▲绿城·兰园，应该是绿城杭州操盘过的地段最好的楼盘
文/杭州客（微信公众号：地产杭州客）
壹
东临贴沙河，北面跨过环城北路，就是悠悠流淌的古老京杭大运河，往西不到两公里之遥，就是杭州城市的心脏武林广场。
在绿城操盘过的所有杭州项目当中，绿城兰园可能是地段最好的一个，没有之一。
某种程度上说，兰园的位置甚至略好于其南边一公里的兄弟楼盘凤起潮鸣，这个杭州有史以来楼面价最高的涉宅项目。
都位于杭州环城路以内的核心地段，东边都是贴沙河，北边都是主干道，但兰园的优势在于其北边的运河景观，而凤起潮鸣的北边则是红会医院。
因此，当我无意中发现我爱我家官网上居然有12套绿城兰园的二手房挂牌时，就颇为吃惊了。
放眼全杭州，除了下沙沿江几个投资客比重过高从而转手率较高的大盘，目前在我爱我家官网上两位数房源挂牌量的小区屈指可数。
当然是因为上半年二手房成交远超新房，放量之后二手房也面临新增供应乏力的问题。
作为杭城标杆性豪宅之一，绿城兰园同时有这么多房源挂牌，说明了房产投资领域一个被持续验证的现象——就增值意义而言，豪宅可能并不是一个好的投资选项。
贰
绿城兰园主要有三种类型的房子——商业性质的酒店式公寓、90方以下的小户型住宅，以及160方以上的大平层住宅。
因为品类丰富，挂牌房源量较大，样本足够，因此，透过其挂牌价格，能够看出不少房产投资里的秘密。
叁
我们先来看看酒店式公寓。
这也是挂牌房源量最多的房子，有整整7套，占了挂牌房源量的一半以上。
我全部截图列在下面了——
不知道大家有没有看出一些道道来？
这7套酒店式公寓，面积最小的是110.1方，面积最大的一套是193.6方。
单价基本集中在3.3~3.6万/平方米。
最贵的一套单价40358元/平方米，因为是东边套，而且有贴沙河、运河双河景。
这个价格挂出来，业主确定亏本无疑。
毕竟，兰园酒店式公寓2014年的开盘价就是3~3.3万/平方米左右。
也就是说，在杭州最近两年翻番式暴涨的背景下，当年买兰园酒店式公寓的同学们，不但没有享受到房产升值的红利，而且是亏本的。
为什么会这样？
问题应该出在定位上——
为了匹配项目的豪宅定位，当时兰园的酒店式公寓户型定位偏大，除了少部分74方的小户型，其他都是110~190多的大户型。
事实上，对酒店式公寓来说，74方已经太大了，更不要说110方以上。
因为不能落户，不能读书，酒店式公寓的核心投资逻辑应该是租金回报率，在承租能力有限的前提下，户型越大，意味着回报率越低。
这是兰园酒店式公寓价格滞涨的核心原因。
相较而言，挂牌的7套酒店式公寓中，没有1套是74方的小户型，就很能说明问题。
当然，兰园酒店式公寓将户型面积这么大，开发商的初衷应该是定位成自住，而且，兰园酒店式公寓是通了管道煤气的。
然而，不能落户、不能读书意味着其长期可居性较弱，再加上住宅暴涨，业主心态失衡，更可能引发抛售心理。
就投资角度而言，大户型酒店式公寓应慎选。
肆
再看看89方的小户型住宅。
共有3套挂牌房源——
3套房子面积都差不多大。
单价分别是65574元/平方米、67027元/平方米以及68315元/平方米，相差不大。
兰园的89方主要有两种。
一种是总高只有5层的多层小户型，当年开盘时就卖到了6万/平方米的单价，号称杭州史上最贵89方。
另一种是总高24层的高层小户型。
这次挂牌的3套89房源，就属于后面一类。
这部分房源2014年开盘时，单价普遍在4.4~4.8元/平方米左右，但销售情况不佳。
后来融创收购绿城并接手兰园营销，将小户型的精装平由6000元/平方米减配至4000元/平方米，并将价格下调至4000元/平方米。
这次挂牌的3套小户型，不能确定是否为减配的房源。
但按42000元/平方米左右的售价粗算，兰园89方小户型的升值幅度应该在60%平方米左右。
这是兰园三种房源类型里，涨幅最大的一种。
可见，就增值性而言，即便是豪宅，总价低也是优势。
伍
再来看平层大户型。
有两套挂牌房源——
这两套房子，一套是169.38平方米，是中间套，单价72027元/平方米。
205.96方的大平层是边套户型，单价最贵，挂价达82443元/平方米。
兰园200方大平层，当时开盘的均价在6万/平方米左右，没有降过价。
以当前的挂牌价来看，兰园平层大户型的房价上涨幅度应该在30~40%之间，涨幅不如89方小户型，但远远超过酒店式公寓。
这或许再度证明了房产投资的总价论，当然，也包括单价论。
总价越高，接手盘就越少，毕竟，财富金字塔越往上，人肯定是越少的。
另外，在同一个城市同一个时点，单价也有相对天花板，因此，单价越高的楼盘，其涨幅会更受天花板限制。
陆
我们再来看另一个楼盘的二手房价格——
这是我爱我家官网上国都公寓两套100方以上的大户型挂牌价，单价分别是59110元/平方米，66726元/平方米。
快接近绿城兰园89方小户型的挂价了。
国都公寓是什么鬼？
那可是2000年的房子，北边是城市主干道凤起路，周边都是比其本身年代更久的老小区。
而且，因为迄今近20年，小区环境也很一般。
为何能卖到这么贵？
除了今年二手房鸡犬升天式上涨外，主要是因为国都公寓有长寿桥小学、春蕾中学和安吉路学校的学区。
事实上，尽管在下城区名列前茅，但长寿桥小学和安吉路学校在全杭州的公办学校里，排名也仅在前十左右，并非顶级，只能算是公办学校里的第二梯队。
然而，即便如此，国都公寓的业主依然敢挂这样高的价格。
这说明了什么？
这说明，投资房产，学区依然是硬道理。
联系客服
