第十：合法取得使用权的土地上有违法建造的房屋，土地使用权能否登记？
答：从《物权法》的视角考察该问题：物权法146条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”，147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，182条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。由此可见物权法的“房地一体”原则，意在保持房地的权利主体一致，避免出现房地权利主体不一致的现象。既然是保持“权利主体”一致，即意味着权利主体权属来源具有合法性，否则即不成其为“权利主体”，由此也就排除了非法房地进入“房地一体”原则的可能性。因此既可以从房地依附关系来理解“房地一体”原则——房屋依附于土地，因此登记房屋所有权时必须一并登记土地使用权；土地不依附于房屋，因此登记土地使用权时不必然一并登记房屋所有权。更可以从《物权法》保持房地权利主体一致的角度来理解，为何土地合法房屋不合法时不适用“房地一体”原则。
第十一： 有限责任公司改制为股份制公司产生的不动产登记，适用转移登记还是变更登记？
答：《公司法》第2条“本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司”，据此可知有限责任公司与股份有限公司是不同类型、不同性质的公司，有限责任公司改制为股份制公司发生了实质性改变，应适用转移登记。
第十二：自己代理和双方代理代为签订房屋买卖合同，能否办理房产转移登记？
答：《民法通则》63条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”。据此可知，法律允许代理行为，且并未对自己代理和双方代理做出禁止性规定，私法领域“法无禁止即可为”，因此自己代理和双方代理应为合法有效。
持反对意见者认为，合同为双方法律行为，而自己代理和双方代理中代理人单方即完成了合同，极易导致代理人为了自己利益而牺牲被代理人利益。且国外立法例一般均禁止自己代理和双方代理，如《德国民法典》第一百八十一条规定：“代理人无特别许可，不得以本人名义与自己为法律行为，亦不得为第三人之代理与本人为法律行为;但法律行为系属专以债务为目的者，不在此限”；《日本民法典》第一百零八条规定：“无论何人，不得就同一法律行为，为其相对人之代理人或为双方当事人之代理人;但债务之履行不在此限”；我国台湾地区《民法典》第一百零六条规定：“代理人非经本人之许诺，不得为本人与自己之法律行为，亦不得既为第三人之代理人，而为本人与第三人之法律行为。但其法律行为，系属专履行债务者，不在此限”。
笔者认为，其一从法理分析，自己代理和双方代理中代理人单方即完成合同，确实容易导致代理人为了自己利益而牺牲被代理人利益，但这“容易导致”只是概率上的，并不绝对；况且，如果被代理人明确同意了自己代理和双方代理，或者事后予以追认，则属于当事人意思自治领域，法律应予以尊重，不应越俎代庖地去干涉；再者，《民法通则》虽未明确规定自己代理与双方代理的效力，但在66条规定了与之类似的没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然代理的效力“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍然代理与自己代理、双方代理一样，很容易导致代理人损害被代理人利益，但法律进行了弹性规定，即取决于代理人是否追认，自己代理和双方代理其性质类似，当可类推适用该规定。
其二从现行法分析，《民法通则》63条规定了代理行为，且并未对自己代理和双方代理做出禁止性规定，私法领域“法无禁止即可为”，因此自己代理和双方代理依照现行法应为合法有效。《德国民法典》第一百八十一、《日本民法典》第一百零八条规定、我国台湾地区《民法典》第一百零六条虽对自己代理和双方代理做出一定限制，但不能约束我国司法。站在解释学的立场进行历史解释，1995年1月由梁慧星先生整理完成的合同法学者建议稿《中华人民共和国合同法(试拟稿)》37条：“代理当事人双方订立合同，无效。但符合法律规定或者商业习惯的，或者经过双方当事人许可或追认的，不在此限”，其38条：“代理人以被代理人的名义与自己订立的合同，无效。但合同纯使被代理人一方获得利益的，不在此限”，均在原则上否定自己代理和双方代理合同效力的同时做了弹性规定，认为双方当事人许可或追认等情形下自己代理和双方代理合同是有效的；从立法者目的进行解释，《合同法》第1条规定了立法宗旨“为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法”，在被代理人同意自己代理和双方代理时，认可而非否定自己代理和双方代理的效力更能实现“保护合同当事人的合法权益”的立法宗旨，因为被代理人作为合同当事人比立法者更明确自己“合法权益”之所在以及实现途径，如被代理人认为自己代理和双方代理为特定情形下实现自身“合法权益”之最佳途径而法律否定代理效力，则损害了“合同当事人的合法权益”。
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