什么是现金流和资本利得，如何计算现金流

取得资产时，我会关注两大关键问题。第一个问题也是最重要的一个问题，就是现金流。另一个问题就是投资收益率。大家要明白，现金流是持续性收益，而资本利得是一次性的收益。下面就来介绍什么是现金流和资本利得。

让我们来假设，你在某项投资中投入了很多钱，例如投资于股票、房地产或者一家公司。每个月（每季度或每年）你都会从这笔投资中得到收益（或者收到付款）。

如果你购买股票，股票带来的红利，就是一种现金流。

如果投资于一家公司，举例来说：你往朋友的餐厅投资了 万美元。（我并不建议你将钱投资到朋友的公司—这是题外话。）每月你收到400美元的利润分成。这每月的400美元就是现金流。

如果投资房地产，举例来说：你首付2万美元购买了一套总价为10万美元的两居室作为出租屋。每月收到的房租，在支付了物业费、月供贷款之后，还剩下300美元，你的净收益就是300美元。这300美元就是你的现金流，它会不断流入你的口袋。

如果不是为了现金流，还有什么可以投资

大多数人投资的目的是—现金流或者资本利得。

什么是资本利得？

资本利得是一次性的收益。现金流是持续性的收益。例如，你以10万美元买下一套房子，以13万美元售出。在向房产中介支付了佣金和所有的手续费后，你的净利润是2万美元。这2万美元就是你的资本利得。

如果你以每股20美元买入一只股票，并以每股25美元售出，则所赚利润也是资本利得。为了得到资本利得，你必须出售你的投资项目或资产。为获得更多的资本利得或利润，你必须继续买卖投资项目或资产。

而只要你拥有资产（并管理得当），那么现金流就会持续流入。一旦你出售了该资产，那么现金流就结束了。如果你出售了投资项目，那么出售所得的利润属于资本利得。

如何计算现金流？

股票红利和投资于公司（假定你只是公司的出资人，并不实际经营公司）的现金流计算非常直接。你买进的股票分得的红利就是你的现金流，这里的现金流计算起来没什么难度。但对于所有的现金流，有另一个重要的计算公式，我们稍后将再次提到。

纯粹商业投资的现金流也这样计算。你投入一笔钱，每月或每季度就会从你投资的公司那里收到一张支票。你所收到的现金流，一般来自该公司的赢利。

听来没什么奇怪的，这跟储蓄的道理是一样的。储蓄的利息也是一种现金流。问题是，现在的储蓄利率仅为1%～2%，这意味着你的现金流几乎为零。作为一名投资人，你希望你的钱为你努力工作。只有一到两个百分点的回报，那你的钱也太懒了。

投资房地产，不管是单套公寓房、公寓楼、写字楼还是商业中心，计算方法都一样，公式是：

租金收入－开支－按揭款项（贷款）=现金流

这一公式的关键，是要让你的现金流呈正流动，而不是负流动。

为什么现金流对财务独立如此重要

对我来说，财务独立的意义只有一个：自由。

我可以自由地做自己想做的事，无论是悠闲地享受生活还是开创新的事业；我可以自由地选择和哪些人交往；我可以自由地制定自己的计划，我的时间真正属于我自己。

自由意味着我有更多的选择。如果你可以在飞机的经济舱和头等舱之间选择，你会选哪个？大多数人没有选择的余地，他们只负担得起经济舱。如果可以在廉价的墨西哥玉米卷小摊和五星级豪华餐厅之间选择，你会选哪个？这取决于你当时的心情。（我可能会选小摊。）关键是，财务自由以后，你有了选择的机会。对于许多人来说，他们除了在廉价的小摊上吃一顿之外，别无选择。

那么，现金流和这一切又有什么关系呢？只要我还需要工作，我就不自由。（我可能选择去工作，但这和我必须工作不一样。）如果我每天必须做事赚钱维持生活，那么我就不自由。

我喜欢正现金流的原因是，不管我是否工作，每个月都能有钱进入我的口袋。我的公寓楼每个月往我的口袋里放钱；我的写字楼每个月准时为我送来丰厚的回报。罗伯特每个月都能收到书的版税，他无需再工作。他每次写完一本书后，如果他的书很有价值，读者就会相互推荐，然后他就会有现金流入。这样不管他是否工作，都有钱入账。

我的首要目标是让流入的现金流大于支出的生活开销。我要买入和创建可以让我无需为其工作就产生现金流的东西。我们称之为资产。

我要资产为我工作，而不是我为金钱工作。

因此，资本利得对我来说是次要收益，而不是主要任务。因为要获得资本利得，我就得出售资产。而这笔钱迟早会用完 —生活开销就足以使其耗尽，然后我又得去找另一项投资，买下它之后再出售，再次花完，如此循环往复，我永远不能真正达到自由。

也许有人会说：“我存了足够的钱，以后就可以靠它生活。”这很好，但请想一想：你要存够你这辈子花的钱，得工作多久？你退休时的存款利率又会是多少？你会不会因为担心钱不够花而变得斤斤计较？为了能让这笔存款多花一段时间，你的生活水平是否会下降？许多问题都需要考虑……

对于罗伯特和我来说，我们只有一个目标：购买和创建可以支付我们每月开销的现金流的资产。1994年，我们做到了，“光荣退休”！

这其中的美妙之处在于，财务自由之路无需你投入大笔金钱。 1994年，罗伯特和我每个月从投资中获得的收益是1万美元，而当时我们每月的开销是3000美元。每月流入的钱远高于我们的生活支出。

 

当然我们并不打算就此止步，我们继续买入和创建资产。随着我们的现金流的增长，我们的生活开销也相应提高，我们的生活质量从而得到了提升。

 

分析资产时，应重点考虑的第二个问题是什么

我在前面提到过，在寻找潜在的投资时，有两个关键的问题需要考虑。第一个是现金流，第二个与现金流密不可分的关键问题，就是投资收益率，或者称为投资利润率。

什么是投资收益率？

投资收益率，顾名思义就是投资所带来的利润率，它评估的是你所投入的金钱为你带来的回报。换句话说，就是你所投入的钱为你工作得有多卖力。

按照不同的衡量标准，投资收益率的计算方法也有所不同。

我把我自己使用的投资收益率的计算方法称为现金的现金回报率。我只关心一件事，那就是流入我口袋的现金有多少。

有些计算投资收益率的公式还考虑了折旧，有一些还假设你所得到的现金流会立即用于再投资。这些公式都是正确的，这取决于你所要衡量的标准。对于我来说，我希望简单点，我只关心现金流。