工程承包人、抵押权人和善意购房人的优先受偿权谁更优先

如何认定抵押合同的优先受偿权

１、关于抵押合同优先受偿权的含义。

抵押优先受偿权是指抵押权人就债务人或第三人提供的抵押物，在债务人不履行或清偿债务时，抵押权人有权依照法律规定，从债务人或第三人提供的抵押物以折价、拍卖、变卖的价款中优先受偿的权利。

由于抵押权是在不转移标的物占有的情况下于标的物上设定的权利。它是在债务人或者第三人的财产上设定的担保物权，其抵押的财产，既可以是不动产，也可以是动产，也可以是法律规定的可用以抵押的权利。抵押权不是以取得对标的物的占有、使用、收益为内容的物权，而仅是于债务人不履行债务时得依法以标的物的价值来优先受偿的物权。抵押权为优先受偿权，具有法定性、从属性、不可分性、特定性、物上代位性、顺序性、追及性等特征［参见郭明瑞著《担保法》（修订本），中国政法大学出版社，第１０５－１０９页］。

２、关于抵押优先受偿权的法律规定。

抵押优先受偿权，在我国《民法通则》、《担保法》等法律中规定均作出明文规定。如《民法通则》第８９条第（二）项规定“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为担保物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还”；《担保法》第３３条规定“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第３４条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。

什么是抵押权的优先受偿

我国《城市房地产管理法》规定：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖给所得的价款优先受偿。

所谓“优先受偿”是指抵押权人对抵押物卖得的价款，除了要先支付工资、抚恤金和征纳税款外，抵押权人可先行收回自己对债务人所享有的债权，优先于抵押物的所有人的所有权，也优先于其他无抵押的一般债权。债务人用抵押物清偿债务时，如果一项抵押物上设定了数个抵押权，一般应按设定抵押权的先后顺序受偿。抵押合同如果必须经登记才生效，那么应按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。如果抵押合同只需经签订便生效，按照合同生效时间的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。

建设部《城市房地产抵押管理办法》第四十七条规定：“处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

（一）支付处分房地产的费用；

（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；

（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；

（四）赔偿由于债务人违反合同而给抵押权人造成的损害；

（五）剩余余额交还抵押人。”

处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追偿不足部分。

《市场报》 (2000年06月06日第七版)

工程承包人、抵押权人和善意购房人的优先受偿权谁更优先

来源： 作者： 发布时间：2010-08-07 浏览:  27 我有法律问题要咨询

2001年，A公司开发某高层电梯公寓，总建筑面积12.5万平方米，

2001年，A公司开发某高层电梯公寓，总建筑面积12.5万平方米，该公司以出让方式取得土地使用权后以土地使用权向银行抵押贷款5000万元，并办理了土地抵押登记。工程开工时，A公司又要求建筑承包商垫资修建，该工程办理了预售许可证后开始预售，由于销售未达到预期效果，两幢高层封顶时已无资金续建，工程被迫停工，银行借款已到期，要求偿还，建筑承包商已垫资3千多万工程款，几十户购房者集体上访，要求退款或按期交房，该项目已资不抵债，银行向法院起诉请求法院判令其抵押登记具有对抗第三人的效力，享有优先受偿权，购房者认为其购房不知土地抵押，是善意取得，也应保护他们的权益，而建筑商则认为，其工程款也有优先受偿权。

一、从法理上讲，物权优先于债权

物权是指对物的直接管理和支配，并排除他人干涉的民事权利。物权相对于债权具有以下几点特殊的法律效力。(1)物上请求权，是指物权人对物的支配因受到他人妨碍而出现缺陷时，为回复其对物的圆满支配状态而产生的请求权。包括返还原物请求权、排除妨碍请求权、恢复原状请求权。(2)追及效力，是指物权的标的物无论辗转落人何人之手，除法律另有规定外，物权人均可追及至物之所在行使物权的法律效力。其主要表现在以下两种情况中：一是当标的物由无权处分人转让给第三人时，除法律另有规定外，物权人有权向第三人请求返还原物。二是当抵押人擅自转让抵押物给第三人时，抵押权人得追及抵押物行使抵押权。(3）优先权效力，主要是指物权优先于债权的效力。物权的优先效力又称物权的优先权。关于物权的优先效力的含义和范围，学者中有不同的观点。通常认为，物权的优先效力表现在两个方面，一是物权相互间的优先效力，二是物权优先债权的效力。物权相互间的优先效力是指在同一标的物上同时存在两个以上不同内容或性质的物权时，先成立的物权具有优先于后成立的物权的效力。这就是物权法所称的“时间在先，权利在先”的原则。物权优先于债权的效力是指在一物之上债权与物权并存时，无论物权成立先后，其效力均优先于债权。在现实生活中，物权和债权相互交织，且上述原则又存在着许多特例，在实际处理过程中，不能笼统的说谁更优先，还应该具体问题具体分析。

优先受偿权是指某一债权人优先于其他债权人优先受到清偿的权利。优先受偿权行使的条件：(1)债权人必须按照合同规定全部履行了自己的义务，且经检验符合要求，否则，债权人不得行使该权利。(2)债权人在债务人未按照合同约定支付价款时，一般应当先行催告，要求债务人在合理期限内支付价款，债务人在催告期限满后不支付的，债权人方可行使优先受偿权。(3)优先受偿权的实现方式为两种：第一种为双方协议，即由债权人与债务人协议将合同标的物折价，以折价价款优先受偿；第二种为拍卖方式，即由债权人申请人民法院依法将合同标的物拍卖，就该标的物拍卖的价款优先受偿。(4）优先受偿权行使的限制，即合同标的物不宜折价拍卖的，债权人不得行使优先受偿权.

二、本案中究竟谁有优先受偿权

根据《城市房地产管理法》第四十七条第二款规定“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押”。根据《担保法》第四十一条规定“以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日生效”。第四十三条第二款规定“当事人未办理抵押登记，不得对抗第三人”。本案中银行具有对抗第三人效力，具有优先受偿权。但根据2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和债权。”《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。且按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权间题的批复》第二款的规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部份款项后，承包人就该商品房享有的工程价款受偿权不得对抗买受人。”综上所述，本案应首先保护交付了全部或大部份购房款的消费者，其次是清偿建筑承包商的工程款，银行只能先于其它债权优先受偿。但是在保护了善意购房人和清偿了建筑承包商的工程款以后，银行的权益已得不到有效的保障。

提示：工程价款优先于抵押权受偿。交付了全部或大部分房款的购房者优先于工程款受偿。