天津网讯新报记者张敬即时播报李女士看中了一套房子，和中介公司签了合同并敲定以85万元购买，可是要付首付款时卖方却说已经将房子卖给了别人。李女士一听就火儿了，这定金也交了，合同也签了，板上定钉的事怎么能说变就变呢？李女士一纸诉状将对方告上法庭，要求履行合同，可让李女士更不能接受的是，法院判定中介签的买卖合同无效，李女士败诉。
随着商品房价格的飙升，二手房交易更是热火朝天，但很多人并不了解二手房交易流程，出现纠纷后发现自己的合法权益得不到根本保障。
记者在采访中了解到，二手房买卖必须到房管局签订房产买卖协议，并在资金监管中心监控下进行交易，此阶段不容易发生纠纷，而90%的纠纷均是在到房管局签订房产买卖协议前产生的。很多人都认为，在中介部门签了合同就保险了，孰不知，中介部门是无权签订买卖合同的，凡中介合同中关于买卖房产的内容都是无效的。
中介合同存在问题非常普遍，记者拿到了天津市三家大型中介公司的合同文本，其中两份标明《房屋买卖居间合同》，一份干脆写的就是《房屋买卖（置换）合同》，这三份合同均存在目的不清楚和目的错误的法律问题，买卖双方在签署了这样的合同，如果产生纠纷凡中介合同中涉及房地产买卖的条款都是无效的，而无效合同自然对违约方也就没有任何制约作用。
日前，周女士通过一家中介公司出售自己的房屋，陈先生决定购买周女士的房子，三方签订了一份由中介提供的合同，可是，到了约定交付首付款的时候，陈先生家发生变故，不想购买周女士的房子了，但是周女士已经给陈先生腾房，并为此在外租了两个月的房子，按说陈先生是违约方，应该承担违约责任，并赔偿周女士的经济损失。可是，到了法庭上，周女士出示的证据是与中介公司、陈先生签订的三方合同，本以为肯定会得赢的周女士却被泼了一盆冷水，法官称，中介公司没有签订买卖协议的权力，另外，周女士还没有偿清房子的贷款，他们与中介签订的合同是无效的，对违约方没有约束力，周女士应该退还陈先生10万元定金。
天津市华凯律师事务所张长山律师对中介合同存在的问题进行了分析，中介合同的目的是为了促使双方当事人到房管局签订《天津市房产买卖协议》而签订的准备协议，而非房产买卖协议。买卖双方必须亲自到房管局签订《天津市房此协议作为房产过户的法定依据在房管局存档保管。目前中介公司出具的中介合同，有的直接订立成房产买卖协议、有的则将居间合同的内容、房产买卖合同的内容和买卖房产前的准备工作全部写入中介合同，形成了一个混合合同。其不规范性会给买卖双方带来了一定的法律风险。
中介合同缺少相应必备条款也会导致交易无法进行：其一，买卖双方必须在中介合同中约定撤销他项权的具体时间。当转让房产的所有人在银行贷款未清偿前，该房产仍处于抵押状态，银行系该房产的抵押权人（他项权人），房产所有人对该房产无完全的处分权。
其二，买卖双方必须在中介合同中约定到房管局签订《天津市房产买卖协议》的具体时间。再有，买卖双方须在中介合同中针对不同的情况分别约定违约责任。
二手房交易流程：
为使二手房交易快捷，避免纠纷当事人应了解二手房交易流程：
第一步：买卖双方在中介公司确定买卖的房产，签订中介合同后，卖方办理撤销他项权，买方到银行咨询贷款额度，确定首付款数额；
第二步：买卖双方持本人身份证及房产证（卖方还要携带银行开设的收款存折）共同到房屋座落地的区房屋权属登记机构签订《天津市房产买卖协议》及《私产房屋交易资金代收代付协议》；
第三步：买方依签订的《天津市房产买卖协议》及《私产房屋交易资金代收代付协议》中的约定将首付款存入资金监管中心在银行开设的专用账户；
第四步:买方到预约贷款银行办理贷款手续，签订借款合同、抵押合同；
第五步:买卖双方共同到房屋座落地的区房屋权属登记机构办理房产过户手续和他项权登记手续。
第六步：买方领取房屋他项权证送至贷款银行；
第七步：买方按房屋所有权登记进件收据载明的时间到房屋权属登记机构领取房屋所有权证；
第八步：卖方持收款存折到银行领取房款。
（来源：天津网）
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