过去几年，最大的繁荣非房地产莫属，其强度和长度均超了市场预期。房地产开发商的收入和利润都达到了前所未有的水平，住宅投资也成为了各类投资中表现最好的策略。
然而物极必反，住宅地产既是商品也是金融资产，地产去库存与钢铁等生产资料去库存不同，一旦进入财富效应的正反馈状态，其强大的势能很难掉头。所以我们看到政府出台了各种各样的打压房地产市场的手段，有些政策以前甚至没见过，房地产市场的温度却很难下降。
房产负债率日益增加
据统计，2017年度136家上市公司的平均负债率高达79.1%，达到了13年的峰值，相当于去年GDP的60%。另一方面，原有的“新旧”债务支付模式已不再是光明的，为了不存在系统性金融风险，自2016季度第四以来，监管部门出台了一些新的法规来限制房地产企业的融资。
在2018年上市的房地产企业中，龙湖房地产、富力房地产、联合创建、花卉年、东方花园、新市镇等十余种债务被暂停，涉及金额至少50亿元。
例如，今年5月，同一政策研究所的数据显示，40家典型上市公司的总融资额为451亿1700万元，环比在四月减少了41.34%，融资总额接近1年(2017年5月)，融资就地。形势不容乐观。
旧账未还，新钱没处借!
在金融和实体去杠杆导致的钱荒中，资金密集型、对货币政策敏感的房地产行业首当其冲。中信建投分析师陈慎在报告指出，对房企流动性的管制成为本轮周期中行业所面临的重要痛点，去杠杆带来的影响在于融资规模收缩、还款高峰来临、融资成本面临拐点。
来自克而瑞研究中心的数据显示，5月份，108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。融资结构中，银行贷款环比下降29.67%;房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%。
“债市的表现能最客观的体现资金的供需情况，除了发债难外，房企们也不得不接受成本的直线上升。比如，一家前20强房企刚发行的三年期公司债，成本已经到了8%。”该人士续称。
“资金回流增速很难做到，又限价、又限签，回款速度根本没法保证。”一家上市房企的高管表示，2018年的现金流管理是一项艰苦卓绝的工作。一个可咨佐证的数据是，前4月全国商品房销售面积仅同比增长1.3%，4月单月同比增速已转为负增长。
小小金融认为，这次风暴的来临并不那么简单而且持续时间不会短。房地产商在之前充分享受到房产暴利带来的甜头后，现在的情况也应该理应承受。
小小金融编辑|扒叔
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