大家应该都听说过，纽约州于2019年7月开始施行的Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019，（以下简称租房法），可以说是史上最保护租客的法规了。租房法规定，房东最多只能收取一个月的房租为押金。这就意味着以下这些过去广泛存在的做法统统都变成违法：
要求租客付两个月押金——违法！
收一个月押金+一个月租金+最后一个月租金——违法！
因为没有信用分或者收入证明，就让租客预付6个月甚至一年租金——违法！
困局
对于无法提供良好信用记录和收入证明的租客，房东不再能够利用多收押金或者预付租金来减低风险，那就必然会为了规避风险，而不愿意租给这样的租客。这就导致了这一部分租客很难租到房子。
也就是说，这一条为了保护租客而设定的法规，反而会导致一些租客无房可租。
解药
解药有两种。
第一份解药就是，虽然租房法规定了屋主最多收一个月的押金，可是法规并没有明确讲出如果屋主违规多收，会有什么样的惩罚。这就给法规和实施之间留下了操作空间。在实际生活中，只要你情我愿，一些房东是会甘愿冒着违规风险，依然多收押金或者预收租金的。而且即便有惩罚措施，也很可能只是判房东归还多收取的部分，或者顶多还一些利息给租客，这个惩罚和房客不付租金带来的损失相比是不值一提的。
有没有一种方法可以在不违法的前提下降低房东的风险，从而使房东愿意把房子出租给条件不够好的租客呢？答案是肯定的，这第二份解药就是让租客提供担保人。
租房法只是修改了关于租客的内容，但是对担保人的相关规定没有作出任何改变，从前可以使用担保人来解决风险问题，如今也依然可以。
担保人一般是租客的亲戚或好友。担保人在租约上进行cosign ，以自己的个人财产为租客做担保，承担无限责任，一旦租客付不出租金，担保人就要代替其支付。
当然，房东一定会要求担保人符合一些标准，才会同意租客使用担保人。例如要求担保人是公民或绿卡，良好的信用分数以及较高的收入证明，有房有车有财产……总之一定要确保担保人具有偿付能力。
可是在实际生活中，愿意承担担保责任的人并不多，如果找不到担保人，租客还可以采取第二种担保方式——买租金保险。
美国是一个金融保险行业极度发达的国家，市场上有一种保险就叫做租金保险(rent guarantee insurance)。这种保险简直就是为了处于这种租房困境下的房东和租客量身打造的。
租客只要支付一些保险金给保险公司，保险公司就可以为租客做担保，如果租客不交租，房东随时可以去找保险公司索要，甚至连去房屋法庭驱逐租客期间租客没有支付的租金都可以向保险公司要，这样一来房东就可以没有后顾之忧的把房子租给你了。
保险费是一次性支付的，金额大约相当于一个月租金左右，具体要根据租客的情况，不同保险公司略有不同。
租客可以在找房之前就先去保险公司拿到预批准信，从而帮助你更顺利的找到房子。详情可以登录各保险公司网站进行进一步了解。
在此给大家列出几个可以提供租房担保的保险公司：
Insurent
The Guarantors
Jetty
Leap
Rhino
最近纽约疫情中的政策助长了租霸现象，使得房东们一下子进入一种应激状态，但这也许是一个契机，促使房东和房客都能够主动去学习相关法律法规，用知识武装自己。会有越来越多的房东要求租客购买租金保险以维护自己的权益。房东和租客不是敌人，而是一场共生的缘分，近期双方矛盾突出的根本原因既不在房东，也不在房客，其症结在于政府过于不公的法规，对租客的过度偏袒事实上却会导致今后租客更难找房，或者租房成本增加。不论法律如何规定，聪明的人们一定都会找到解决之道，当法律达到了一个不合理的程度，市场就会用实际行动来消减法律的原本目标，使该法在某种程度上失去意义。只有相对公平的、自由的法规才会带来一个健康的市场。
最后，我期待着纽约政府不要再继续头也不回的“向左转”，政府应该对租房法做一个改良，给纽约租房市场一个互利的健康环境，只有这样才能实现房东、租客、政府和社会的多赢。
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