田园综合体^[3]是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式。田园综合体是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。

“田园综合体”是指综合化发展产业和跨越化利用农村资产，是当前乡村发展代表创新突破的思维模式。

“田园综合体”本是个泛泛的名词，中央文件用这个词，会有其自身的解释。而每个人看待这个词，也都会有自己的理解。田园东方作为“田园综合体”的实践者，对“田园综合体”这个词，更加看重的是，我们未来该如何阐释。

田园综合体从概念上来说，就是跨产业、多功能的综合规划；从具体项目来说，就是多功能、多业态搭建业务结构的综合运营。跨产业、多功能，那肯定是超越了原来的单线思维。例如，原来是片农田，现在要有观光动能；原来是所住房，现在可以同时开个客栈。这就看出来了，综合体是突破原有惯常用途的，那在思想上就要突破惯常思维。这种突破，是顺应文化发展、技术进步、市场演变、制度革新，用现在应景的话来说，就是结合供给侧改革探索，激发原来受局限的资产和资源效力，形成乡村社会产业发展的广阔空间。这里面说的资产就包括农村土地、房屋资产。

中央一号文件原文提到：“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。”我们理解都是在田园综合体产业规划、业态规划、功能规划，以及组织模式创新开展，商业模式可持续成立情况中，可积极采纳的具体方法。

“综合体”就是指综合规划、综合运营；“田园综合体”中的田园，还表达了人们对美、对文化的追求！

田园综合体的提出是基于一种商业模式方法论。其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，形成产业变革、带来社会发展，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇！

田园综合体经济技术原理，就是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营。

一、首先企业化承接农业。企业承接农业，就可以避免实力弱小的农户的短期导向行为，可以做中长期产业规划，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是发展现代农业，形成当地社会的基础性产业；

二、规划打造新兴驱动性产业——综合旅游业，也可称之为文旅产业，促进社会经济产生大的发展；

三、在基础产业和新兴驱动性产业起来后，当地的社会经济活动就会发生大的改变，该地区就可以开展人居环境建设，为原住民、新住民、游客这三类人群，营造新型乡村、小镇，形成社区群落。所以也可以这样描述，田园综合体最终形成的是一个新的社会、新的社区。

综上，田园综合体就是农业 文旅 地产的综合发展模式。

基于企业化运作的特征和为了形成一种可提炼的模式考虑，田园综合体里的三个产业（农业、文旅、地产）应以如下思想作为指导原则。农业要做三件事，现代农业生产型产业园 休闲农业 CSA（社区支持农业）；文旅产业要打造符合自然生态型的旅游产品 度假产品的组合，组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，此外还要加上丰富的文化生活内容，以多样的业态规划形成旅游度假目的地；地产及社区建设，无论改建还是新建，都需要按照村落肌理打造，也就是说，即使是开发，那也是开发一个“本来”的村子，并且更重要的是要附着管理和服务，营造新社区。这里还要特别指出的是，我们不是要打造一个旅游度假区，而是打造一个小镇本身，只是这个小镇有很多旅游度假设施，小镇本身也具有非常丰富的旅游价值。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则，在田园综合体中同样适用。

上述田园综合体的产业模型，细分解为业态和规划模型。这里要着重说明的是，在田园综合体的商业模式指导原则中，对于不同地点、不同情况下的项目，强调有一半按照模块化共性内容作安排，而另一半则应结合项目在地情况以个性化内容来发展。

应该说，田园东方的田园综合体，并非适用于所有中国乡村地区，也并非是乡村发展的唯一方式。它主要适用于发达地区的乡村，这里城乡差距很大，而城市反哺乡村的动力很足。因其注重保护原有产业，培育新兴产业，营造人居环境，并且具有可持续发展属性，因而是发达地区乡村现代化、城乡一体新型城镇化、社会经济全面发展较好的模式选择。