房地产企业会计处理基础知识

房地产企业一般采取预收账款方式销售开发产品，从商品房预售到商品房交付期间会计上如何处理，本文对这些问题进行梳理和分析希望在实务工作中对大家有所帮助。

一、销售收取预收房款时

借：银行存款/库存现金

贷：预收账款

二、采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时预缴税款

1、小规模和一般纳税人都需要按照3%的预征率预缴增值税

借：应交税费—预交增值税或简易计税

贷：银行存款

公式：应预缴税款=预收款÷（1+10%或5%）×3%

2、预缴增值税，同时还涉及城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加

借：应交税费—应交城市维护建设税

应交税费—应交教育费附加

应交税费—应交地方教育费附加

贷：银行存款

3、预缴土地增值税

借：应交税费—应交土地增值税

贷：银行存款

公式：应预缴税款=（预收款-应预缴增值税）×土地增值税预征率

（深地税告[2010]6号）明确，普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类房产为3%。

4、按照预计毛利率计算应纳税所得额，预缴企业所得税

借：应交税费—应交所得税

贷：银行存款

预计应纳税所得额=（预收款-应预缴增值税）×预计计税毛利率（15%或10%）-增值税税金及附加和土地增值税

三、商品房交付时

1、会计上满足收入确认条件

借：预收账款

贷：主营业务收入

应交税费—应交增值税（销项税额）或简易计税

2、采用一般计税的，抵减土地价款而减少的销项税额

借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）

贷：主营业务成本

3、申报交纳增值税时（一般计税）

（1）借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）

贷：应交税费—未交增值税

（2）借：应交税费—未交增值税

贷：应交税费—预交增值税

（3）借：应交税费—未交增值税

贷：银行存款

应补缴增值税==（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）×10%-进项税额-预缴增值税

4、补缴城建税、教育费附加、地方教育费附加

（1）借：税金及附加

贷：应交税费—应交城市维护建设税

应交税费—应交教育费附加

应交税费—应交地方教育费附加

（2）借：应交税费—应交城市维护建设税

应交税费—应交教育费附加

应交税费—应交地方教育费附加

贷：银行存款

5、按照会计收入转回已预缴的税金及附加和土地增值税

借：税金及附加

贷：应交税费—城市维护建设税

应交税费—应交土地增值税