浅谈用家庭信托基金进行房地产投资的优缺点byDr.Peter&n...

随着悉尼房地产市场的复苏和越来越趋向于繁荣，广大的投资者们已经不满足于简单的用房地产投资的负扣税（negative gearing）功能进行投资和个人避税；进而更倾向于了解如何在避税的同时进行个人或家庭财富的持续积累和有效、合理的再分配。有鉴于此，华盟会计师事务所近来收到很多客人关于如何用家庭信托基金进行房地产投资的咨询。所以，笔者在此就针对这个问题进行一下简单的分析。
首先，我们先说说家庭信托基金（Family Trust）投资的优点：
1. 资产的安全性：如果用一个公司作为家庭信托基金的管理人（Trustee），而家庭成员作为这个公司的directors（至少2人或以上）和信托基金的受益人（beneficiaries）（至少2人或以上），那么所投资的房地产不会因为投资者个人的财务状况（比如破产）或者健康状况（生病或死亡）而受到影响；
2. 通过对家庭收入的再分配进行避税：这种情况是在家庭信托基金存在盈利时产生效应的。一般情况下，如果一个家庭的家庭成员在收入上存在着较大的差异，进而导致每个家庭成员的个人所得税的税率不同。那么建立一个全权信托基金（Discretionary Family Trust）就非常有必要了。这种信托基金最大的特点就是可以把家庭的收入进行再分配，使得收入高的家庭成员不会因为家庭信托基金的收入而再交更多的税；
3. 资产便于管理：家庭信托基金的创立人可以在设立family trust时设定限制，比如子女作为受益人只能享受利润分配，而不能对家庭信托基金的财产（Trust Estate）进行处理。这样可以保证即使在创立人不在世的情况下，信托基金的下的房地产也不会因为受益人的要求而被变卖。这样可以保证信托基金下的财产的持久性和受益人长期的收益。
4. 信托基金的管理人（Trustee）有权决定家庭信托基金的资产和利润的分配：信托基金的管理人有权指定哪个受益人（Beneficiary）可以得到资产变卖所得（Capital Gain），哪个受益人可以得到正常的交易收入（Trading Income），或者二者兼得。在每年6月30日，信托基金的管理人必须通过一项决议决定哪一个受益人可以和如何得到财产、利润的分配。
下面，我们再说说家庭信托基金（Family Trust）投资的

缺点：
1. 房地产投资的负扣税（negative gearing）不可以分配到受益人身上：很多投资者投资房地产的一个主要目的就是负扣税。而使用家庭信托基金（Family Trust）购买的投资地产即使存在negative income也不能分配给受益人，而只能留待下一年抵消positive income。这样，很多投资者就不能享受使用房地产投资的负扣税功能来抵消自己的personal income。
2. 家庭信托基金（Family Trust）的利润一定要当年就分配给受益人，不可以留待下一年再分配。这点和成立公司不同。因为Trust和partnership一样在法律上不是独立的法人。所以不具备独立的交纳所得税的资格。所以必须分配给受益人，然后由受益人按照个人的税率缴税。如果当年的利润不分配，信托基金的管理人（Trustee）就必须按照最高的税率缴税。
3. 如果投资者人在海外，他/她作为个人是不可以做家庭信托基金的管理人（Trustee）的，但是海外投资者可以通过设立公司作为Trustee。但根据公司法，澳洲注册的公司必须有一个本地居民（Local Resident）作为Director。而且如果海外投资者本人作为受益人的话，他/她要按照non-resident缴纳个人所得税。作为non-resident，海外投资者在缴纳个人所得税时是没有tax-free threshold的（当前是$18200）。
所以，根据以上对家庭信托基金（Family Trust）投资的优、缺点的分析，我们华盟会计为广大的投资者提供以下的投资建议：
1. 如果您的房地产投资目前还是处于负扣税（negative gearing）的情况下，即租金收入减去利息和其他的支出是负值；而您个人又需要用这个负扣税来抵消个人的personal income，我们建议您暂时就不要把这个投资房转到家庭信托基金（Family Trust）里面。
2. 如果您的房地产投资目前已经不存在负扣税的情况下，即租金收入减去利息和其他的支出是正值；而您个人的personal income又很高，我们建议您就应该把这个投资房转到家庭信托基金（Family Trust）里面。然后把利润分配给家庭中收入低的成员。从而达到避税的目的。
3. 如果您个人没有什么其他的收入，而又担心自己名下当前购买的房地产在将来自己不能管理的情况下（比如过世）被他人变卖而不能保护自己的亲人（比如子女）的利益，那么您就要考虑使用家庭信托基金来管理。曾经有一位女客人来我这里咨询。她利用自己多年积累的收入购买了不少的房地产。她担心如果所有的地产都使用自己的名字，而一旦自己因突发事件不在人世的情况下，自己的丈夫就作为法定继承人而继承了这些财产。那么如果丈夫再婚或者变卖了这些地产，那么自己唯一的儿子就不能再享受这些地产带来的受益了。她咨询笔者的意见。当然设立遗嘱是一种选择。但是使用家庭信托基金（Family Trust）并且在契约书(Trust Deed)里面做出这方面相应的规定也不失为一个好的方法。
4. 对于目前购买了楼花而在等待settle的投资者，我们建议如果你有兴趣用家庭信托基金（Family Trust）来投资，就请在settle之前把投资房的title转到Family trust中。这样就避免了重复缴纳印花税（Stamp Duty）。因为如果在房屋Settle之后再把资产转移到Family Trust中，就视同新的买卖交易而要重新缴纳印花税（Stamp Duty）。并且如果房价上涨，转title的时候就有可能还要缴纳资产变卖所得税（Capital Gain Tax）。
以上是我对家庭信托基金（Family Trust）的简要分析。如果你对这方面有什么疑问，可以和我直接联系：[e-mail]。