4月18日，北京市住房城乡建设委、市规划国土委联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》，这个通知可以说是对3.26商住限购公告的一个补充说明，把很多比较模糊的地方做了详细的说明。
第一：明确了所谓的“新报建”就是从开工证开始卡，所有在3.26日之前没有拿到施工证的项目全部都要按照3.26公告要求来进行销售和整改，也就是说只要没有拿到开工证的商办项目，全部都得按照最小500平米/户来进行划分及销售。而且明确要求在3.26之前取得规划许可证，但没有施工证的项目，必须重新修改方案，重新申请施工许可证。
解读：还没有拿到开工证的项目，必须500平米/户的大办公了。毫无疑问，把很多在途中的小户型商办项目给彻底扼杀了，让已经拿到开工证的小户型商办类项目更加稀缺，更别说具有居住功能的小商办产品了，存量更少了。
第二：“公告”中第二条“最小分割单元不得低于500平方米”，按照单层套内建筑面积核算。
解读：强调了两点，第一是单层，也就是说如果你两层销售面积，合计成500平米/户，也不行。这个500平米的最小划分单元，必须在同一层内，而且必须是套内，销售面积计算的话更大。
这一点其实是专门针对，所谓的别墅类商办产品的。这样一来，企业独栋就算按照2层计算，最小也得1000平米，小户型企业独栋项目稀缺性更强了。
第三：规划建设监督机构应加强对商业办公项目的监督执法，重点检查商业办公类项目是否按照规划要求进行设计和是否按照规划审批图纸进行施工；对于发现涉嫌改变原规划用途的工程，规划建设监督机构应责令其整改。
解读：这是针对已经拿到开工证，但是还没有正式施工或正在施工的项目，可能真的只能做小户型纯办公产品了。
就算项目已经以小户型规划拿到开工证，政府还不放心，担心你搞两套图进行施工，因此通知要求加强对施工过程的检查。
也就是意味着，如果就算项目以小户型拿到施工证，如果刚刚开工或正在施工，可能都将不能再拥有居住功能了。这样一来，又有一大批项目倒在了走向居住的路上，只能是小户型办公了。
第四：规划、住建部门在工程竣工验收环节，要严格审查工程项目是否按照规划用途完成施工，对于预留孔洞、预埋管线等涉嫌改变为居住等其他用途的项目，相关部门不予验收。
解读：这是对已经基本主体完工，但是还没有验收的项目，必须整改以达到验收的条件。
这一条就相对简单了，就是对预留孔洞（重点是上下水工程），预埋管道（燃气）等这些功能，全部不给验收。
开发商必须要先把洞填了，把管线拆了，精装也不能做了，一切都等验收之后再说吧。
总体来说，对于这部分项目，执行细则没有说要具体怎么整改，只是说如果发现不予验收。
这种项目的关键是要达到验收条件，具体怎样才能达到验收条件，这个就需要开发商去想办法了。
第五：有关部门在执法检查或日常巡查过程中发现施工单位未按照施工图设计文件进行施工的，应按照《北京市建设工程质量条例》第七十五条要求，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书。对于违反土地出让合同内容，擅自改变土地使用性质的违法行为，规划国土部门依法收回土地，并限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地。
解读：这是对施工单位和开发商的惩罚机制，施工单位也要承担责任，开发商就是直接收回土地，不允许再参加土地竞拍。
同时对于开发商来说，最重要的是要撇开责任，尤其是在产权过户之后，具体如何操作，就与开发商基本无关了。
综合来看，政府这次对商办项目的执行细则，可以说是几家欢喜几家愁。
通知一方面是彻底的封堵了大部分在途的项目，让很多项目死在了途中，同时让很多项目处于整改以及等待怎么整改的煎熬中，这部分项目是愁。而另外一个方面，却又让很多项目彻底的解放了，这部分项目可能是喜。
总体看来，对于项目影响可以总结如下：
1：尚未拿到开工证的项目，不用说了，500平米/户的大办公跑不了了，影响最大，基本没有回旋空间。这样的项目大部分都会转售为租，办公出租市场将会受到一定的冲击。
2：拿到开工证，还没有正式施工或正在施工的，只能走小户型办公路线，居住功能已经不可能了，影响较大，回旋空间很小。这种项目仍然可以卖，但由于丧失居住功能，价格明显会受到影响，办公销售市场也受到冲击。
3：已经主体施工结束，但还没有验收的项目。需要整改达到验收条件，具备较大的可能性，回旋余地较大。这部分项目仍然可能作为最后的类住宅产品进入市场，成为最后的赢家。
4：已经验收且已经入住的项目，包括已经拿到产权证的项目，此次通知细则没有任何涉及，这种项目由于市场存量较大，影响面广，进行整改的可能性最低。至于将来是否具有彻底转向住宅的可能性，这个谁也说不准。
对市场的影响：
1：极大的削弱了类住宅产品的市场潜在供应量，让存量市场更加稀缺了。至于什么时候能回暖，继续关注我们的公众号吧。
2：办公市场会受到一定的冲击，尤其是北京郊区的办公市场，基本上会明显受到冲击。
欢迎加入大山老师的房产圈
联系客服
