房地产企业如何应对营改增 

忘记过去，重新开始

对于房地产开发行业企业，首先要忘记过去所有的涉税事项习惯处理，包括核定征收企业税得税、土地增值税、个人所得税；税务机关默许不取得发票等等涉税事项和处理方式，因为这些都不再复返。

重新学习和适应增值税的规定和做法，规划企业经营决策、纳税筹划、财务管理、商务谈判、预算控制、销售定价、设计营销方案、会计核算等。

会计核算要学会取得发票、抵扣、申报纳税、规范会计核算等等。

营改增是十分重要的一个事件，必将给我们的企业带来阵痛，不管痛与不痛，我们必须得适应，必须改，只能改，不得不改。

对策一：

组织结构与制度建设

对策二：

涉税风险排查和应付

营改增以后，地方税务机关预期会对“营改增”纳税人做一个清税了断，可能采取的全面税务稽查、纳税评估等专项工作对营业税及相关税进行清查。

为了解决在营业税制下，客户现存的、已经发生业务中包含的各类涉税风险，建议企业应该对过往3年公司涉税风险进行排查。

排查思路

1.以土地增值税为主线。土地增值税预期取消的可能性很小，那么在“营改增”过渡期中，最难衔接的必然是土地增值税相关问题，这也是税务机关高度关注的问题。

2.以企业所得税、个人所得税、契税、房产税、土地使用税、印花税为辅。很多房地产同行可能有疑问：这不是营改增吗？为什么这些税种排查反而放在营业税之前呢？其实道理很简单，这些税种之前在征管过程中，其实并不被十分重视，尤其是个人所得税、房产税、土地使用税、印花税，这些相对于房地产公司来说的小税种。正是如此，如果全面排查，往往会发现更多的税务问题，所以税务机关当然是会对此尽职尽责的。

3.营业税建议以分析测算为主，排查重要风险。

对策三：

合同签订法律条款完善

既包括对现有合同不尽完备、甚至存在重大法律风险的合同或者条款的审阅，也包括针对营改增后，地产企业签订合同必要条款的增加。

以合同法、建筑法等相关法律为基点，融合了营改增税法的变化点和要害点，为企业合同签订全面把关，既降低合同风险，又降低税务风险。

 （一）常用合同风险审阅

 对签订的常用合同进行梳理、审查，对合同中存在的法律问题及其他缺陷进行法律把关，及时发现合同中存在的问题，并对合同中存在的问题提出整改建议，减少和避免以后在履行合同中产生不必要的分歧和争议，达到事先防范的目的。

（1）土地合同； 

（2）各类拆迁补偿协议、房屋安置协议；

（3）前期施工合同； 

（4）地勘、设计合同；

（5）建设工程合同（工程施工合同、工程总、分包协议、装修合同、劳务合同）；

（6）材料购销合同； 

（7）广告促销合同；

（8）融通资金合同； 

（9）房屋预售、销售合同；

（10）“五证”信息的采集。 

（二）营改增合同修改建议

在不影响各类常用合同使用的前提下，结合税制改革的要求，对常用合同中涉税事项增设重要法律条款。同时对可能引发重大涉税风险的合同、甚至交易行为给予专业意见，对于不适宜继续签订的合同或者合同条款，建议取消。

如代建合同：

营改增后，代建房屋如果依照代理业缴纳增值税，须同时符合下列条件：（1）必须事先与委托方订有委托代建合同。并在合同上载明取费依据及标准；（2）所建房屋的基建计划与立项必须是计划部门下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；（3）以委托方的名义与施工方结算；（4）不垫付建设资金。 

如发票事项条款：

增值税专用发票的取得直接关系企业税负，建议将何时取得发票，取得何种发票（以取得增值税专用发票为主）以及对方虚开发票承担违约责任条款等明确列入合同。

对策四：

销售定价测算模型

一方面开展收入价税分离测算工作，计算税制改革对房屋销售价的影响，评估合理的销售价格区间；另一方面计算税制改革对成本下降的影响，测算成本下降的水平。最后综合收入、成本费用因素，评估现有毛利率的变化情况。从宏观方面取得第一手数据，直观地供公司领导层决策之用。

对策五：

业务合作对象选择以及议价模式

首先选择一般纳税人作为合作方，便于增值税链条的完整，不增加企业的税收负担。其次对于需要合作的小规模纳税人，提示企业要求其提供代开增值税专用发票，否则只能取得增值税普通发票。

主要针对不同类型（一般纳税人、小规模纳税人）的合作单位，采取何种议价模式或者思路。

对策六：

加强成本管理

成本控制必须做好土地、建筑安装等主要成本的预算及控制，防止受营改增的影响造成损失。

·从抵扣入手思考

·土地出让金：拿地模式影响巨大，如生地与熟地

·进项税抵扣

·统借统还境外融资

如施工单位违法运营风险规避——

一些施工单位存在粗放管理、违法转包、挂靠等情形。从而房地产企业在施工招标时，还需考虑对方是否存在违背建筑法、合同法等行为。营改增后，对于施工企业而言，违法运营的税收风险很高，增值税涉税问题将直接影响地产企业的税收成本。 

例如，甲工程队挂靠A 施工企业，利用A 企业的资质施工，再由A 企业出具增值税专用发票。引发的问题包括：其一，A 企业没有实际施工，涉嫌虚开增值税专用发票，地产公司不能抵扣进项税金。其二，A 企业开具增值税销项发票后，势必要求甲工程队及时开具增值税进项发票用以抵扣，问题核心在于甲公司本就没有资质，国税部门不会给予建筑业增值税专用发票，A 企业收取的挂靠费无法抵补销项税的损失。

关注施工成本税金的细节问题

（1）施工方包工包料合同，既包括材料、设备的销售（自产或者外购），又包括提供建筑业应税服务，可能开具17%的进项发票，也可能就材料、设备开具17%的进项发票，劳务部分开具11%的进项发票；

（2）房地产企业提供设备的安装合同，设备部分按照17%抵扣，安装费则按照11%抵扣；

（3）“甲供材”的税收筹划。

 首先，地产公司提供大宗材料，伴随着营改增不再承担材料对应的营业税，需要精心规划；其次，建设方供材还是施工方供材，对当期进项税抵扣产生较大影响。在“谁付款、谁抵扣”的规则下，决定谁来供材最直接的影响可能是现金流。

对策七：

销售方式筹划

地产公司规模大、开发周期长、工作环节多，使得税收筹划有了巨大的市场空间。此处仅以营销模式的筹划做以分析。

 （一）买赠行为税收筹划

对各类买赠活动进行筹划，避免出现被税务机关认定为无偿赠送，否则需要补缴视同销售17%的增值税、25%的企业所得税，并要求代扣代缴20%的个人所得税。本质而言，买房子，赠家电不属于无偿赠送，理应为折扣销售，但需要在合同和营销方法上做足功课。

当然，类似的筹划空间还广泛存在于地产公司促销房屋，同时提供各类增值服务。例如，对部分户型提出家装设计、施工管理、材料供应、软装选择及后续跟进等。

 （二）精装修房策略选择

增加精装修房销售，既可以回避营业税环境时重复纳税，还可以取得更多增值税专用发票用以抵扣。同时，利用精装修房销售降低土地增值税也是该模式大行其道的原因之一（装修毛利低、同时可以加计扣除20% 10%或5%的开发费用）

 （三）售后返租的税收筹划

对售后返租业务，实务中常见两类情况。

一类是先将房屋销售给业主，再从业主手中租回，统一运营。税制改革后，业主（基本是个人）无法向地产公司开具增值税专用发票的，11%的税金将由地产公司承担，需要重新设定交易模式和流程。

另一类模式是，地产公司先以低于市场价格卖于业主，再通过零租金或者低租金的方式将房屋租回，而后按照市场价格将房屋租出。这种模式相当于用后期市场租金与给付业主低租金之差额弥补房屋销售时的款项，多数情况下还有结余。但是税制改革后，同样面临着业主无法提供增值税进项发票用以抵扣的问题。

对策八：

现金流管理

增值税法规定，纳税义务发生时间为：销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

 （一）做好施工方催收工程款的应对工作

地产公司与施工方价款结算过程中，除了工程进度款以外，其余施工款项的收取，施工单位通常采取先干活、后收款的模式。由于增值税法对于施工单位的约束，会出现“垫资又垫税”的局面，促使施工方向地产公司催收工程款。

营改增后，地产公司在预售环节（或收到业主款项）需要交纳11%的销项税金，只有足额的进项税抵扣才能缓解资金方面的巨大压力。此时施工方很可能以开具增值税进项发票为由，要挟地产公司支付大部分工程款。

究其成因，施工单位同样受营改增的影响，资金短缺的问题日益加重。

 （二）关注进销项税金的平衡

对于普遍采取的预售模式，税制改革后很可能秉持按照预售收入征税的原则。开始预售意味着增值税纳税义务已经发生，而此时尚无足够的进项税金可以抵扣，地产企业将承受巨额税负！而待到取得增值税进项发票时，没有销项税金可抵扣！因此项目公司风险巨大！

针对完工销售以及完工自持物业（例如出租）的，则会产生大额留抵进项税：

1、对主要项目，按月测算销项税金与进项税金，测算税款现金流；

2、提供税款现金流测算模型。

 （三）提示贷款利息无法抵扣

银行贷款利息不能作为进项税抵扣，企业资金管理更加困难。一些大型企业一年的银行贷款利息少则几百万，多则上千万元，增加了企业负担。

来源：佟军