样板房作为敏感性成本，一般情况为营销和项目总的意见占主导地位，作为成本人，你真的不能说点什么么？
作为一个项目成本负责人，你应当从以下几个角度来进行思考：
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市场情况
考虑当下市场状况的冷热程度
市场热：如果当下市场，很多项目都是：日光，秒光，或者开盘去化率达到90%以上，那相当于项目根本不愁销售，那么可以考虑不设置样板房；
市场温：当下市场情况如果不温不火，则可考虑适当设置样板房；
市场冷：如果当下市场情况比较冷，交易量小，则可以考虑多设置样板房，给客户以视觉感受，促进项目去化。
政府规定
要符合当地政府的相关规定
市场背景情况：政府限价，一二手房倒挂，销售异常火爆。
某当地政府规定：新建全装修商品住宅应按照所售户型1:1要求建设实体样板房，样板房应保留至项目交付完毕，文件内容截图如下：
这里面便涉及到一个文件规定的解读：
1、多个装修方案：如果一旦出现多个装修方案，客户可以自由选择，对于刚需楼盘，会导致施工组织难度增加。
“多个”是两个，还是三个及以上的方案？
为了装修标准统一化，但又要符合政府文件的要求，是否可以“硬装标准统一”+“增加不同软装方案”，这样不影响施工组织；
2、装修部分第三方独立核价：需要设计与成本共同商讨，如何进行装修配置，才能在成本相对可控的情况下核出相对较高的装修售价，以局部突破装修溢价；
3、所售户型1:1建设样板房：所售户型是否指的是所有户型，还是，只要有代表户型即可？1:1是指数量上的1:1，还是实体面积尺寸的1:1？
4、样板房应保留至项目交付完毕：一般临建办法无法保留至交付，所以一般会要做实体样板房，但是有的地区四层就可以预售，如果做实体样板房，是否会影响预售节点，影响现金流回正的时间，从而刀导致财务成本增加，降低自有资金的回报率；
在市场情况火爆的情况下，对于政府文件的解读，成本人员应紧密与报批报建部门同事沟通，共同在达到政府文件规定的同时，尽量减少样板房，节约成本的同时，尽快帮助项目预售，实现现金流回正。
软装硬装
软装、硬装、彩绘如何选择？
高端产品：对于高端的大户型，为体现项目品质，提高客户口碑，不管市场情况是否火爆，实体样板房都建议按照“硬装+豪华软装”进行配置。
改善产品：如果项目为改善型项目，为体现项目品质，提高客户口碑，不管市场情况是否火爆，实体样板房都建议按照“硬装+软装”进行配置。软装配置档次，较高端产品降低一个档次。
刚需产品：如果项目为刚需产品，如果市场情况较好，且一定要设置样板房，则建议只设置“清水样板房”，即不配置软装。如果市场情况一般或者较冷，则按照改善型产品样板房装修设置标准，按照“硬装+软装”进行配置。
刚需小户型：如果是小户型，摆放过多家居会显得空间狭小，则可以建议用彩绘替代实体软装，显得艺术化的同时，避免显得空间狭窄，配置标准为：硬装+彩绘；彩绘单价一般低于软装单价，可节约成本；
总体配置原则为：针对不同产品，不同客户，根据不同市场环境，设置不同的样板房装修方案；
实体临建
实体/临建样板房如何抉择
总体原则就是：能做实体样板房的，尽量不做临建样板房；如果一定要做临建样板房的，能在红线内做，尽量不在红线外做。
实体临建成本对比：实体样板房（如果不配置软装），对于精装交房，是不增加成本的，如果是临建板房，最后要全部拆除，5个户型，按照500m2计算，临建板房按照3000元/m2计算，共计150万元，都将成为无效成本；
红线内外：如果临建板房建在红线外，则除了主题建安成本，还需要增加临建样板房场地的租赁费用。
集团管控方法：所有项目，如果需要建设临建样板房的，一定要进行专项汇报与审批，通过以后方可实施。
户型比例
主力户型/非主力户型区别对待
一般在一个项目里面，3-10个不同的户型，那么哪些户型设置样板房，哪些户型不设置样板房，有一个参考因素一定要考虑：
主力户型：建议设置一个样板房，因为主力户型占据比例最高，也承担着项目销售去化的重要任务。
次主力户型：考虑考虑各方面因素，可建议设置一个清水样板房，因为其占据户型比例中等；
补充户型：因为占据的户型比例较小，对项目销售去化影响不大的情况下，可考虑不设置样板房。
出奇制胜
让样板房成为增收的利器
行业现状：因为实体样板房通常都使用较高的软装成本进行装修，所以在销售时都需要将软装成本进行一定的折价，导致样板房的利润相对较低或者亏本，行业内通用的做法都是把样板房软装成本分摊至地上可售成本；
如何改变样板房的低利润甚至亏本的状态？跳出成本思维模式，做出超高溢价的样板房？
某标杆房企的解决方案：让实体样板房建在综合楼（售楼部）顶部；
把样板房建在综合楼或者售楼部的上方，有几大绝佳优势：
1、有绝佳的视野，因为综合楼一般都具有极佳的景观资源。
2、样板房的工程进展不受限于中高层洋房的进展情况，为提前售奠定基础。
3、超大公共部分露台与活动空间，为产品溢价；
4、下楼就是健身房、会所、或者商业，异常方便；
最终洋房的样板房按照别墅单价进行销售，而且十分抢手。由普通洋房样板房5000元/m2单价增加至9000元/m2。
溢价：400m2*4000元/m2=160万元；
总 结
样板房及装修的配置需要综合：市场情况、政府规定、软装硬装、实体临建、户型比例、出奇制胜提升溢价各个方面，确定合理的样板房设置方案；
为了后期样板房的设置不超目标成本，成本要求设计配合营销编制一个书面样板房的设置方案，其中包括：户型，数量，位置，装修标准，看房通道，等等；
方案需要营销，工程，项目及公司领导及时签批。
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