买房时签这个一定要仔细，否则赔钱还拿不到房子！
一般的购房合同的都有统一的范本，对于购房者和开发商之间的信息是不对等，使得购房者有些利益没办法得到法律的保障。因此在签订购房合同时，都会加上合同补充协议。
那么，补充协议有怎样的法律效力？要使的购房者的权益得到完善的保护，补充协议应该签订哪些内容？今天我们就来说道说道。
什么是补充协议？
补充协议是对原来所签合同的细化、修改、变更，是对合同没有的内容补充和增加。一般要明确约定，如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准，但原合同中明示不得变更的条款，则补充协议中对该项条款的变更不发生法律效力。
签订合同之后，通常情况下将合同中没有约定或约定不清不详的内容，根据所售项目的具体情况签订的协议。补充协议作为合同的一部分，一经签订，和购房合同具有同等的法律效力。
为什么要签补充协议？
我们签署合同格式内容是比较简单的，双方往往只需填空，存在很多未尽事宜。合同具有普遍性，补充协议具有针对性。按照法律的规则，补充协议是更加具有法律效力的。很多问题，比如绿化、车位、公共面积等应该在补充协议里面体现，所以补充协议是很有必要的。
新房补充协议中这些不能省
明确产权证发放时间
购房合同中通常不会写明办理产证的时间，一般开发商会在交房1-2年后办。而有一些开发商为了周转资金，会将已有的产权抵押给银行，用申请到的贷款来开发新项目。如此一来，一旦开发商不能按时还款，被抵押的项目不要说能办理产权证，甚至可能连房子也会被银行拍卖，用来还开发商的欠款。
所以购房者可以在补充协议中约定产证的具体办理日期，并注明赔偿责任。此外，买房签约前，购房者都要与出售方沟通并核实此次交易的房屋的产权归属情况，避免交易房屋存在抵债查封、一房多卖等现象。
贷款办不下来的责任认定
签了合同付了不菲的首付，但如果贷款下不来，导致房子买不了，购房者可以退房吗？责任由谁承担？这些相关责任的认定需要在补充协议中提前约定好。一般来说，贷款失败原因有三种：
①开发商原因：购房者可退房且不用承担违约责任，甚至可要求开发商承担责任；
②银行、政策等原因：购房者可无责解约；
③购房者自身原因：可与开发商重新协商付款方式，无法缴纳余款的，购房者要承担违约责任。
约定具体房屋质量标准
买受人可以聘请有资质的机构进行验房，如果验房结果与开发商的质量标准有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。在交房时所交房屋达不到补充协议约定标准的情况下，业主有权拒绝收房并由开发商对业主进行赔偿。
如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除合同。开发商应支付违约金和其它因无法收房入住发生的损失。
另外，有的补充协议里会说明到退房责任这一点，如果是由开发商的原因导致退房，必须约定好责任归属及相关解决措施。
明确广告描述和赠送的面积
合同中关于产权面积、套内实际使用面积、公摊面积都会有明确的数字体现，但却没有赠送面积的体现，因此，置业顾问的承诺、广告描述及开发商所赠送的面积要写进补充协议。还要把开发商赠送的面积包括具体位置、使用年限、装修标准在补充协议中详细阐述并注明使用权。
同时，还要注意房屋面积误差问题，约定好房屋套内面积和公摊面积等等的合理误差范围，特别是对面积误差超过3%的情形需要作出详细约定。
退房责任
按照法律规定，以下情况购房者可退房：面积误差绝对值超过3%；房屋质量瑕疵；房屋质量问题严重；开发商单方变更规划；银行按揭失败；开发商没拿到预售许可证；开发商迟迟不交房；开发商迟迟不办房产证；合同无效……
对此，可在补充协议中做详细规定，比如一旦退房是由于开发商原因，开发商需要承担什么责任，什么期限内把房款退还。
物业问题约定清楚
这个包括物业公司及物业费的缴纳时间、缴纳金额等，都应当在补充协议上详细约定好。需要明确的是，开发商和物业是两个不同法律主体，按规定，物业公司应该由全体业主通过业主委员会挑选确定，但现在一般做法是开发商自己成立物业公司，或者选择与其有业务关系的公司，业主如果不满意，可在入住后通过业主大会表决更换。
开发商的其它承诺
开发商的促销手段花样百出，比如交房的确切日期、学校学位、停车位等等，为了维护自身利益，最好在补充协议中将承诺一一写清楚，并注明违约责任。
对于一个家庭来讲，买房无疑是一件大事。而在当下的买房中，由于信息的不对称，购房者往往在不知不觉中掉进了开发商的陷阱，事后因为合同上的白纸黑字，又是哑巴吃黄连有苦难言。所以，在具体签订商品房买卖合同以及补充协议的时候就需要格外留心。
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