很多地产企业管理比较粗放，成本只会算大帐，管理不够精细，根本没有意识到工期的重要性，导致开发项目工期一拖再拖，拖拖拉拉，不仅浪费了大量的人力物力，经常受到施工企业的巨额索赔，而且在企业资金、人力有限的情况下，由于工期管理不当也会丧失很多的收益机会因而在保证质量、安全和品质的前提下，项目施工周期也即工期越短意味着效率越高，这也是为什么越来越多的地产企业选择高周转开发（高周转≠高杠杆）本文就项目开发过程中遇到的工期问题进行一下梳理，希望对大家的工作有所帮助工期的延长对成本管理而言最直接的无疑是成本的直接增加，我们来分析一下工期每延长一天可能给承发包双方带来的成本增加都有哪些无论何种原因，工期的延长势必会造成承包方工作时间延长，相关成本增加对施工企业而言，项目建设过程中的人工费包括劳务的成本及自身企业管理人员的成本虽然施工企业跟劳务公司的酬劳计算一般是根据完工工程量进行计算的，但如果项目工期延长对于劳务公司而言会丧失很多其他利润机会，因此会向施工企业进行相关费用诉求，在这种情况下施工企业往往很难拒绝，这就会带来施工企业最直接的人工费用增加人工费用增加的另外一方面是施工企业自有人员的管理费，也即项目管理人员的工资、补贴、保险等。项目管理人员与施工企业是直接的劳动合同关系，其工资、补贴、保险等是与时间强挂钩的，项目每延期一天，管理费也会随之增加，这也是不小的一笔开销工期延长带来的材料成本增加主要是周转材费用的增加，比如租赁的板房、模板、脚手架等，当项目增加工期时，这些周转材的租赁周期也会延长，会带来成本的增加如果工期延误较长甚至发生停工，那么现场材料的留置也会带来材料保护的成本增加同时工期延长还有可能带来材料厂家对施工企业的索赔可能戳我了解，提效60%，进度管理更省心很多施工企业的塔吊、施工电梯、大型施工机械是租赁的，即便不是外部租赁，通常也是内部租赁当工期增加时，无形中会增加机械租赁的成本，长期停工可以跟租赁公司商谈解约、退场，最难的是短期的停工缓建，解除租赁合同担心很快会使用，如果不接触合同，不退场，就意味着眼巴巴的看着租赁费用的一天天的增加现在的建筑项目绝大部分存在垫资情况，而且垫资利息通常是在报价时计入报价中，不会单独列项，这就意味着工期的延长会带来资金利息的增加需要注意的是，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条规定，当事人对垫资利息没有约定的，承包人请求支付利息的，法院不予支持工期的延长也会让施工企业丧失不少承接其他项目的机会，有可能影响企业的收益，这也是一项隐形的成本增加首先，如果是由于承包方造成的工期延长，可能会收到来自发包方的索赔其次，施工企业也有其上下游供方，工期的延长也会收到这些上下游供方的索赔首先大家得有个清晰的认识，如果发生工期延误且非是承包方责任，那么承包方增加的成本最终是要算到发包方头上的除了承包方增加成本转嫁到发包方的成本增加外，对于发包方的直接成本增加主要是管理费用的增加首先，是资金利息的增加，项目开发过程中有相当一部分的资金是融资来的，这些资金都需要支付不菲的资金利息，项目工期延长发包方沉淀在项目中的资金依然需要支付利息，资金成本会不断的滚动增加，如果逾期无法偿还这些融资，还需要支付巨额的赔偿金，这也是当下很多地产企业暴雷的导火索其次，工期延长可能会造成项目预售延迟，无形中影响了项目的销售，进而影响项目回款再次，工期延长可能造成交付，交付补偿是按天计算，项目每延迟一天就会带来不菲的补偿金最后，如果工期延误是由于发包方原因造成的，那还要面临承包方的索赔当项目遇到以下工期延误的情形时，承包方通常会提出索赔，进行经济诉求或者工期延长图纸下发不及时会导致施工准备及开工拖延，如果过程中无法将工期追回来，最终整体工期会延误，因此图纸下发不及时往往成为索赔的发起点施工场地交接不及时及施工资料提供不及时也都会影响施工准备及工期如果由于发包人原因未及时办理项目的施工许可证或者未及时完成行政审批手续导致项目无法按合同约定时间开工也可能会带来索赔发包方如果未及时提供的测量基准点、基准线和水准点等技术参数，或提供的这些技术参数有误，那么可能造成项目工期延误，严重的会带来施工错误，这些都是索赔点开工通知是项目开工的标志性文件，如果发包人未能在计划开工日期之日起7天内同意下达开工通知也会造成索赔的发生根据最高人民法院判例的观点，合同约定、开工报告载明、施工许可证上载明的开工日期均不相同的情况下，应以监理单位确认的开工报告中载明日期作为工程开工日期设计变更是项目开发过程中无法避免的事情，设计变更的发生某些时候会带来工程量（如拆改）的增加；或者未增加工程量但会对施工关键线路造成影响，这些也都会带来索赔甲供材是发包方有效控制材料成本、品质的手段，但在实际施工过程中，往往会由于甲供材供货不及时或者甲供材质量问题影响了项目进度，这些也是索赔点
如果由于甲分包未及时进场、退场给项目带来工期延长影响时，也会带来工期索赔发包人未能按合约定支付工程进度款影响工程施工，且经承包人书面提醒后仍不支付，造成后续工程无法顺利进展；
发包人未及时对单项工程进行验收，导致整体工程无法继续施工或导致整体工程无法办理验收；
如果由于发包人原因无法按时办理竣工备案手续的，造成工期延长，可能会带来索赔现在有不少项目原计划是毛坯交付，但在开发过程中由于各种原因调整为精装交付，这就会造成总承包单位原本可以结束的工期，需要增加精装修施工期间的照管，这也会带来总承包单位的索赔在因为上述原因发生工期延误时，企业应注意保留证据，以便在后续的索赔与反索赔中，以合同为依据，合法、合理的进行处理来源：有得管理分享汇（UD_Management）
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