隨着北京、上海、廣州對人口數量提出嚴格要求，這些城市的房價也越來越受到關注。不少機構也從城鎮化和人口結構變化的趨勢來分析房價走勢。筆者認為，城鎮化和人口結構變化屬於長期因素，它對房價的影響是相當複雜的，並不能簡單地認為城鎮化水平提高就是對房價的利空。同樣，簡單計算人口的增加或減少也不能從根本上影響房價，而更應該觀察人口結構的變化作用於房價的效果。
北上廣人口是怎麼變化的？
官方數據顯示，北京市人口正在經歷深刻變化，2013年到2015年，北京人口分別是2114.8萬人、2151.6萬人和2170.5萬人；上海人口分別是2415.2萬人、2425.7萬人和2414.3萬人；而廣州人口則是1292.7萬人、1308.1萬人和1350.1萬人。除了上海人口總量下滑外，其他兩個城市人口都在穩步增長。
我們來看看上海這十幾萬人是怎麼減掉的。公開信息顯示，上海人口流失的主要是因為產業結構調整，中低端產業淘汰後，與之相關的外來務工人員也隨之外遷。導致人口流失的另一個原因是加大了對群租和違法經營活動的整治。上述思路是一線城市控制人口的主要途徑，從中我們可以看到一個非常重要的趨勢，那就一線城市對外來人口設置了越來越高的門檻。而這幾個城市由於機會眾多，人口總數仍然會上升。例如北京對落戶北京條件設置了越來越嚴苛的指標，能夠落戶的大多數是精英，即便是那些無法落戶卻堅持留下來的外地人口，整體購買力水平也是呈上升趨勢的。不過最終只有少部分人的收入水平能跑贏房價。
這就像大浪淘沙，北上廣歡迎那些有實力的人進來，以此擴大中產階級群體。對於那些處於中低層的人們，會有更多方式讓他們自行離開。
不要以為人口的控制，房價就會下跌
人口控制了，房價就會下跌嗎？我看未必。上文說過了，由於一線城市的人口策略，人口增長會比較緩慢，但常住人口總體購買力是越來越強的。這其中絕大多數是中產階級，他們對房子有着天生的興趣。再加上一線城市新建商品房數量越來越稀少，競爭會越來越激烈。前幾天，北京南城一個南六環外的住宅開盤後3個小時售罄。這個樓盤非常偏僻，距離南六環還有25公里，幾乎沒有剛需會選擇在此處置業。它的「日光」只是一線城市商品房供需扭曲的一個縮影。
無所有偶，7月20日，北京房山一個自住房項目搖號結束，該項目只提供1576套住房，而申請家庭達到了23238戶，供需比超過了14:1。如果你以為申請自住房的人比較窮，那你就錯了。據我了解，相當多的購房者參加自住房搖號只不過是為了省點錢而已，並不是買不起普通商品房。一旦買不到自住房，他們就會在短時間內轉向普通商品房市場。
我舉這兩個例子是想告訴各位，在一線城市，無論是普通商品房，還是保障性住房，都不缺購房者。當然，豪宅不算在內。
人口真的外遷了嗎？
實際上，我們從各地人口遷移規劃中也能看到，這幾個城市的外遷人口最終去向一般由兩個，一個是在更遠的郊區落腳，另一個是流向周邊城市。僅僅依靠這兩種方式就算是完成人口外遷了嗎？顯然不能算完成任務了，只不過把他們「驅趕」到外圍罷了。他們在外圍落腳也導致當地房租和房價的上漲。
由於周邊城市幾乎不限購，人口外遷帶來的住房需求已經被大量炒房者所狙擊，他們大量買進周邊城市的住房，等待外遷人口出更高的價格來買他們的房子。廊坊房價在一年的時間裏漲幅達到了78%，超過了深圳，這難道都是因為剛需外遷導致的？
恕我直言，在希望通過控制人口來擴大中產階級策略的影響下，一線城市房價的下跌幾乎不可能。未來房價的走勢一定是核心城市房價上漲帶動周邊中小城市房價上漲。
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