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李双庆｜北京市东城区人民法院
导读：近期，房地产再度成为热议话题。在人口流动性较大和高企的房价面前，租房成为相对经济的一个选项。李双庆法官已经撰写了房屋租赁纠纷法律问题多篇相关文章，今天是最新一篇。当民间借贷借房屋租赁之名……
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一方资金紧缺，另一方追求高额回报，引发了市场上民间借贷活动的风行。许多人通过正规途径从银行等金融机构难以获取所需资金时，往往会通过民间借贷等途径筹措资金。民间借贷甚至违规高利贷在当前资本市场上并不少见，很多出借人为实现非法利益，往往会采取先行扣除利息、虚构房屋买卖或者房屋租赁合同等形式，作为自己收回贷款的担保。一旦借款人无法正常偿还，出借人除了以民间借贷进行正常起诉以外，还有的以房屋买卖合同或者房屋租赁合同为由，起诉到法院，意图借助法院判决为其“维权”。
一、据以探讨的案例
2015年11月 ，原告钱某诉至法院 ，称与被告李某于同年9月22日签订房屋租赁合同 ，约定承租被告某房屋用于居住，租期为十年，租金共计72万元一次性付清。钱某支付租金后入住房屋时被告知无法入住。原告请求法院判令：解除合同、被告返还原告租金72万元并支付违约金21.6万元。
被告李某辩称，因有投资项目需要资金周转，经朋友介绍到案外人某投资担保公司借款。当时该公司经理杨某称可以借钱，但利息较高且要先行扣息，还需签订一份租房协议，到期不还款就去租房。杨某看过房后，就让被告签了租赁协议、收条以及借款合同。签字后杨某说租赁合同就是一个象征性文件，并于合同签订当天给被告转账30万元，当时被告就取出了6万元利息给了公司会计 。双方实际上是借贷关系，被告并未收到72万元租金，也不认识原告 。原告所称一次性支付 72 万元的租金明显违反常理，双方租赁合同无效，故不同意原告的诉讼请求。
庭审中查明的事实如下：
2015年9月22日下午，钱某通过银行转账向李某账户转账30万元 。在该笔款项进入李某账户后 ，同日李某账户有一笔6.05万元的柜面取款。
钱某提供的房屋租赁合同表明：钱某承租李某名下某处房屋用于居住，租期为十年。房屋租金为每月6000元，十年租金一次性支付。在房屋交付及收回的验收条款中双方约定，甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施有异议应当场提出。合同另约定，甲方不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额30%的违约金。
钱某提供了银行转账凭证及李某签字的收条，转账凭证显示2015年9月22日下午，钱某向李某平安银行账户转账30万元。收条为打印格式，显示：
“ 今本人李某（身份证号××）收到钱某（身份证号××）汇款人民币三十万元整（大写）￥300000（小写）。已汇入指定银行账户（户名：李某，账号：××）。现金420 000（四十二万元整）。特出此条。收款人：李某，联系电话: ××，收款日期：2015年9月22日。”
该收条为打印件，双方的姓名、身份证号、金钱数额、银行账号以及电话号码均系手写，收条结尾处的“现金420 000（四十二万元整）”系手写。
钱某称收条上第一处李某的签名、身份证号及落款处的签名、电话号码是李某本人所签，其余部分是钱某填写，但已支付了李某72万元的租金。
李某对合同、收条上的签字表示认可，但主张签字时系空白，不认可双方存在租赁合同关系，自己只收到了钱某转账的30万元，42万元是钱某后来添加，没有收到过。
钱某提供了涉案房屋的产权证复印件及房屋照片，证明涉案房屋为李某所有、钱某曾经到涉案房屋查看的事实。李某主张系借款时案外人杨某确实看过房屋，但钱某与李某双方没有租赁关系。
审理中，双方均认可签订合同以及收条时，案外人杨某在场。一审法院要求李某以及案外人杨某出庭作证。李某在开庭前到法院说明案件过程，如其答辩意见。但称因为担心人身安全，不敢到庭应诉对质。李某申请证人杨某出庭作证。杨某证明其工作单位系北京某投资担保公司，钱某系公司员工，李某房屋是自己要租赁的，由于比较忙就让钱某与李某签订租赁合同。租金是其用保险柜里的现金支付了42万元，其他钱是杨某转给钱某，再由钱某转给李某，72万元中有5万元是钱某出的。钱某认可证人证言的真实性，李某对证人证言不认可，表示证人证言明显不合常理。
对于租金交纳情况，在庭审中，钱某表示转账和给付现金是同时给付的，对给付顺序记不清了，李某收到钱某所有租金后，才给付钱某收条。钱某办公室有电脑和打印机，收条也是同时打的，经询当时为何没有将42万元一并以打印的形式打印在收条上，钱某表示收条是通用版本，李某当天必须将钱带走，让钱某写在收条下方即可。
经向钱某释明，钱某坚持以房屋租赁合同案由进行起诉。
一审法院认为：
本案争议焦点是钱某与李某之间是否存在真实房屋租赁合同关系。虽有书面房屋租赁合同、收条和转账记录，但一则合同之中已经明确约定租房目的是居住，而钱某在合同未约定具体交房时间也未实际接收房屋的情况下，与李某签订租期10年并一次性向李某支付10年房屋租金的情况，明显不符合一般交易习惯和社会常情；二则钱某提供的向李某支付租金的证据是银行转账记录和收条，但收条的内容是李某收到汇款而非收到房屋租金，钱某主张给付的其余42万元租金是现金给付，但收条上面所记载的42万元是结尾处由钱某自行填写，与钱某及证人所说租金一并交付的过程存在矛盾。且钱某提供的银行转账记录也只是30万元，结合钱某及证人所述的过程，收条的格式、内容及书写的顺序也存在明显不合逻辑之处；三则钱某与李某合同所约定的租赁房屋中家具及相关物品齐备，钱某在未对房屋内的物品作任何清点和交接准备支付全部租金，也不合常理。综上，钱某的证据未能达到使法院确信其主张事实存在具有高度可能性的程度，驳回其诉讼请求。
判决后，钱某不服提出上诉称：已充分举证与李某存在房屋租赁合同关系，原审法院运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小判决的理由和结果系错误。
二审法院认为：
钱某在未与李某明确商定交房时间且未实际接收房屋的情况下，与李某签订租期十年，并一次性向李某支付十年租金的情况明显与一般交易习惯不符；租赁合同约定的租赁房屋中家具及相关物品齐备，钱某未对房屋内物品作任何清点和交接准备支付全部租金，亦不合常理；租金收条系钱某所在公司的通用格式，且该收条由付款人钱某书写完成，与租赁合同通常由出租人书写收款凭据的书写习惯不符；综合考量双方签订租赁合同的背景及履约的情况，原审法院认定钱某与李某租赁关系不成立并由此驳回钱某的诉讼请求，并无不妥。最终判决驳回上诉，维持原判。
二、当前民间借贷市场现状和可能引发的问题
民间借贷是市场调节资本运作效率，促进资本流通的一种形式，本身并无可厚非。对民间借贷，最高院解释也采取了一种尽可能放宽和容忍态度。比如支持四倍利率，不干涉六倍利率等，都体现了国家对民间借贷的宽容。但是如果通过非法形式，超过法律容忍限度追求不当利益则是不可取的。
结合当前的司法实践和社会现状可知，由于出借人在借款时居强势地位，往往会要求借款人签订除借据外的各种法律文件，如房屋租赁合同、房屋买卖合同或者办理房屋出售授权公证等等。如果仅仅作为一种正常民间借贷实现权益的手段，倒也无可厚非，但却有不少出借人利用这些书面材料，企图谋取不当利益，甚至利用法院出具的裁决来实现其非法目的，则有损法律的尊严。
而在诉讼中，出借人手中往往有各种证明双方为房屋租赁、买卖关系书面文件和证据，而借款人除了辩称自己只是借款以外，没有任何有效证据能够提供，很容易导致法官依据出借人提供的证据做出对借款人不利的裁决。而一旦认定了这种买卖或租赁关系的存在，就会出现以下诸多不利后果，应当予以充分重视：
1 . 导致法官裁判难断。对法官而言，依据当事人所能提供的证据认定案件事实、做出裁判，既是法律规定的职责要求也是日常工作的基本思路。避免错判误判，是一个法官工作社会评价和自我评价的基础。但对于此类案件，当事人的地位差异和证据的单方面缺失，无疑会增加法官的工作量和裁判难度，内心认知和证据的巨大落差，会导致法官在如何裁决上自我矛盾，难以抉择。依据证据，一纸判决书可能很好写，却于心不安；而依据内心认知，却又不得不面对可能被发改甚至追究责任的风险。再加上当前案多人少，可能法官难以每个案子都有时间去细细琢磨，如果就案论案，依据当事人双方所能提供的证据直接处理，很容易导致法官出现错判误判。
2 . 变相确认高利贷者非法利益。这类案件中，许多借款人为了牟取高额利息，往往会在借款时就先行直接扣除应支付的利息，或者将利息一并计入到本金中。依照法律规定，借款人本应当按照实际借款的数额、依照法律规定的标准支付相应的利息即可，而一旦确认了借贷关系外的房屋租赁或买卖关系，不仅借款本金的数额得以错误认定，而且高额的非法利息也得到支持，变相确认了非法事实。
3 . 导致借款人丧失房屋使用权甚至所有权。由于借款方在各种房屋买卖合同、授权文件及房屋租赁合同上都签字确认，又无其他相反证据能够提供，法院很难否定出借人主张的事实。这样就容易导致法院判决借款人履行房屋买卖合同或租赁合同，或者要求借款人退还 “租金”并支付违约金，极有可能导致借款人丧失房屋的使用权甚至所有权，不仅违背了法律公平正义的追求，还可能造成借款人无家可归的后果，影响社会稳定。
4 . 损害其他债权人在房屋上的合法权益。司法实践中，借款人往往并非出借人一个债权人，对于其他债权人来讲，如果法院确认了出租人主张的房屋买卖或者房屋租赁合同有效，则将会导致其他债权人的合法权益难以实现。即使在其他债权人的权益已经在法院得以确认或进入执行阶段，也影响了房屋的拍卖、变卖，损害了其他债权人的合法权益。
5 . 损害司法公信力。由于当事人自身的原因，导致诉讼中的证据出现一边倒的情形，甚至还有一些被告出于各种原因拒不出庭，法院很难去查清诉讼背后的隐情。而法院一旦做出与案件真实事实不相符的裁决，则可能引发一方更激烈的对立情绪和行为，甚至引发严重后果，最终影响司法公正，损害司法公信力。
三、谈谈虚假诉讼及审查重点
虚假诉讼，是指当事人为获取非法利益，伪造证据、捏造案件事实，虚构民事法律关系等方式提起诉讼，或者利用诉讼的司法战力转移财产、逃避法定义务的行为。司法实践中的虚假诉讼一般分为两种，串通性虚假诉讼和欺诈型虚假诉讼。串通性虚假诉讼是指双方本无事实争议，当事人之间恶意串通，虚构民事法律关系和案件事实，提供虚假证据，骗取法院裁判文书，损害他人合法利益或者不履行执行义务的行为；欺诈型虚假诉讼是指双方有基本的事实争议，但当事人一方故意虚构新的法律关系和法律事实，通过法院的裁判行为，不当获得诉讼相对人合法利益的行为。
串通性虚假诉讼是当前司法实践中常见的形式，多见于当事人为了转移财产、逃避债务而故意制造借贷关系、虚构房屋买卖纠纷等等。在这类虚假诉讼之中，合法权益受损方不是作为串通人的原、被告，而是诉讼当事人以外的他人。
这类案件的特点一般体现在以下几个方面：首先是当事人身份关系较为特殊，因为需要双方当事人的串通，对虚假诉讼的要求是 “合法”又 “可控”，因此双方之间一般都存在着特殊的关系；其次是对抗程度弱。因为双方的目的一致，为了尽快取得其期待的结果，双方的抗辩程度弱，经常要求调解或者要求法院依据和解的内容做出判决。当然，也会时有一些 “表演”性的抗辩，但由于双方制造了“完美”的证据差，证据的悬殊，也导致一方“卖力抗辩”而无任何影响裁决的效果，制造出 “铁案”；再次是当事人自认事实多。为了及时、合法地取得特定诉讼结果，降低法官在诉讼中查伪甄别的可能性，绕开一些可能需要审查而又无法伪造的证据，当事人对一些重要事实多会自认。如大额的民间借贷，当时的转账记录无法伪造，当事人双方一般都自认收取了大额现金，甚至找证人作证等，以弥补普通诉讼案件中可能认定的证据不足，达到法院“依法裁判”的证明程度。
欺诈型虚假诉讼与串通性虚假诉讼相比，属于新发生新类型的虚假诉讼，因为侵害的是诉讼中对方当事人，所以对虚假诉讼者而言，更有难度同时也更要求具 “技术含量”。一般来讲，欺诈型虚假诉讼当事人之间虽然不存在当事人主张的民事法律关系，但存在真实的其他纠纷；当事人之间具有特定的身份关系，这种身份关系不同于串通虚假诉讼的亲密关系，而是一种因其他纠纷引起的特定法律关系。欺诈性虚假诉讼双方所争议的问题并不在一个基础事实上，因而诉讼中争议较大，不可调和。如赌债包装为民间借贷、民间借贷虚构为房屋买卖、房屋租赁以及借助与被告的特殊身份关系，如公司职员利用职务便利，虚构侵权或债务关系，谋取单位利益的诉讼等。
最高法院 《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第十九条对民间借贷关系中如何让认定虚假民事诉讼，提供了指导性意见，该条规定对出借人明显不具备出借能力、出借人起诉所依据的事实和理由明显不符合常理、出借人不能提交债权凭证或者提交的债权凭证存在伪造的可能、当事人双方在一定期间内多次参加民间借贷诉讼、当事人一方或者双方无正当理由拒不到庭参加诉讼，委托代理人对借贷事实陈述不清或者陈述前后矛盾、当事人双方对借贷事实的发生没有任何争议或者诉辩明显不符合常理、借款人的配偶或合伙人、案外人的其他债权人提出有事实依据的异议、当事人在其他纠纷中存在低价转让财产、当事人不正当放弃权利等情形的，人民法院审理应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼。
上述规定要求裁判者从事情发生的基础来考量当事人主张的事实，结合当事人提供的证据辨析诉讼真伪；在考察证据的基础上让证据回归事实本身，论证当事人诉求的真实性和合理性，是否符合社会常情以及交易习惯，最终做出正确的裁决。当然，这种思路不局限于民间借贷案件，目前司法实践中，对于当事人以房屋买卖合同、房屋租赁合同等进行诉讼，企图谋取高利贷及其它非法利益的，也应当从买卖或者租赁发生的原因、时间、地点、房屋的情况、款项以及房屋有无实际交付以及第三方有无介入、是否办理相关登记备案手续等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼，以便做出正确裁决。
四、房屋租赁案件中涉嫌虚假诉讼问题的解决思路
房屋租赁案件中，也出现了一些借助房屋租赁合同实现民间借贷或其他非法利益的案件，有涉嫌虚假诉讼的嫌疑，结合审理本案中的一些感悟，笔者简单总结以下五点，希望就此类案件审理工作提供些许帮助。
（一）严格审查当事人的证据
接手案件以后，审查当事人的证据是处理好案件的前提。证据是诉讼的基础，无论是有争议的案件还是无争议的案件，审查证据是第一位的。即使是一方缺席庭审或者是公告的案件，证据审查也是必不可少。
对于是房屋租赁合同关系还是民间借贷关系有较大争议的案件，一般是原告一方提供证据，而被告一方不能提供任何证据。在此情况下应更加仔细审查证据的形式和内容。比如租赁合同是书写还是打印的、收据是书写还是打印的、哪些是当事人原告签字的部分、哪些是被告签字的部分、“租金” 是如何支付的，现金还是转账，租金的数额、是否适合现金转账、房屋内设施的情况、有无办理交接手续等等。这些证据很可能因为双方当事人在签订合同时由于并非是真正出于租赁房屋的目的而制作的，所以很可能在形式上、内容上等与一般的正常的房屋租赁合同都有所不同。司法实践告诉我们，对于一方有过于 “充分”证据的案件，一定要谨慎处理，更加仔细和慎重的审查证据的形式和内容。
（二）让当事人讲一个完整的故事
经过证据审查后，对案情有了初步认知后，可以让双方讲自己的 “故事”，也就是双方对事情的经过进行一下回顾。对于有争议的案件，双方不可能讲出一个同样的故事来。事情的发展总有个起因、经过和结果，对于只能讲出 “故事”结果，却对事情的起因、经过难以自圆其说的，则有理由怀疑其结果的真实性。比如主张租赁房屋一方，因为是并不抱有真正租房的目的，对于租赁房屋内有哪些家具设施、房屋的格局设置、电热暖气等情况、甚至于房屋的坐落位置等都不能说清，虽然在判决中不能作为证据体现，但是对于内心的判断，则会有很大的帮助。
（三）询问一些与案件 “无关” 的事实
在听完双方的故事后，可以主动询问一下一些与案件 “无关”的事实，如对于主张租赁合同一方询问一下租房的目的，家庭收入情况、租金的来源、支付租金的细节等，以便佐证审判者的判断，如租房者有无租赁房屋的必要、家庭收入能否支撑其租住房屋的租金标准、大额租金是如何取得的，支付租金的方式、时间和步骤等细节等；对于主张民间借贷一方，询问一下借贷的目的、借款的用途和去向、借款的地点、中间人等，借款后款项的去向能否提供佐证、借款的目的是否可以落实、借款的时间和地点是否可以落实等，都可以对最终做判断提供心理上的支撑。
（四）结合证据和双方的故事寻找问题
在固定了双方已经自认的事实之后，就需要从证据和“故事”中寻找问题了。以本案为例，用于生活居住的房屋租赁合同，租期为10年，在未确定交房时间且未实际接收房屋的情况下，一次性支付10年房屋租金；租赁房屋内家具及相关物品齐备，却未办理任何交接手续；租金收据系承租人打印所成，主要内容由承租人填写完成；租金收据打印的部分为30万元 ， 而其余的42万款项则为承租人自行书写添加，这些行为都明显与一般社会常情不符，也不符合市场上房屋租赁合同的一般交易习惯。而原告方对这些问题都难以做出合理解释。被告虽未能提供双方系借贷关系的证据，但其所述的过程与资金的进出（30万元的转账及6万余元的利息），却无相反证据能够推倒。这些都是确定案件事实所需要深究的问题。
（五）内心确认与裁决
已经发生的客观事实难以回复，所以查明案件事实自当为法律意义上的事实，司法者能够结合双方证据查明法律事实已经很为不易。但是，法官们往往还是被要求象一个侦探那样去查明案件事实本身，否则就可能就认为是 “枉法裁判”。即使没有时间和能力去做福尔摩斯，但案子到了手里，却没有办法拒绝裁判，早晚总要给出一个结果来。要么依据原告的 “充足”的证据支持其诉求，要么依据内心的确认，驳回其诉求。
也许，照本宣科的依据“证据”支持原告诉求，大约是更为安全妥帖些，毕竟所有的签字都有被告亲自书写，其应为自己不负责任的行为担责。即使判决错误，也是在 “依法裁判”。另外一个角度，如果依据内心确认来说，笔者认为，当原告证据并不足以支撑其论证的事实，甚至出现违背社会常情和一般交易习惯时，根据民事诉讼中主张事实存在一方需要提供达到所证明事实存在具有高度可能性程度证据的要求，驳回其诉请也是理所当然的。
五、些许提示
司法实践中，之所以出现类似的虚假诉讼，出借人一方的贪念和借款人的过错都不可缺少。所谓堵不如疏，逾期让司法者冒着执业风险去依托责任感、自由裁量权乃至福尔摩斯般的细致去查清事实、避免错案，不如在源头上予以治理，预防此类诉讼产生。就此，笔者有以下提示：
第一，借款人不要为了借钱乱签文件。实践中有不少借款人为了能够借到资金，不管不顾地乱签各种文件。再加上借款时双方的地位和话语权并不平等，借款人总以为自己可以到期还款或者听信出借人的劝告，以为签订这些文件只是内部程序、出借人的公司要求等等，岂不知一旦发生纠纷，将会作为对其不利的直接证据，借款人败诉的可能性远远大于胜诉的可能性。而且还有一些签订的可能就是经过公证的法律文件，包括有执行效力的公证书、转让协议等，还有些出借人可能不会到法院来，而是自己强行占据房屋，或者采取其他非法措施干涉借款人的生活。自己要为自己的行为负责，否则法律也很难保护你。
第二，出借人要依法维权。很多出借人为了谋取合法利息以外的不当利益，往往会借助各种手段钻法律空子。须知，真的法律关系证明尚且有难度，而虚构出来的法律关系，即使是借助了一些“聪明”手段和方法，可以达到形式上的证明度，但实质上的真实性还是很难证明。一时获取的一些非法利益，最终也不免败诉风险，当戒之。
第三，法官应当谨慎对待“反常”案件。作为一名法官，其实就是在听取两个不同版本的故事，有时一方不陈述事实，有时两方均不会陈述事实。所以需要依据当事人提供的证据，来验证故事的真实性和正当性，从而做出裁决。但是，还有很多情况就是需法官谨慎对待的“反常”的案件，不仅要从形式上审核证据，还要深入案件实际，探索案情背后的故事，发现证据在实质上存在的问题。
如双方到法院诉讼却无争议的案件、双方举证悬殊的案件等，都是虚假诉讼的高发区。且不可以当事人的自认作为确定案件重要事实的证据，也不可以形式合法的证据推导案件的全部事实，而应当结合案件的类型，探求一下事情发生的原因、时间、地点、当事人双方的目的、发生纠纷的缘由、相关事实的合理性、是否符合社会常情和交易习惯等，一则提高自己案件质量，减少不必要的发改，另一方面也杜绝不良当事人借助法院实现其非法目的，损害司法权威。
当然查明案件当时的事实本身是难以企及的，也可能判决认定的结果与案件真实事实也不相符。但对于有争议的案件，从事情的根源出发、认真考察证据、探索案件真实意图，是法官们做出正确裁决的基础。法官作为裁判者，应当在遵守法律规定的基础上聆听内心确信，即使判断 “错误”，亦无愧于法官之名。
核校：焦文 璐蔓
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