【案件基本信息】
1.执行裁定书字号
北京市石景山区人民法院（2015）石执字第112号执行裁定书
2.案由：其他民事纠纷（实现担保债权）
3.当事人
申请执行人：李晨曦。
被执行人：宫颖。
【基本案情】
2014年1月7日，李晨曦与宫颖及孙昊于签订《借款抵押合同》，三方约定孙昊向李晨曦借款人民币260万元整，借款期限为二个月（自2014年1月17日起至2014年3月17日止），借款期限内的借款月利为2%；同时宫颖自愿将其所有的位于北京市石景山区七星园2号楼15层1507号房产，作为对孙昊偿还李晨曦借款本金人民币260万元及支付利息等债权得到清偿全部款项的担保。此后，李晨曦与宫颖共同向北京市石景山区房屋登记管理部门申请办理了该房屋的抵押登记手续，登记的抵押权人是李晨曦。抵押登记手续办理完毕后，李晨曦依约向孙昊支付了全部借款260万元，但孙昊未按期履行还款义务，宫颖也未履职担保责任，故李晨曦诉至法院，请求：依法拍卖或者变卖宫颖名下上述房产，拍卖或变卖房产所得价款在宫颖担保的债权本金260万元、利息范围内优先受偿。宫颖辩称：孙昊确实借了李晨曦260万元，且未还借款。李晨曦与宫颖、孙昊签订了《借款抵押合同》，并将宫颖名下的房屋做了抵押，现同意将房屋过户给李晨曦，但李晨曦应负担办理产权过户等相关费用。法院经审查认为，李晨曦与宫颖签订的《房地产抵押合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，李晨曦亦依法享有抵押担保物权，按照《借款抵押合同》及房屋他项权证书的记载，债权数额为260万元，因此李晨曦在260万元的范围内对抵押物行使优先受偿权，故法院裁定：对宫颖的担保房屋准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，李晨曦对变价后所得款项在二百六十万元的范围内优先受偿。
李晨曦于2014年12月24日申请强制执行，法院受理并立案执行。执行法官向宫颖送达执行通知等法律文书，责令宫颖于2015年1月5日前向申请执行人李晨曦给付借款260万元；若逾期未给付借款，法院将对其名下担保房屋采取拍卖、变卖等方式变价，李晨曦对变价后所得款项在260万元的范围内优先受偿；向李晨曦支付迟延履行利息；负担执行费2.84万元。2015年1月5日，因宫颖未履行还款义务，法院依法查封宫颖名下涉案担保房屋；随后，法院依法启动评估、拍卖司法程序，经现场实际勘查、评估，房屋估价总价为258.87万元。法院随后向双方当事人送达评估报告，双方均表示对评估结果无任何异议。
2015年3月9日，李晨曦与宫颖的代理人来到法院，表示双方同意将宫颖名下担保房屋抵债；李晨曦接受抵债后放弃其余债权，不再申请执行；案件执行费、房屋评估费及办理房屋产权过户等相关费用均由李晨曦负担，双方间再无任何争议。
【案件焦点】
执行中适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《解释》）颁布施行，根据《解释》第四百九十一条以物抵债，如何界定衡量“不损害其他债权人合法权益和社会公共利益”的利益标准。
【法院裁判要旨】
法院经核查，涉案担保房屋全套、唯一抵押给申请执行人李晨曦，涉案房屋上不存有其他权利，房屋现处于空置状态。故，法院认为，现申请执行人与被执行人双方均同意以物抵债，且本案查封系首封，经评估房屋价值低于抵押债权额，不损害其他债权人合法权益和社会公共利益，可适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十一条之规定，经合议庭合议，法院于2015年3月13日作出以物抵债裁定，将房屋过户至申请执行人李晨曦名下。该案于2015年3月19日以其他执行完毕方式执结。
【法官后语】
本案执行过程中适逢《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《解释》）颁布施行，若要适用解释第四百九十一条之规定，须符合“不损害其他债权人合法权益和社会公共利益”这一要件，因此，如何界定这一以物抵债行为“不损害其他债权人合法权益和社会公共利益”成为本案的关键。
首先，不经拍卖、变卖程序直接将被执行人名下财产交申请执行人抵偿债务，就必须对财产价值有合理的估值，这是以物抵债的必要前提，亦是保障当事人及其他权利人合法权益的基础。因此，本院依司法评估程序，报高院随机确定评估机构，由专业评估机构对标的作出客观、合理的估值，以此估值为基础，为之后执行工作的推进提供参考。
其次，就其他债权人合法权益的保障上看，客观条件决定了法院无法知晓并核实被执行人其余所有债权人的债权相关情况，且根据不动产登记对抗效力的特点，本院认为应与被执行人和不动产登记管理部门调查了解涉案不动产上登记抵押权等他项权利情况：如果作出财产处分裁定的法院为首封法院，且案件申请执行人为唯一抵押权人，则可直接适用《解释》第四百九十一条之规定。
最后，就社会公共利益而言，实务界对以物抵债的担心是对国家政策等的规避，但对于实现担保物权执行案件，已有审判部门对实现担保物权的申请情况进行了审查，综合上述考虑，法院作出以物抵债执行裁定。
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