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小编说：
去年以来，我国接踵而至的调控政策在曾经风光无限的楼市上浇了一桶冰水，各地房价持续降温，北京二手房价甚至领跌全国。然而在市场一片哀嚎中，IDG资本却看到了调控政策背后的机会，早早开始了商业地产的布局。与此同时宜信财富也为投资者高瞻远瞩，携手IDG资本，将此极为稀有的掘金机会带给投资者。调控下商业地产是否会迎来黄金发展期？IDG资本会如何施展拳脚？宜信财富全球房地产投资母基金管理合伙人张鹏为你深度揭秘！
宜信财富全球房地产投资母基金管理合伙人张鹏
Q1
IDG资本作为一家顶尖创投机构，在房产投资上有着什么样的优势？过往有什么经典案例可以分享？
张鹏：IDG资本进入中国其实已经有25年了，最早从VC开始，覆盖的行业从TMT、消费品、能源扩展到房地产。从发展经历来看，IDG资本是一个善于学习，有产业研究能力，有优秀团队挖掘能力的综合性投资平台。 IDG资本在房地产行业的布局从2005年开始，据我了解IDG资本在房地产的发展已经经历了3个阶段：
① 关注内容、轻资产服务公司的企业投资：主要孵化了如家、汉庭等酒店管理品牌；张艺谋的印象。
② 内容和载体相结合：资产类别偏旅游地产，如乌镇、古北水镇和雅达国际，在保留原有风貌的基础上做统一业权的管理，加入新的技术和管理理念，其中古北水镇在开业2年之内就实现了盈利。
③ 重心转移到核心资产投资：聚焦一线城市产业地产资产，包括办公楼、产业园、综合体等，因为IDG资本有早期行业孵化和团队选择，因此产品能选择好的区位，并根据项目特点，结合所投产业链的企业资源，往资产中注入相应的内容，并与优秀的团队合作来提高资产的价值。未来获得足够多的核心资产之后，通过资本市场的运作，来实现资产更高的价值和退出。
和传统的地产投资不同，IDG资本对行业有更多的选择和研究，所以在地产产业链上有深入的布局，在未来资产孵化的过程中，能融合科技互联网的元素、轻资产服务的元素等，在地产的载体中注入IDG资本所投的企业资源。
Q2
IDG资本这次选择把目光聚焦到国内进行商业地产投资，是基于什么样的考虑？
张鹏：在交流中，IDG资本告诉我他们进入商业地产，并非突发奇想，而是从2005年开始着手准备并开始介入。IDG资本在中国发展二十余年，投资企业近800家，成功IPO或通过并购退出的企业超120家，沉淀了大量优质企业。此次希望可以通过国内优质的不动产资源把产业资源落地，形成“产业+载体+金融”的独特生态圈。将IDG资本产业投资的优势有形的展现出来。
实现增量向存量转变，IDG资本关注的资产主要位于一线城市，而一线城市土地的稀缺非常明显，交易机会取决于存量资产，比如楼宇改造、商改办等。
实现形式向内容转变，通过引入医疗、商业、教育、卫生、文化、社交等内容，增加人与人的互动，丰富精神需要。IDG资本从传统的开发商拿地-建设-出售-简单运营，到细化运营内容，对租户定位，给租户提供增值服务，在硬、软件之上提供更多优化，根据项目的位置和特点，利用多行业的布局进行相互组合，提升楼宇的故事和价值。
Q3
近年房地产调控政策不断升级，面对监管层面的不断打压，个人投资者该如何做出调整才能尽可能的减少风险、找到机会？
张鹏：在我们看来，政策层面打压的是扰乱市场的投机行为，如果可以抓到有利于社会进步、经济发展的投资方向还是会得到政府的鼓励和支持。长期投资、价值投资都应该是IDG资本关注的方向。
其实，现在是一个规范的阶段，客群对房地产的要求、政府对流程的要求都变高了。从爆炒地、爆炒住宅回归到资产的经营价值，非常有助于关注经营资产，如办公楼、有产业定位的资产。
从另一层面来说，现在这个时机对于房地产投资来讲是幸运的，在成熟市场中，能规矩做事、动脑子做事。黄金十年野蛮生长已过去，资产价值理性回归阶段，需专业投资人投资，更值得挖掘其潜在机会。
面对严苛的市场环境，许多投资者可能认为房地产不好做了。其实不然，这关键要看你是否能学会跟上时代。在黄金时代，可能市场参与者都能较容易的赚取利润。但在更专业化、更规范的市场，个人投资者应区分直接参与和间接参与的领域。
在外部条件复杂、机构玩家激烈的市场，个人投资者更应该选择优质的基金管理人，通过专业团队的市场分析、项目选择、风险控制、资产管理等综合优势，获取凭借个人难以寻找的机会，同时分享相较更为安全、收益更优的投资机会。
Q4
IDG资本在地产投资上，有什么样的特点？
张鹏：IDG资本的地产基金在运营方式和盈利方式上都有自身的特点，比如：
① 与铁狮门相比，铁狮门是偏开发型的基金管理，属于开发商逻辑的基金；而IDG资本是根据项目、行业发展的特点，去选择恰当的团队来完成。比如，整体上不以开发项目为主，但也不排斥在相关项目中选择和更多开发公司进行合作。
② 与保险公司的基金相比，保险公司的基金偏向于长期的回报，资金量非常大，每年收租，自行产生流动性；IDG资本则是在孵化、运营阶段进行更新、提升，通过让资产更成熟从而获得增值。
IDG资本会以北京、上海、深圳、杭州等经济活跃城市为主，打造产业与载体相结合项目。专注办公类出租、酒店商业运营、医疗养老、文化旅游等产业结合在一起的细分机会。IDG资本既理解终端使用者的需求，也能嫁接各行业的资源，资产管理方面有更好的变现能力。IDG资本是市场中少数能把选团队和选资产相结合的团队。
Q5
对个人来说，自行购买商铺、写字楼和投资一只商业地产机会基金，两者有什么不同？哪种方式对投资者更有益？
张鹏：前者属于直接投资，需要投资者及时掌握市场动态，抓住机会，风险和机会都相对集中。后者属于间接投资，通过专业投资管理机构的管理更及时有效的了解理解市场，增强市场优势投资机会的覆盖率，并分散风险。从专业角度看，通过基金投资更加稳妥。
其实撇开个人投资者直接投资涉及到各种繁琐问题不说，单以房地产投资的资源、专业与经验来看，专业投资管理机构在各方面都具有决定性优势。以IDG资本为例，已投资各行业近800个企业，并与许多企业长期保持交流，能促使不同行业与房地产这一载体的对接，更快速的实现项目的价值提升。
Q6
从资产配置的理念出发，房地产投资应该扮演什么样的角色？
张鹏：房地产行业既是国民经济的重要支柱，又具有保值增值的特性，是不可替代也是人类历史最悠久的资产配置品类。
资产配置角度需思考更多，如个人发展阶段、环境、中长期规划、地域、流动性、稳定性、直接间接投资、如何分配等。而地产行业的特点，比如资金密集型、保值增值等，因应了投资者资产配置的需求。
此外，商业地产资金量大，一个项目周期4-5年，持有期间通过现金流和未来资产增值获得收益，以股权形式间接持有地产项目是非常好的配置方式。
Q7
我们熟知的房地产投资都有较长的周期，而IDG资本此次发行的商业地产基金的一些项目2年后即可选择退出，是基于什么样的设计？
张鹏：IDG资本此次的基金主要关注孵化阶段的资产，即开发阶段基本结束，需要通过运营体现价值的阶段，与孵化节奏挂钩，不需要考虑开发周期，操作相对灵活，并不代表2年退出。会根据项目具体情况指定最合适的退出方案。
一般经营性地产的孵化周期3-5年，我们的基金在选择投资标的时会通过资产运营的不同阶段进行组合，主要是投资于已经具有或在未来可产生现金流的项目，并将充分利用自己的行业学习与资源整合能力，建立地产+产业+金融的生态圈，为传统的资产注入更丰富的内容，通过高品质的硬件与高内涵的软件相结合，提升资产的价值。
Q8
IDG资本这次也将capital call模式使用到这支基金中？投资时具体如何操作？能为投资者带来怎样的优势？
张鹏：其实capital call是标准基金的操作模式，此次只是希望这支人民币基金可以接轨专业基金操作方式，更加科学的操作。根据项目的特点调配资金call款，会增加资金效率。具体操作会根据项目储备的进展来安排call款节奏，大致上会在基金成立之初call款50%，再陆续完成后续资金到位。capital call可以减少资金占用，优化基金业绩。
Q9
IDG资本与宜信财富是相伴多年的合作伙伴，为投资者带来了一个又一个“爆品”，能透露一下双方有哪些合作愉快的秘诀吗？
张鹏：IDG资本是家非常善于学习的机构，可以学习到行业发展趋势，可以找到值得合作的团队。与宜信财富一路合作下来，高度一致的行业发展判断以及紧密的团队沟通协作是成功合作的秘诀。
IDG资本和宜信团队虽然是第一次在地产领域合作，但其实已经共同磨合了大半年的时间。因为大家都是专业的基金管理人，本着为投资人获取更高的回报为目的，在一起筛选、判断项目、整合资源的过程中，都是及时密切沟通，并充分分享，可以说已经很好的融合为了一个团队，而不简单的是两个机构之间的合作。该基金依托宜信财富的房地产投资能力以及对投资人的风险、收益和资产配置需求，和IDG资本在地产的投资、运营、产业整合与服务方面的资源与优势，双方优势结合，相信一定会产生1+1＞2的效果，为客户提供更多优秀的投资机会。
作者：产品管理中心
来源：宜信财富 财智汇
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