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验房师:新房交房,问题比想象的严重
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>《卢梭房地产》
2023.10.16 上海
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地球不爆炸我们不放假
这是我司运营小水的座右铭,但上周五工作日她请了半天假
原因是她一年前在闵行颛桥买的某盘要交房了她要去收房
带着期待跟忐忑她还和邻居们团购了
一位验房师
选题这不就来了么,这个说新不新的行业一直若有似无地活跃在各大交付现场
有人觉得他们鸡肋,只会提一些不痛不痒的问题
甚至是不是跟开发商是一伙的,被开发商请来糊弄业主好收钱
不过也有人看到过验房师被保安威胁被施工单位用语言问候
甚至被按在绿化带里打
所以验房师到底是怎样的存在,
他们怎么工作的、他们职业生涯又遇到过怎样的奇葩,
还有最最重要的...
验房师们,都是怎么
看房
的
带着这些琐碎好奇今天我们就跟着一位
真人
验房师
第一视角体验一把
01
首先,验房师都看哪里
验房师还没来的半小时我在小水的新家里绕了几遍
老实说我看着还行,墙是墙地是地
门窗是门窗,油烟机热水器都有
半小时后小水请的验房师到了,小区业主群里的验房口碑之王-->董工
董工进门直接拐进厨房,鼓鼓的包一放,手里拿出一张红色小贴纸,董工跟我说哪里有问题贴哪里
也是从这开始董工开启了他当天的第三家验房之旅,那他都看些什么地方呢
首先他重点锁定
厨房、卫生间
他看空间也不是像我们那种扫视,而是有自己章法
平
视
看墙砖、看门窗、看柜体器具连接处
蹲下来
,看踢脚线、看地砖、看柜子里面
爬梯子,
看铝扣板里面、看窗外管线
卫生间一样也不一样
除了前面三个姿势外,
还要看台盆、看暖风机
台盆看看塞口的地方密封性好不好,装一池水,检查完其他地方后看看水池还是不是原来水位,顺便洗个手
其他空间当然也不能放过,不过重点不同
像
主卧
看这种
墙体直不直
不是美不美观,而是以后好不好做柜子,不服贴不平整还容易坏
还有这种飘窗旁边的壁龛空间上下是不是一样宽,这也关系到后面壁龛制作
像小水家这里,师傅看一眼说墙体牙口不直
,全屋定制师傅拿着尺子站上去一量果然上窄下宽,相差1公分
如果做了木地板的,
木地板也是重点观察对象,
脚踩踩四周,看看有没有空鼓
所以验房师看的东西跟我们看的地方都一样
但他会重点锁定厨房、卫生间
而且姿势也比较多,蹲下来看的地砖、站起来看的墙砖、还有爬梯子把头伸进铝扣板后面、半个身子探出窗外
锁定的都是你看的见细节、看不见的隐蔽施工,像厨房卫生间吊顶里面
像空调新风的运转是否正常等等,这些都是需要被看到的,不能遗漏
所以平平无奇的四面墙空间,在我们眼里可能就是还行还可以,
在验房师眼里都是问题
关键到后期业主住进去的时候这些小毛小病还真就是问题
02
好,那具体怎么看呢
锁定区域后,接下来就是怎么看的问题
像这种油烟机没装平不难发现(
两边
缝口不一样大
)
这种可以塞进手指的门套缝隙
还有这种门装错了留下的印记
这些都不难发现,只要你够细心,但大多数验房是需要
工具
的
印象深刻的就是这个小东西
一贴一吸一拔,厨房吊顶的铝扣板就下来了
还有师傅口袋里随带的插座
几乎遇到的每个插座他都要试试有没有电,
不过这些都是比较小的工具啦
比较重要的工具,第一位的就是
手电
灯光可以照清铝扣板里面烟道是不是少了固定器
灯光也可以让你看到犄角旮旯的下水道是不是有建筑垃圾
更重要的,灯光是墙面最残忍的放大器
那种坑坑洼洼、那种一个个小洞的沙眼肉眼可以发现
但这种不平整的波浪纹只有灯光下才能看到
墙体如果不够平整,不好打柜子,但你如何发现
董工凭经验可以看出墙体直不直,但更多时候需要这种
测量仪
像这个次卧对角线不够精准
还有踢脚线的不平直,都可以被发现
最有意思的工具是那个敲空鼓的小铁棒,
一根顶端自带圆球
金属的
银色
金属
管
空鼓就是瓷砖跟墙体之间的空隙,时间久了空隙容易形成破损,所以一般有5%的空鼓率的规定
我就看着董工在墙面上哒哒哒的打,遇到空鼓的地方声音确实会不同
地砖是不允许空鼓的,因为地砖各位懂得,是几乎每天都会踩在上面的
空调、新风要怎么测呢
也怪有意思的,一个长这样的仪器,董工叫它
风速风温仪
这东西怎么测呢,首先中央空调验收标准分风速 温度,
空调出风口的风速达到2.5米/秒,
出风口的温度肯定要低于20℃
很快,师傅站在高处就开始说了,风速达到3.0米/秒,风温19℃,这个开的时间不长,后面温度还会继续降,所以是合格的
新
风的验收标准是1.5米/秒,只看风速、不看温度,因为这是自然温度
所以经验是一方面,工具也是真的香,难怪董工的包鼓鼓的
03
有一说一验房师是门哲学
验房师本身就是个
得罪人的活,
不过争执
是门学问,
我给各位放一段我在现场亲眼看到的一场争执
董工跟施工方争执,地砖允不允许有空鼓
施工方:瓷砖是可以有一定空鼓率的
董工:GB50209、GB50210,包括室内装修的验收规范,你随便去哪个规定里去找,地砖不允许空鼓
施工方:我们按照集团标准来的
董工:你们集团标准大过国标啊,我也是按照共性标准来验收,并不是按照上海地方标准来的(这个更严)
董工:这东西多简单,灌浆就结束了,何必去争这个事情,规范就是规范,我不是故意挑你们事,但也不会放过任何一个不合格的产品
get没,有理有力有节,提出问题、提出解决方案、最后表明态度
另一面,这种争执是该争争,不是锱铢必较
大概意思就是
要提
有意义的问题,
也就是可以改的问题
像这种墙面,
他
不平归不平,但
它
做的是顺平工艺,顺平工艺在国标范围里被允许有3毫米误差
所以像这种有波浪纹的,
你不
能说它不合格,因为他是满足国标的,归根结底说这不是大问题
还有这个次卧房间如果用水平仪去量,可以看到是歪的,绿色线条跟墙角还留着几毫米的差距,这是瑕疵
但
这些并
不影
响你
生活的问题
你找出来意义不大,后期你窗帘一做,你什么都看
不到
所以放过该放过的问题,如果太纠结那全屋上下都有毛病,只能让开发商重做
最后的哲学,在我看来也是最有底气最根本的哲学,
就是你得真的懂,不仅懂验房流程、验房技巧
你得懂木工、水电、泥瓦工等工种,不然你只能定位表面问题
比如这样的小裂缝(手机看不清,实际有条头发丝粗的小裂缝)
如果你只定位是批腻子问题,那就完蛋了,改完以后还得裂,而且越裂越大
开裂的问题不能修面层,一定要修基层,也就是石膏板层,这样才能解决问题
还有这样的变电箱,如果不懂水电,你很难看出这里容量小了
普插20安,现在是16安,比如你们后面吃个火锅搞个电磁炉、开个取暖器这种同时开几个大功率电器会容易跳闸,但这东西你们找开发商也换不了,得自己换
还有些这种需要加套管、接地线这样的安全问题,你都很难看出来
ps.篇幅限制,而且是预验房,所以今天为大家展示的验房场景和工具并非全部
04
这样的职业也确实容易被打
这次验房,我就看到开发商小伙伴一直在咬后槽牙
中间还跟董工正面刚过几次,董工笑笑说
希望明天我还能进这个小区
我还以为他开玩笑呢,结果董工
跟我说验房师被打是真的,他自己都经历过
之前在静安大宁某项目上,验房的时候,就被施工单位的人给踹了,
不过这时候业主也护的厉害,叫来了项目负责人和警察
更多时候验房师面对的是不让进小区,比如青浦的几个楼盘,后来都是业主自己去接才让进,不仅接还得送,因为担心被保安揍
董工还遇到过自己的工具包被水浇,
还有
工具不翼而飞的状况
还有验房期间电梯是有时间的,有时候看到验房师来了,明明5点下班的电梯可能会提前到4点
总之
阻挠是一定的
这背后验房师跟施工单位的
对立
关系也显而易见,
不过对购房者而言,确实是一种保障
相比于我们走马观花式的验房收房,这种在工地摸爬滚打成长起来的验房师比我们更懂房子
最后为各位正在准备验房的小伙伴整理了一份验房清单,希望你能用上
以上为正文,来自巧克丽丽
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