文/陈二华 江苏道文律师事务所
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按：司法实践中，被执行人与他人共有房屋被执行时，如某共有人死亡，法院应如何执行？如果被执行房屋被他人承租或设定抵押，法院如果处理？中止执行的条件是什么？法院可否口头通知申请人中止执行？笔者就自己承办的一起执行案件中涉及到的上述问题，结合相关法律规定进行探讨。
一、案情简介
2010年3月，法院判决：担保人叶某某连带清偿原告曹某某借款40万元。本案诉讼期间，法院查封了登记在叶某某丈夫王某某名下的房屋一套。2010年8月，本案进入执行程序后，法院查明：2012年2月王某某死亡，其法定继承人为其和叶某某的儿子王某；所查封房屋为叶某某及其丈夫王某某婚姻关系存续期间所得；房屋为李某某承租，承租合同签订时间为2011年9月，租期三年，李某已付一年房租及半年租金押金；叶某某现下落不明。法院认为，鉴于王某某已死亡，申请人曹某某应代位提起析产诉讼，确认叶某某应得份额，否则本案无法执行。曹某某没有同意。法院口头通知曹某某中止本案执行。后经笔者介入，本案恢复了执行。
二、本案相关问题及笔者观点
（一）案涉房屋是否可以拍卖？
《民事诉讼法》第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。第二百四十七条规定：财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。
笔者认为，已被查封的案涉房屋虽登记在案外人王某某名下，但案外人王某某与被执行人叶某某系夫妻关系，且该财产系在双方夫妻关系存续期间所得，根据《婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有”的规定，该房屋应视为被执行人叶某某和案外人王某某的夫妻共同财产，被执行人叶某某应享有该房屋50%的份额。因此，在被执行人叶某某未履行生效法律文书所确定义务的情形下，法院应当依据上述规定，对案涉房屋予以拍卖。
（二）案涉房屋如何拍卖？
1、房屋是否须先以诉讼方式分割、确权？
案外人王某某已经死亡，其父母早于王某某死亡，王某某与叶某某只生有一子王某。《继承法》第二条规定：继承从被继承人死亡时开始。第十条规定：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承。第十三条规定：同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
笔者认为，根据上述法律规定，案外人王某某死亡后，作为遗产的案涉房屋即从案外人王某某与叶某某共同共有状态进入被执行人叶某某与案外人王某的按份共同状态；被执行人叶某某和案外人王某作为被继承人王某某第一顺序的法定继承人，应分别享有案涉房屋3/4，1/4的份额，该份额可依法确认，无须再以诉讼方式另行分割、确权。否则，既增加了当事人的诉累，也无实体意义上的必要。
2、法院要求申请人曹某某提起代位诉讼，以确认被执行人叶某某所占案涉房屋的份额是否有法律依据？
《合同法》第七十三条规定：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
笔者认为，根据上述规定，代位权行使的前提是：债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害。本案中，尽管被执行人叶某某未对案涉房屋行使权利损害了申请人的债权，但被执行人叶某某对案涉房屋享有的是所有权，不是债权，因此，本案不具备代位权行使的条件。且法院完全可以依《继承法》的规定，直接确认叶某某应得份额，而无先行分割的必要。
3、房屋如何拍卖？
《民法通则》第七十八条规定：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16）第十六条规定：拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍卖物归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍卖物归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。
笔者认为，根据上述规定，为保护案外人王某的优先购买权，在房屋拍卖前，贵院应当书面通知案外人王某参与竞卖。如王某参与竞买，则按[2004]16）第十六条的规定处理；如其明确表示放弃或不参与竞买，则其他竞买人有权按规定取得该房屋的所有权。
4、房屋拍卖成功/流拍后如何处理？
笔者认为，如果房屋拍卖成功，法院可将拍卖所得价款的1/4通知王某领取或予以提存。如果流拍，法院应在征得申请人曹某某同意后，依法将该房屋裁定为申请人曹某某所有，但责令其将房屋流拍底价的1/4提交给法院，由法院通知王某领取或予以提存。这样执行，无论是程序上还是实体上均符合法律的规定，既保证了案外人王某的优先购买权和按份共有权，又切实维护了申请人曹某某的合法权益。
如果案外人王某对该房屋提出执行异议，法院可根据《民事诉讼法》第二百二十五条或二百二十七条的规定，予以处理。
（三）案涉房屋由他人承租时的审查
为遏制被执行人与承租人通过虚假租赁规避执行行为，保护债权人合法利益，2015年11月24日施行的《江苏高院执行局关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》对相关问题作了解答。
一、承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，执行法院如何处置？江苏高院执行局认为，这种情形下，无论被执行人与承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后，只要承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。
四、在法院带租、除去租赁关系拍卖两种情形下，申请执行人、承租人如何救济？江苏高院执行局认为，带租拍卖时，申请执行人提出应当除去租赁关系，对带租拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第225条规定处理。除去租赁关系拍卖时，承租人提出应当带租拍卖，对除去租赁关系拍卖提出异议，法院依据民事诉讼法第227条规定处理。
笔者认为，本案中，李某租赁、占有、使用案涉房屋的时间在房屋被查封后，依据上述规定，法院应除租拍卖。李某如提起执行异议，法院可按民事诉讼法第227条规定处理。
（四）法院口头通知中止执行是否合法？
《民事诉讼法》第二百五十六条规定：有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（一）申请人表示可以延期执行的；（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；（三）作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的；（四）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形。中止的情形消失后，恢复执行。
《最高人民法院关于人民法院执行公开的若干规定》第十三条规定：人民法院依职权对案件中止执行的，应当制作裁定书并送达当事人。裁定书应当说明中止执行的理由，并明确援引相应的法律依据。对已经中止执行的案件，人民法院应当告知当事人中止执行案件的管理制度、申请恢复执行或者人民法院依职权恢复执行的条件和程序。
笔者认为，在被执行人叶某某有可供执行的财产情况下，本案根据不符合中止执行的条件；执行法院不以书面方式裁定中止执行也违反了上述规定，剥夺了申请人依法提起执行异议的权利。
三、结语
执行程序涉及多种法律关系，法院应依据法律规定用好、用足执行权，合理平衡各方当事人的合法权益，不能选择性执行和消极执行。只有这样，《最高人民法院关于落实“用两到三年时间基本解决执行难问题》工作纲要（法发[2016]10号）规定的任务或许才能完成。
编排/谢昊
责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726
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