申请等欺骗手段取得批准手续而占用土地。 3、本违纪行为的主体是一般主体。既可以是个人，也可以是单位。单位犯本违纪行为的，追究主要责任者和其他直接责任人员中的共产党员的责任。 4、本违纪行为在主观上是故意，即明知自己的行为是违反国家土地管理法规的违法行为，仍予以非法占用。 二、非法买卖土地使用权违纪行为 非法买卖土地使用权行为，是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法买卖土地使用权的行为。 本违纪行为的构成要件是： 1、本违纪行为侵犯的客体是国家对土地使用权的管理制度。土地归国家和集体所有。国家依法实行国有土地有偿、有限期使用的制度。国家作为国有土地的所有者，将土地使用权转移给土地使用者，土地使用者取得一定期限的土地使用权，但必须支付给土地所有者一定的费用。国家实行国有土地有偿、有限期使用制度的目的在于保持社会主义公有制的前提下，使土地使用权进入市场，并通过法律、法规的形式规范房地产交易行为，以维护市场秩序。非法买卖土地使用权，必将破坏国家对土地的管理制度，扰乱市场秩序。 本违纪行为侵犯的对象是土地使用权。这里的“土地使用权”，是指土地使用者依照法律规定，对依法占有的土地享有利用和取得权益的权利，即对土地占有、使用、收益和一定范围内处分的权利。土地使用权既包括农用地的使用权，也包括建设地和尚未利用地的使用权。 2、本违纪行为在客观方面表现为违反土地管理法规，非法买卖土地使用权的行为。这就是说，构成本违纪行为在客观方面必须具备以下两个条件： （1）违反土地管理法规。这是构成本违纪行为的前提条件。这里的"违反土地管理法规"，主要是指违反《土地管理法》《森林法》《草原法》等法律以及有关行政法规中关于土地管理的规定。比如，《土地管理法》第2条第三款明确规定："任何单位和个人不得非法买卖土地"。违反这一规定，就是违反土地管理法规。 （2）非法买卖土地使用权。这是指行为人对土地不进行任何开发建设而以牟利为目的将土地使用权买入或者转手卖出的行为。实践中非法买卖土地使用权的行为，根据行为人对土地使用权持有形式，可分为两种形态：一是单纯的非法买卖行为，即行为人将本身拥有的土地使用权直接售予他人；二是变相非法买卖行为，即行为人本身并无土地使用权，其使用权的取得是通过买入或者其他方式取得，然后再转售他人。 3、本违纪行为的主体是一般主体，既可以是个人，也可以是单位。单位犯本违纪行为的，追究主要责任者和其他直接责任人员中的共产党员的责任。 4、本违纪行为在主观上是故意，并具有谋利的目的。即行为人明知非法买卖土地使用权是违反国家土地管理法规的违法行为，但为了谋取非法利益而故意实施该行为。至于目的是否达到，不影响本违纪行为的成立。过失不构成本违纪行为。 三、非法出让土地使用权违纪行为 非法出让土地使用权行为，是指国家机关工作人员违反土地管理法规，非法出让国有土地使用权的行为。 本违纪行为的构成要件是： 1、本违纪行为侵犯的客体是国家对土地使用权管理的正常活动。 2、本违纪行为在客观方面表现为违反土地管理法规，非法出让土地使用权的行为。 3、本违纪行为的主体是特殊主体，必须是国家机关工作人员，主要是各级人民政府的土地管理部门的工作人员中的共产党员。 4、本违纪行为的主观上是故意。 四、非法转让土地使用权违纪行为 非法转让土地使用权违纪行为，是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权的行为。 本违纪行为的构成要件是： 1、本违纪行为侵犯的客体是国家对土地使用权的管理制度。本违纪行为侵犯的对象是土地使用权。这里的“土地使用权”，是指土地使用者依照法律的规定，对依法占有的土地享有利用和取得收益的权利。根据土地使用的主体不同，土地使用权可分为国有土地使用权、农民集体土地使用权和个人土地使用权。根据土地使用的客体不同，土地使用权又可分为农用地使用权和建设用地使用权。 2、本违纪行为在客观方面必须具有违反土地管理法规，非法转让土地使用权的行为。这里的“违反土地管理法规”，是指违反《土地管理法》关于土地使用权必须依法转让的规定。这是构成本违纪行为的前提条件。如果土地使用权是依法转让的，则不构成本违纪行为。这里的“非法转让土地使用权”，是指行为人通过出让或划拨的方式取得土地使用权后，未经合法程序获得批准而擅自将土地使用权转让给他人的行为。这里的“出让方式”，是指土地使用者向国家支付土地使用权出让金的方式取得土地的使用权。这里的"划拨方式"，是指土地使用者以无偿的方式取得土地的使用权。这里的"未经合法程序获得批准而擅自将土地使用权转让他人的行为"，主要有以下四种： （1）未向国家土地管理部门提交土地使用权转让申请而擅自转让的； （2）虽然已向国家土地管理部门提交土地使用权转让申请，在尚未批准前就擅自转让的； （3）已向国家土地管理部门提交土地使用权转让申请，在依法不予批准后，仍擅自转让的。 （4）获得批准土地使用权转让后，擅自改变使用用途予以转让的。按照国家规定，改变使用用途必须重新申请批准，未经批准而转让的，也属于非法转让。 3、本违纪行为的主体是一般主体，既可以是个人，也可以是单位。单位犯本违纪行为的，追究主要责任和其他直接责任人员中的共产党员的责任。 4、本违纪行为在主观上是故意，并具有牟利的目的。即行为人通过非法转让土地使用权方法获取一定的经济利益。牟利的目的，是构成本违纪行为的必要条件；如果行为人不具有牟利目的，则不构成本违纪行为。 五、以上几种违纪行为的区别 1、非法买卖土地使用权行为与非法占用土地行为的界限。两者的主要区别是：（1）客体不同。前者侵犯的客体是国家对土地使用权的管理制度；而后者侵犯的客体是国家对农用地的管理制度。（2）对象不同。前者的对象是农用地和其他土地；而后者的对象仅限农用地。（3）行为方式不同。前者是非法买卖土地使用权；而后者是非法占用土地。（4）主观目的不同。前者的目的是牟利；而后者无此目的。 2、非法出让土地使用权行为与非法买卖土地使用权行为的界限。 两者的主要区别是：（1）主体不同。前者的主体是特殊主体，即国家机关工作人员中的共产党员；而后者的主体是一般主体，即具有责任能力的共产党员都可以成为该违纪行为的主体。（2）行为方式不同。前者是非法出让国有土地使用权的行为；而后者是非法买卖土地使用权的行为。（3）侵犯的对象不同。前者的对象是国有土地使用权；而后者既包括国有土地使用权，也包括集体所有的土地使用权。 3、非法转让土地使用权与非法出让土地使用权行为的界限。两者的主要区别是：（1）主体不同。前者的主体是一般主体；而后者的主体是特殊主体。（2）对象不同。前者的对象是土地使用权；而后者的对象仅限国有土地使用权。（3）行为方式不同。前者是非法转让；而后者是非法出让。 4、非法转让土地使用权与非法买卖土地使用权行为的界限。两者的主要区别是行为方式不同。前者是非法转让土地使用权，而后者是非法买卖土地使用权。 六、非法占用、买卖、出让、转让土地使用权违纪行为的处理 根据党纪处分条例第109条第一款之规定，非法占用、买卖或者以其他形式非法出让、转让土地使用权，情节较轻的，给予警告或者严重警告处分；情节较重的，给予撤销党内职务或者留党察看处分；情节严重的，给予开除党籍处分。上述“情节较轻”、“情节较重”和“情节严重”，党纪处分条例未作具体规定，有待中央纪委作出解释。在中央纪委作出解释之前，应根据非法占用土地的数量、造成土地的损坏、非法买卖、出让、转让土地土地的数量、获利的数额以及其他情节确定情节处理。 本条第二款规定："单位有前款所列行为的，对主要责任者和其他直接责任人员，依照前款规定处理。" 通海县纪委案审室 |
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