湾区新变局！广州对深圳的一次“降维打击”！

今天（5月18日），广州迎来一场史诗级土拍，一口气出让12宗商住用地，总价231亿起拍，这样的大手笔在粤港澳大湾区的土拍历史上都极为罕见。

 

地块的建面、区位、起拍价、参与竞拍房企和最终成交价格等信息，都引起业内的广泛关注，这也直接导致广州公共资源交易中心网站陷入了瘫痪。

在深圳看房团看来，继5月15日龙光115.9亿拿下前海宅地之后，广州5月18日的史诗级土拍，仿佛是对深圳的一场无声的宣战，也是广州对深圳土地储备和城市发展空间的“降维打击”。

 

纵观世界各大湾区城市，土地空间决定了城市对人口、产业的容纳量，间接为城市的发展设下了“天花板”，而在我国四大一线城市北上广深中，深圳的房价是最高的，也是最没有性价比的，对比广深两地的土地供应节奏和土地价格走势，此消彼长之下，逃离深圳会是未来趋势吗？

 

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准确来说，粤港澳大湾区有三个核心城市，分别是香港、深圳和广州，香港作为中国面向世界的窗口，其重要性不言而喻，而广州和深圳，一个是省会城市，一个是经济特区，近些年两城的发展既携手并进，又相爱相杀，颇有些“瑜亮情结”。

 

每当把深圳与广州做对比时，深圳总会有一种优越感，一方面是年仅40岁的深圳就取得了巨大的成就，其GDP总量自2016年开始实现了对广州的超车；另一方面，是深圳在金融、科技等新兴领域抢占了先机。

 

但是城市的发展不是百米冲刺，而是一场马拉松赛跑，一时的抢占先机也并不意味着胜利。在土地供应和土地价格上，我们可以深深感受到广深两地巨大的差距。

 

以广州今天的土拍为例，一口气出让12宗商住用地，其中10宗为纯住宅用地，2宗为商业用地，总建面约219万㎡，起拍总价约231亿元，楼面价约1.05万元/㎡。

在3天前，深圳前海也出让了一块地，该地块位于前湾片区十开发单元03街坊，宗地起始价为79.98亿元，中海、招商、世茂、华润、龙光、金地等十多家房企参与竞拍。

 

最终，由龙光115.97亿元竞得，可售楼面地价约8.1万元/㎡，需配建40760㎡人才住房。

 

今天广州的史诗级土拍彷佛就是对深圳隔空喊话：“看看谁能笑到最后”。

 

虽然深圳前海的楼面价是广州的8倍，但两者还是不具备可比性，前海毕竟是深圳未来的城市中心，我们来看看2019年大湾区土地拍卖的情况：

从上面数据可知，广州2019年出让土地建面约1354万㎡，而深圳只有253万㎡，广州单年的土地供应是深圳的5.3倍。

 

在楼面价方面，深圳2019年楼面价约为21225元/㎡，而广州楼面价约为11462元/㎡，深圳2019年的楼面价约为广州的2倍。

 

从城市地位来看，广深都是大湾区的核心城市，虽然深圳有了“双范”称号，但也没比广州高到哪里去；从土地供应、土地储备来看，广州是碾压深圳的，从土地价格、一二手房价格来看，广州无疑比深圳更有吸引力。

 

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还有多少深圳人能经受得住高房价的洗礼？

 

深圳是一座移民城市，很多外地人来到深圳打拼，主要是因为这里有好的就业环境，但他们的根不在深圳，所以来的快，去的也快。

 

同为一线城市，在北上广深中，深圳的医疗教育文化底蕴是最差的，房价反而是最高的，所以深圳的房价在一线城市中是最没有性价比的。

 

而且高房价也吓跑了各领域的专业人才，比如说教育医疗科研等领域的高等人才，虽然在深圳的年薪能高出30%-50%，但即使薪水低一些，也足够在内陆二线城市有车有房，活的非常滋润，何苦来到深圳从零打拼，还背上几十年的房贷。

 

对于深圳的普通年轻人来说，一次豪宅税的改革，一夜之间房价的涨幅可能就是你几年的薪水，深圳年轻人能不绝望吗？

 

我们不得不承认一个事实，深圳的高房价正在降低城市的吸引力，人们如果不能安居，就很难做到乐业。

 

许多人把家安在惠州，但深惠地铁喊了多少年，到目前仍音信全无，惠州临深地带还是空城睡城，惠州的房产也大多成了“负资产”。许多人把家安在东莞临深，但东莞的房价地价不断攀升（请参考文章《深圳刚需的焦虑：东莞迈入4万 时代，何处安家？》），而且城市边缘地带的配套不是一般的差，往返莞深的轨道交通也并不完善。

 

反观广州，广州是四个一线城市中，唯一一个获评最具幸福感城市。

 

广州不仅有着远低于北上深的房价，其教育资源广东省第一、医疗资源全国第三，顶级医院非常多，地铁交通分布密集，还有经济环境、就业环境、美食氛围、空气质量等，虽然每一项都很难排进全国前两名，但也不会排出前五名之外，广州是一个虽然很平均，但综合实力很强的城市。

 

对比广深的土地，房价和各项资源配套，如果深圳不能解决住房矛盾，未来逃离深圳，拥抱广州、安家广州可能会成为一种趋势。

 

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在从前，我们常说“逃离北上广”，现在改成“逃离北上深”好像更加合适。

 

深圳更适合年轻人快速的提升自我，练就技能，或是喜欢折腾，以创业为终身目标的人，如果你更加追求幸福感，认为来人间走一趟，是为了体验和感受，不是为了比赛，那么广州比深圳更宜居，更舒适，我相信这也是大多数人所追求的生活。

 

逃离深圳会成为一种趋势吗？可能会，也可能不会。无论怎样，深圳看房团都不想看到香港的故事在深圳这座城市上演，当整个城市都在关心房价，追逐利益时，人的思想会变得僵化，眼光会受到局限，城市会逐渐失去创新能力，深圳将慢慢成为资本家和炒房客的天堂。

 

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